TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Monsieur [Z] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yann VERNON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05569 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BTI

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Madame [H] [C], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025, prorgé au 7 mai 2025 puis au 13 mai 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05569 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BTI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mai 2013, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [Z] [F] et à Madame [H] [C] un appartement à usage d’habitation (rez-de-chaussée, porte D) ainsi qu’une cave situés [Adresse 4].

Par ordonnance sur requête du 12 janvier 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) a obtenu la désignation d’un commissaire de justice pour que soient constatées les conditions d’occupation du logement, lequel s’est rendu sur place les 19 et 27 février 2024.

Par actes de commissaire de justice du 3 mai 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts des preneurs,

— l’expulsion de [Z] [F] et de Madame [H] [C] avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir pendant un délai de trois mois, en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation solidaire ou à défaut in solidum de Madame [H] [C] et de Monsieur [Z] [F] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables jusqu’à la libération effective des lieux, avec capitalisation des intérêts,

— la condamnation solidaire ou à défaut in solidum de Madame [H] [C] et de Monsieur [Z] [F] à payer une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat.

A l’audience du 8 janvier 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) a maintenu les termes de son assignation et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le procès-verbal de constat du 27 février 2024 est parfaitement valable, en ce que la locataire ne fournit aucun élément établissant que les témoins qui ont assisté au déroulement des opérations de constat seraient à son service ou au service du commissaire de justice et qu’elle n’invoque aucun grief à l’appui de sa demande de nullité.

Au fond, elle prétend que les locataires n’occupent plus le logement à titre de résidence principale, comme imposé par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, du code de la construction et de l’habitation et des stipulations du bail, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat, du rapport de détective et de l’absence de consommation d’eau depuis juillet 2023. Elle considère que les pièces produites par Madame [H] [C] sont sans valeur probante. Enfin, elle estime que le prononcé d’une astreinte et la suppression du délai de deux mois s’imposent en l’absence de concours systématique de la force publique et de l’inoccupation du logement.

Madame [H] [C], assistée par son conseil, a conclu à la nullité du procès-verbal de constat et au débouté des demandes, subsidiairement à la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et au rejet des demandes d’astreinte et de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle a en tout état de cause sollicité le débouté des demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens, la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 13 euros au titre du droit de plaidoirie et à son avocat celle de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles et a demandé que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condamnation.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’absence d’identification de la qualité des témoins dans le procès-verbal de constat ne permet pas de s’assurer qu’ils ne sont pas au service de la bailleresse ou du commissaire de justice.

Au fond, elle expose que Monsieur [Z] [F] a donné congé en 2014. Elle soutient que l’adresse mentionnée dans le rapport du détective correspond à l’ancien logement de ses parents qu’ils ont quitté depuis longtemps et explique qu’après avoir été victime de violences conjugales et être tombée enceinte, elle a fait une fausse couche et est depuis suivie pour dépression, ce qui l’a amené à partir de fin septembre 2023 à dormir plusieurs fois par semaine chez ses parents, mais qu’elle a continué à occuper son logement qu’elle réintégrera pleinement, lorsque ses conditions de vie se seront stabilisées.

Subsidiairement, elle estime que la bailleresse ne justifie pas d’un préjudice susceptible de conduire à une majoration de l’indemnité d’occupation ou au prononcé d’une astreinte et que la circonstance que le logement serait inoccupé depuis quelque temps ne suffit pas à fonder une demande de dispense du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux.

Assigné à étude, Monsieur [Z] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’exception de nullité du procès-verbal de constat

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes de l’article 1371 du code civil, l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. En cas d’inscription de faux, le juge peut suspendre l’exécution de l’acte.

Selon l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, en l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice chargé de l’exécution ne peut y pénétrer qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution.

Dans les mêmes conditions, il peut être procédé à l’ouverture des meubles.

Les dispositions légales concernant la nullité des actes des commissaires de justice (articles 112 et suivants du code de procédure civile) sont sans application lorsque la contestation porte, non pas sur l’irrégularité ou l’omission d’une de leurs mentions, mais sur la véracité de celles par lesquelles le commissaire de justice relate l’accomplissement des actes de son ministère et notamment la présence de deux témoins à ses côtés tout au long des opérations de saisie-vente qui s’est avérée fausse (Cass. 1ère civ., 7 mars 2006, n° 04-11.542 : JurisData n° 2006-032546). La seule voie alors ouverte est celle de l’inscription de faux contre les actes authentiques (Cass. 2ème civ., 3 févr. 1977 : JCP G 1977, IV, p. 81) telle que régie par les articles 303 à 316 du code de procédure civile.

En l’espèce, c’est en vain que Madame [H] [C] conclut à la nullité du procès-verbal de constat des 19 et 27 février 2024 au motif qu’il n’identifie pas la qualité des témoins ayant assisté aux opérations de constat et qu’il n’est ainsi pas possible de s’assurer qu’ils ne sont pas au service de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) et du commissaire de justice instrumentaire comme prévu par l’article L.142-1 précité.

S’agissant en effet d’un acte authentique, cette mention ne peut être remise en cause que dans le cadre d’une procédure d’inscription de faux que Madame [H] [C] n’a pas mis en œuvre.

En conséquence, Madame [H] [C] sera déboutée de son exception de nullité du procès-verbal de constat des 19 et 27 février 2024.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1184 du même code, devenu 1224, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, aux termes de l’article R.353-37 du code de la construction et de l’habitation, les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

C’est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d’occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d’un autre domicile ou encore un constat de commissaire de justice.

A ce titre, il sera rappelé qu’en application de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] a donné congé à effet du 26 février 2014 ainsi que cela résulte du courrier de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) produit par la défenderesse en pièce n°18 de sorte qu’il n’est plus cotitulaire du bail. Les demandes formées à son encontre seront donc nécessairement rejetées.

Seule Madame [H] [C] demeure ainsi liée par les termes du bail signé le 23 mai 2013 lequel prévoit à l’article 5 des conditions générales que « l’occupation des locaux loués est strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an ».

Pour démontrer qu’elle n’occupe plus les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) se prévaut d’un rapport de détective, du procès-verbal de constat précédemment évoqué et des relevés de consommation d’eau du logement, qu’il convient d’examiner successivement.

Le rapport de la société DETENET du 11 décembre 2023 mentionne que Madame [H] [C] "réside désormais à l’adresse sise [Adresse 7] à [Adresse 8] [Localité 1]« , dans un »appartement« mais précise n’avoir »pas pu déterminer le type d’occupation" et ne fournit aucun élément permettant d’étayer cette affirmation, laquelle est vivement contestée par la défenderesse, qui déclare que cette adresse correspond à l’ancien logement de ses parents qui vivent dorénavant au [Adresse 6] à [Localité 9]. Au regard de son caractère extrêmement lacunaire, ce rapport ne saurait donc être retenu comme un élément de preuve.

Aux termes de son constat, le commissaire de justice désigné par le tribunal, estime que "l’appartement ne paraît pas véritablement habité actuellement et sans doute depuis quelques temps, même [s’il] constate la présence de courriers dans les lieux en date de 2024 et même du mois de février 2024".

Ainsi, il relève que le logement est sommairement meublé (dans le séjour, un canapé, un meuble bas et un téléviseur ; dans la chambre à coucher, deux lits dont un d’enfant et une commode), qu’il y a peu de « vêtements pour femme » et pas « d’instruments pour la toilette, produits de toilette ou cosmétiques correspondant à une réelle occupation ».

Il constate également "concernant la salle d’eau [que] le lavabo et la douche ne paraissent pas utilisés depuis quelque temps : secs et un peu empoussiérés« et concernant la cuisine que »l’évier ne paraît pas avoir servi récemment".

Au vu de l’énumération faite par le commissaire de justice du mobilier, il apparaît que le logement demeure habitable, qu’on peut y dormir, se laver les dents (présence d’une brosse à dents et d’un tube de dentifrice) et y manger, puisqu’il y a toujours des aliments dans la cuisine et les gardiens de l’immeuble comme le locataire habitant au n°118 ans ont continué à apercevoir Madame [H] [C], celui-ci la dernière fois « il y a trois semaines environ ».

Dès lors, si un éloignement de la locataire de son habitation principale semble avéré et d’une certaine importance, il n’est pas démontré que Madame [H] [C] ait totalement abandonné son logement.

Elle justifie d’ailleurs toujours y déclarer ses impôts, recevoir ses courriers et scolariser et faire soigner ses enfants à proximité, ce qui donne du crédit à l’explication qu’elle donne, pour justifier de son absence d’occupation permanente des lieux, à savoir qu’à la suite de sa grossesse difficile puis de sa fausse couche et de la dépression qui s’en est suivie, elle a décidé d’aller dormir chez ses parents plusieurs fois par semaine pour ne pas rester seule et être assistée par ses proches.

Or, les raisons de santé, amplement justifiés par le compte-rendu opératoire de grossesse, les arrêts de travail successifs de Madame [H] [C], – les derniers ayant été délivrés par son psychiatre – et la mise en place d’un suivi psychiatrique, permettent de déroger à l’obligation légale d’occupation du logement au moins huit mois par an.

En tout état de cause, la preuve n’est pas rapportée que Madame [H] [C] se soit absentée de son logement plus de huit mois par an, puisque s’il ressort des relevés produits qu’il n’y a eu aucune consommation d’eau froide du 20 juillet 2023 au 20 mars 2024 et d’eau chaude du 20 juillet 2023 au 20 février 2024, soit durant sept mois, la bailleresse s’abstient de communiquer les relevés suivants et il ressort des factures de la société TOTAL ÉNERGIES que la consommation d’électricité n’est pas « dérisoire » et a augmenté depuis août 2023.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, si les pièces apportées par la bailleresse permettent de douter de la réelle habitation de Madame [H] [C] dans les lieux, ils ne permettent pas d’établir une présomption de non-habitation à titre de résidence principale suffisamment grave et précise au sens de l’article 1382 du code civil.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) à l’encontre de Madame [H] [C] sera rejetée. Les demandes subséquentes au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Sur les demandes accessoires

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP), qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice les 19 et 27 février 2024 et le droit de plaidoirie dû par Madame [H] [C].

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP), tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Maître Yann VERNON, avocat de Madame [H] [C], désigné au titre de l’aide juridictionnelle par décision du 28 juin 2024, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il sera rappelé que si l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [H] [C] de sa demande de nullité du procès-verbal de constat des 19 et 27 février 2024,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) de ses demandes,

CONDAMNE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) à verser à Maître Yann VERNON, avocat de Madame [H] [C] la somme de 1 400 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

RAPPELLE que si l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat et que s’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’État,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.