TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05449 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZO4R

Minute : 24/01067

Monsieur [A] [F]

Représentant : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [C] [D] [G] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 Novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [A] [F],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [D] [G] [B],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2015 Monsieur [A] [F] a donné à bail à Monsieur [C] [D] [G] [B] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 600,00 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, Monsieur [A] [F] a fait signifier à Monsieur [C] [D] [G] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1855,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2023.

Par notification électronique du 14 novembre 2023 Monsieur [A] [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Monsieur [A] [F] a fait assigner Monsieur [C] [D] [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [D] [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,ordonner qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira au requérant et ce, aux frais du défendeur,A titre subsidiaire,

juger que les obligations contractuelles pour le paiement des loyers n’ont pas été respectées par le locataire,prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail pour inexécution de l’obligation substantielle de régler les loyers et charges locatives, ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [D] [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,,ordonner qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira au requérant et ce, aux frais du défendeur,En tout état de cause,

condamner Monsieur [C] [D] [G] [B] au paiement de la somme de 3231,73 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 21 mars 2024 (terme de mars inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 novembre 2023,condamner Monsieur [C] [D] [G] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 22 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l’assignation, juger que si l’occupation se prolonge plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir, condamner Monsieur [C] [D] [G] [B] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, la notification à la Préfecture et à la CCAPEX outre les éventuels frais liés à l’exécution de la décision à intervenir,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 mai 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, Monsieur [A] [F], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4472,87 euros arrêtée au 24 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [A] [F] soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [D] [G] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 novembre 2023. À titre subsidiaire, il fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [D] [G] [B], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette mais déclare avoir effectué un versement de 810 euros au titre du règlement du loyer et des charges du mois de septembre 2024 qui n’a pas été comptabilisé par le bailleur. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 07 octobre 2024, Monsieur [A] [F] a adressé un décompte actualisé prenant en compte le versement par Monsieur [C] [D] [G] [B] de la somme de 810 euros le 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [A] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [A] [F] aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 octobre 2015, du commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2024 que Monsieur [A] [F] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté la somme de 146,05 euros imputée pour des frais déjà compris dans les dépens (coût du commandement de payer).

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [D] [G] [B], à payer à Monsieur [A] [F] la somme de 3516,82 euros (3662,87 euros – 146,05 euros), au titre des loyers et charges arrêtés au 24 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 1855,78 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2015 à compter du 11 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [D] [G] [B], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [C] [D] [G] [B] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [C] [D] [G] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Monsieur [C] [D] [G] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [A] [F] ne justifiant d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation des baux et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [D] [G] [B] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Enfin, il convient de rappeler qu’il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [D] [G] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [D] [G] [B] 0 à payer à Monsieur [A] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [A] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 octobre 2015 entre Monsieur [A] [F] d’une part, et Monsieur [C] [D] [G] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [C] [D] [G] [B] à payer à Monsieur [A] [F] la somme de 3516,82 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 1855,78 euros, et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [C] [D] [G] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [C] [D] [G] [B] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [D] [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

CONDAMNE Monsieur [C] [D] [G] [B] à payer à Monsieur [A] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 11 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [C] [D] [G] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [C] [D] [G] [B] à payer à Monsieur [A] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE