TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/00895 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFTS

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 22 Octobre 2024

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

C/

Madame [J] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

Anciennement OPH DE [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M. [Z] [E] [Y], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Madame [J] [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N930082024008550 du 17/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

comparante en personne et assistée de M^e Dalia MIMOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dalia MIMOUN

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 février 2016, l’OPH de [Localité 9] aux droits duquel vient l’OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Madame [J] [D] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 566,98 € outre provisions sur charges.

Le 11 janvier 2024, l’OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Madame [J] [D] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 229,70 € selon décompte arrêté au 9 janvier 2024.

Par courriel du 17 janvier 2024, l’OPH Est Ensemble Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 29 mars 2024, l’OPH Est Ensemble Habitat a attrait Madame [J] [D] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

L’OPH Est Ensemble Habitat a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [J] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à l’OPH Est Ensemble Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [J] [D] ; De condamner Madame [J] [D] au paiement des sommes suivantes :5 225,65 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 29 mars 2024, l’OPH Est Ensemble Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024, après un renvoi dans l’attente de la réponse à la demande d’aide juridictionnelle de la défenderesse.

Lors de l’audience, l’OPH Est Ensemble Habitat représenté par Monsieur [Z] [E] [Y] en vertu d’un pouvoir régulier en date du 10 juin 2024, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 568,74 €. Il se désiste de ses demandes relatives à l’assurance locative qui a été justifiée. Il indique que le paiement du loyer courant a repris de même que le versement de l’APL.

Madame [J] [D], assistée par son conseil, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle explique avoir connu des difficultés financières du fait d’un retard de renouvellement de son titre de séjour par la préfecture. Elle indique que cela a entraîné la suspension des aides sociales qu’elle perçoit. De plus, elle relate que l’OPH a encaissé certains de ses paiements au nom d’une personne homonyme. Elle expose que son titre de séjour a depuis été régularisé et qu’elle attend la reprise des versements par la CAF ainsi qu’un rappel. Elle précise être bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé. Madame [J] [D] déclare en outre qu’un dossier FSL est en cours d’instruction.

L’OPH Est Ensemble Habitat déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 11 janvier 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article « résiliation pour défaut de paiement ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi

N°24-70.002), a exposé être d’avis les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’OPH Est Ensemble Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 9 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 568,74 €.

Madame [J] [D] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPH Est Ensemble Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [J] [D] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 5 568,74 € actualisée au 9 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article « résiliation pour défaut de paiement ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [J] [D] le 11 janvier 2024, pour un montant principal de 6 229,70 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mars 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Madame [J] [D] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [J] [D] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Suite à la régularisation de sa situation administrative, ses droits sont en cours de rétablissement auprès de la CAF, elle a repris le paiement du loyer courant et un FSL est envisagé. Il résulte en outre des pièces versées par elle qu’elle suit une formation et développe un projet professionnel adapté à son état de santé.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord de l’OPH Est Ensemble Habitat, il convient par conséquent d’accorder à Madame [J] [D] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [J] [D] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPH Est Ensemble Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 12 mars 2024;Madame [J] [D] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;L’OPH Est Ensemble Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [J] [D], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Est Ensemble Habitat sera en droit d’exiger de Madame [J] [D] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l’OPH Est Ensemble Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par l’OPH Est Ensemble Habitat ;

CONSTATONS que le contrat signé le 19 février 2016 entre l’OPH Est Ensemble Habitat et Madame [J] [D] concernant les locaux situés [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 12 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [J] [D] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 5 568,74 € actualisée au 9 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [J] [D] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [J] [D] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPH Est Ensemble Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 12 mars 2024;Madame [J] [D] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;L’OPH Est Ensemble Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [J] [D], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Est Ensemble Habitat sera en droit d’exiger de Madame [J] [D] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [J]

[D] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [J] [D] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Madame [J] [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTONS l’OPH Est Ensemble Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE