TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Février 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 21 Décembre 2023

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 février 2024

à M^e PLANTARD Maxime

Le 23 février 2024

à M^e Soraya SLIMANI

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04497 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3USP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [M]

né le 08 Janvier 1962, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre la SA LOGIREM et Monsieur [N] [M] le 23 avril 2007, concernant un appartement et un jardin situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 205,02 euros outre 27,21 euros de provision pour charges.

La SA VILOGIA est venue aux droits de la SA LOGIREM.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [N] [M] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 octobre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A cette audience, la SEML [Localité 3] HABITAT, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 824,09 euros, au 11 décembre 2023.

Monsieur [N] [M], représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 1355 du code civil,

La demanderesse produit la notification à la CCAPEX en date du 29 mars 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 27 mars 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation du 12 juin 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 13 juin 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 5 octobre 2023.

Par ailleurs, aucune identité de cause et d’objet ne peut être relevée entre le présent litige et l’ordonnance de référé évoquée par le locataire, rendue le 27 juillet 2023 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, de sorte qu’il convient d’écarter sa prétention tirée de l’autorité de la chose jugée.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu les articles 4, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, il est constant que par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2022, Monsieur [N] [M] a fait assigner en référé la SA VILOGIA devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment d’obtenir une expertise, une provision et la consignation des loyers. La SA VILOGIA, dans le cadre de cette instance, s’est opposée à l’expertise, a contesté la provision et la consignation des loyers, et à titre reconventionnel sollicité une condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Postérieurement (par exploit d’huissier du 27 mars 2023), la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [N] [M] un commandement de payer la somme de 3 171,87 euros.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, par ordonnance de référé en date du 27 juillet 2023, ordonné une expertise afin d’établir la réalité ou non des désordres allégués par le locataire, ainsi que leur étendue. Le Juge a, à cette occasion, constaté l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes de provision et de consignation des loyers, et a estimé qu’il n’y avait lieu à référé concernant ces demandes.

Monsieur [N] [M] a donc fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par la SA VILOGIA de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location, dans le cadre de la première instance – qui était en cours lors de la délivrance du commandement de payer –.

S’il ne communique aucune photographie ni attestation dans le cadre du présent litige, le défendeur justifie pour autant de démarches entamées quant à l’insalubrité du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, ayant conduit à la désignation d’un expert judiciaire le 27 juillet 2023, les nuisances évoquées pouvant potentiellement permettre à Monsieur [N] [M] d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’il se soit soustrait à ses obligations.

Il convient donc de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SA VILOGIA, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la SA VILOGIA recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SA VILOGIA aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier,