TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 23/02055 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLEU

Minute : 24/00835

S.A.S. FONCIERE CRONOS

Représentant : Me [T], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [X] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e GALLON Christine

Copie délivrée à :

Mr [B] [X]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 MARS 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE CRONOS, demeurant [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître GALLON Christine, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 17/10/2022 prenant effet le 19/10/2022, la S.A.S FONCIÈRE CRONOS a consenti à M. [X] [B] un bail portant sur un logement [Adresse 4], sur la commune du [Localité 6], avec parking intérieur (place en sous-sol n° 19) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 594,00 € pour le logement et de 45,00 € pour l’emplacement de stationnement outre les provisions sur charges pour le logement et le parking accessoire.

La somme de 639,00 € au total a été versée au total à titre de dépôts de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 17/10/2023, la S.A.S FONCIÈRE CRONOS a fait citer M. [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration soit sur place, soit dans tel local ou garde meubles au choix de la société requérante et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, des objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— condamner le défendeur au paiement de :

. la somme de 3 113,16 € représentant l’arriéré de loyers au mois d’octobre 2023 inclus, ainsi qu’au montant des loyers à la date de la décision à intervenir,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en vigueur,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 21/03/2024, la présidente a donné connaissance aux parties des éléments du diagnostic du service départemental de prévention des expulsions locatives afin qu’il en soit débattu.

La S.A.S FONCIÈRE CRONOS, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3 169,66 €, terme de mars 2024 inclus et, en réponse au défendeur, indique qu’elle s’en rapporte. Pour le surplus, elle demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [X] [B] a complété les éléments du diagnostic social et financier, il a fait valoir sa reprise de paiement et a affirmé avoir encore payé le 14/03/2024 la somme de 764,51 € de sorte qu’il souligne que la dette est de 2 687,77 €. Invoquant sa bonne foi et le soutien de ses proches, il déclare souhaiter solder la dette au plus vite et sollicite pour ce faire, un plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.

La présidente a indiqué à l’avocat de la société FONCIÈRE CRONOS que l’historique du compte du locataire inclut, au jour de l’assignation, des frais de procédure, puis elle lui a demandé de lui communiquer sous quinzaine le bail ainsi que le fichier de preuve correspondant à la signature électronique du contrat de location.

Les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision serait rendue le 16/05/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la société bailleresse démontre que le commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par acte électronique reçu le 24/07/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Elle justifie également par l’accusé de réception électronique du 20/10/2023, avoir avisé le représentant de l’Etat dans le département de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, § III de la loi, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable depuis le 19 juillet 2023 aux instances en cours.

La demande en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause

A titre liminaire, il convient de préciser, qu’ainsi que cela le lui avait été demandé, l’avocat de la société FONCIÈRE CRONOS a transmis la copie du bail ainsi que le fichier de preuve attestant de la régularité de la signature électronique du contrat, laquelle n’était d’ailleurs pas contestée.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En application de l’article 24 précité, le juge peut d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 nouveau du code civil reprenant les dispositions de l’article 1315 du même code prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 18 des conditions générales du bail) prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer, dans le délai de deux mois, la somme en principal de 2 965,44 € correspondant aux loyers et charges impayés a été signifié au locataire le 21/07/2023. Cet acte rappelait les articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 ainsi que la clause résolutoire.

Il a été vérifié que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois. La clause résolutoire du bail a donc pris tous ses effets le 21/09/2023 à minuit.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

La S.A.S FONCIÈRE CRONOS a actualisé sa créance à la somme de 3 169,66 €, échéance du mois de mars 2024 incluse, expurgée des frais de procédure par son avocat puisque ceux-ci relèvent des dépens au titre desquels ils sont d’ailleurs également réclamés.

M. [X] [B] a déclaré avoir effectué un virement de 764,51 € le 14/03/2024, lequel ne figure pas au décompte édité le 13/03/2024 et arrêté au 04/03/2024, mais la société bailleresse ne l’a pas contesté. Déduction faite de ce versement, il reste redevable de la somme de 2 405,15 €.

Il convient en conséquence de condamner M. [X] [B] à payer à la S.A.S FONCIÈRE CRONOS la somme de 2 405,15 €, terme du mois de mars 2024 inclus et de débouter cette dernière du surplus de sa demande en paiement. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats et du diagnostic social et financier que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2024 en versant des compléments. Il a 32 ans et exerce une activité professionnelle de coach sportif, ce qui lui assure un salaire mensuel d’environ 1 400 € auquel s’ajoute une prime d’activité (160 € environ par mois). Les difficultés de paiement résultent d’une baisse durant une année de son activité professionnelle, après la fermeture d’une salle de sport. Célibataire, il n’a pas de charge familiale et bénéficie d’un soutien financier de sa famille.

Sa bonne foi est démontrée et il remplit les conditions pour prétendre bénéficier d’un plan d’apurement, sa capacité financière apparaissant suffisante pour solder la dette dans le délai imparti par la Loi.

La S.A.S FONCIÈRE CRONOS ne démontre pas qu’un plan d’apurement pourrait être contraire à ses intérêts alors qu’il permettra un recouvrement de la dette sans frais supplémentaire si l’échéancier est respecté et, en tout état de cause, de reprendre possession des lieux si tel n’était pas le cas.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de délai selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté.

Si les échéances sont réglées régulièrement et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par la société bailleresse. De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [X] [B] succombe à l’instance. Il sera condamné au paiement des dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation. L’équité impose cependant, au regard des disparités entre la situation financière du défendeur et celle de la société bailleresse, de rejeter la demande indemnitaire formée par la S.A.S FONCIÈRE CRONOS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit attaché aux décisions de première instance par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 17/10/2022 ont été réunies le 21/09/2023 à minuit ;

Condamne M. [X] [B] à payer à la S.A.S FONCIÈRE CRONOS la somme de 2 405,15 euros (deux mille quatre cent cinq euros et quinze centimes) à valoir sur les loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2024 inclus et déduction faite du virement de 764,71 € fait le 14/03/2023 ;

Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la S.A.S FONCIÈRE CRONOS du surplus de sa demande en paiement ;

Suspend les effets de ladite clause,

Autorise M. [X] [B] à se libérer de la dette par 25 mensualités dont 24 d’un montant minimum de 100 euros (cent euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et la 15ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Dit que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonne, en ce cas, à M. [X] [B] de quitter le logement sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 6], avec parking intérieur (place en sous-sol n° 19) et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne en ce cas, M. [X] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.S FONCIÈRE CRONOS de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [B] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision.

Ainsi jugé le 16/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE