COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

JUGEMENT DU 14 AVRIL 2026

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 25/00027 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WNB

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 26/00591

DEMANDEURS

Monsieur [H] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0043

Madame [T], [B], [W] [K] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0043

C/

DEFENDEUR

Société [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1209

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 Janvier 2026

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2020, M. [H] [G] et Mme [T] [K] épouse [G] ont donné à bail à la S.C.N. [Adresse 2] des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5], à destination d'« hôtel meublé avec ou sans licence de débit de boissons, à l’exclusion de tous autres commerces », pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2015, et moyennant un loyer annuel de 57.250 euros hors taxes et hors charges, révisable à la demande de l’une ou l’autre partie à l’expiration de chaque période triennale.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 septembre 2023, M. [H] [G] et Mme [T] [K] épouse [G] ont fait délivrer un congé pour le 31 mars 2024 avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2024, proposant de porter le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 105.000 euros hors taxes et hors charges.

Les bailleurs et la société preneuse ont saisi conjointement M. [Y] [U], expert amiable, d’une consultation aux fins de l’inviter à donner son avis sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er avril 2024.

Dans son rapport en date du 28 juin 2024, M. [Y] [U] estime à 73.000 euros par an hors taxes et hors charges la valeur locative du bail renouvelé au 1er avril 2024 liant les parties.

Aucun accord n’étant intervenu sur la fixation du loyer du bail renouvelé, les consorts [G] ont notifié à la société RESIDENCE [Etablissement 1] par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 17 mai 2025 un mémoire préalable aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 10 décembre 2024 à la somme de 112.000 euros par an hors taxes et hors charges.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice signifié le 4 septembre 2025, M. [H] [G] et Mme [T] [K] épouse [G] ont fait assigner la S.C.N. RESIDENCE [Etablissement 1] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— fixer le loyer commercial de renouvellement avec effet du 1er avril 2024, à la somme de 112.000 € par an en principal hors taxes hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail étant reconduites, sous réserve de leur adaptation rédactionnelle et juridique aux dispositions de la loi du 18 juin 2014, et de son décret d’application du 3 novembre suivant ;

— juger que les compléments de loyer dus porteront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet ;

— juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner le preneur à verser aux bailleurs la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Dans son mémoire en défense notifié à la partie adverse par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 18 décembre 2025, la société RESIDENCE DE L’EDEN sollicite de la présente juridiction :

— qu’elle déboute les consorts [G] de leur demande tendant à ce que le loyer commercial soit fixé à la somme de 112.000 euros par an hors taxe hors charge avec effet au 1er avril 2024 et de leurs autres demandes ;

— à titre reconventionnel, qu’elle constate que le bail commercial s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2024 ;

— qu’elle fixe le loyer commercial à la somme de 65.000 par an hors taxe hors charge :

— qu’elle condamne les consorts [G] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise amiable confiée à M. [U] ;

— qu’elle condamne les consorts [G] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renouvellement du bail commercial

Selon l’article L.145-9 alinéa 1er du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le dernier alinéa ajoute que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En application de l’article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, le congé donné par les bailleurs à la société preneuse pour le 31 mars 2024 avec offre de renouvellement de bail commercial pour neuf années à compter du 1er avril 2024 ayant été régulièrement signifié par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, soit plus de six mois à l’avance et selon les modalités prévues par les dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce, et conformément à l’accord des parties, il sera en conséquence constaté le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-36 du code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux. L’exploitation d’une activité annexe à l’activité principale n’exclut pas la qualification de monovalence.

Tel est le cas des locaux donnés à bail en l’espèce, leur caractère monovalent, à usage d’hôtellerie, étant admis par les parties.

En vertu de l’article R.145-10 du code du commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En présence d’une activité d’hôtel, l’usage consiste à appliquer la méthode dite « hôtelière » qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxe déterminée à partir des prix réellement praticables au regard de la catégorie de l’établissement, de sa situation et de ses caractéristiques immobilières, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recette et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable établi contradictoirement par M. [Y] [U], désigné conjointement par les parties, que :

— les locaux loués sont situés dans une ville populaire en bordure de [Localité 1], dans un secteur sans attrait particulier mais bien desservi par les transports en commun.

— l’établissement est un hôtel non classé, dont la clientèle est issue d’organismes sociaux (SAMU social, RELAISOCIAL).

— seules trois chambres possèdent des douches et sanitaires privatifs, les autres partagent des douches et sanitaires communs. Toutes sont équipées d’une télévision et d’un coin cuisine avec évier, réfrigérateur, four à micro-ondes et plaques de cuisson électriques, mais non de la WIFI.

— il n’y a pas de salle de petit déjeuner, ni de laverie, ni d’ascenseur, ni de VMC.

— les prestations sont de nature modeste, les aménagements et décorations désuets mais en bon état général.

S’agissant des points de désaccord qui opposent les parties, et en premier lieu du nombre de chambres, il ressort des pièces produites que l’établissement possède 40 chambres doubles ou triples, dont l’une (une chambre double) est affectée au gardien. Il sera retenu, conformément à l’usage dans l’activité considérée – pour rappel un hôtel non classé à vocation sociale – qui est de ne pas comprendre dans le calcul de la valeur locative la chambre affectée au gardien, que la recette théorique à la date du renouvellement doit être calculée sur la base de 39 chambres – ce qui est d’ailleurs conforme à ce qui a été retenu lors des précédents renouvellements, ainsi que le démontre la société preneuse.

En ce qui concerne le nombre de chambres triples, qui était effectivement de huit lors du précédent renouvellement et qui est désormais de deux, M. [Y] [U] indique dans son rapport d’expertise amiable que le nombre de 80 couchages correspond à la capacité maximum admise par le SAMU social. Il ne sera donc pas retenu, qu’ainsi que le soutient les bailleurs, cette réduction procède des seuls choix de gestion du preneur.

S’agissant du tarif des chambres, M. [Y] [U] relève que toutes les chambres sont facturées au prix de 30 euros TTC et louées pour deux personnes, sauf exceptionnellement certaines chambres pouvant être louées à trois personnes pour 45 euros TTC. Ces prix n’apparaissent pas incohérents avec les références indiquées par M. [Y] [U] dans son rapport pour deux autres hôtels non classés situés à [Localité 6] (à savoir 40 et 45 euros pour une chambre double), les équipements de ces derniers n’étant pas connus. Ils sont de plus conformes au coût de la nuitée hôtelière pour le SAMU social dans le département de la Seine-[Localité 7] tel que calculé par M. [Y] [U] dans son rapport de 35,80 euros par jour pour une chambre double, étant rappelé que les chambres dont il s’agit, à l’exception de trois, ne sont pas équipées de douches et sanitaires privatifs.

La recette théorique maximum journalière, calculée sur la base de 37 chambres doubles à 30 euros et de deux chambres triples à 45 euros, s’établit donc ainsi : 37 x 30 + 2 x 45 soit 1200 euros. Soit une recette annuelle théorique de 438.000 euros TTC dans l’hypothèse d’une pleine occupation, soit 398.182 euros par an TVA déduite.

S’agissant du taux d’occupation, la société RESIDENCE [Etablissement 1] ne produit aucun élément au soutien de ses affirmations suivant lesquelles il y aurait en permanence entre 73 et 76 personnes dans l’hôtel, et deux ou trois chambres vides. Il sera donc retenu comme M. [Y] [U] un taux d’occupation de 97 %, conforme aux usages pour une exploitation sociale.

La recette théorique corrigée s’établit ainsi à 398.182 x 97 % soit 386.237 euros.

En ce qui concerne le pourcentage sur recette, la défenderesse n’avançant aucun élément au soutien du taux de 19 % qu’elle retient, il s’en sera référé au taux de 21 % que M. [Y] [U] estime conforme aux usages. Soit une valeur locative brute annuelle de 386.237 x 21 % soit 81.110 euros par an hors taxes et hors charges.

L’abattement pour clauses exorbitantes de 10 % retenu par l’expert amiable n’étant pas contesté par les parties, la valeur locative de renouvellement s’établit à 81.110 – 8111 soit 72.999 euros arrondis à 73.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Quant à l’application d’un abattement pour travaux, la société preneuse ne justifiant pas dans la présente instance du respect du formalisme prévu par l’article L.311-2 du code du commerce, elle n’apparaît pas justifiée.

En conséquence, il convient de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à 73.000 euros hors taxes et hors charges au 1er avril 2024.

Sur les autres demandes

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel de loyer, correspondant à l’écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la société RESIDENCE [Etablissement 1], seront dus par cette dernière à compter du 4 septembre 2025, date de signification de l’assignation délivrée par les bailleurs pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 4 septembre 2025 produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La présente instance ayant été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, étant rappelé que ceux-ci ne sauraient inclure les frais de l’expertise amiable qui ne font pas partie des dépens limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile, et resteront donc à la charge des parties qui les ont engagés.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant M. [H] [G] et Mme [T] [K] épouse [G] d’une part, et la S.C.N. RESIDENCE [Etablissement 1] d’autre part, portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5], ce à compter du 1er avril 2024 ;

FIXE à la somme de 73.000 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2024 entre M. [H] [G] et Mme [T] [K] épouse [G] d’une part, et la S.C.N. [Adresse 2] d’autre part, portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers à compter du 4 septembre 2025 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 4 septembre 2025 ;

REJETTE les demandes d’indemnité formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 14 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame TORRES