TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04368 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJXU

Minute : 24/1102

Office Public de SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [W] [D]

Représentant : M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258

Madame [K] [H] épouse [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [D],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-93008-2024-005873 du 15/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne assisté de M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [K] [H] épouse [D]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2007, l’OPH de la SEINE SAINT DENIS a donné à bail à Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 417,34 euros.

Selon délibération du conseil d’administration du 22 mars 2016, l’OPH de la SEINE-SAINT-DENIS a modifié sa dénomination pour devenir SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2022, l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 946,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 novembre reçue le 27 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] au paiement de la somme de 2719,80 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 15 mars 2022,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de novembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, les condamner solidairement d’avoir à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir les condamner solidairement au paiement la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 avril 2024.

À l’audience du 3 juin 2024 l’affaire a été renvoyée au 7 octobre 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT, représenté, abandonne la demande au titre de l’assurance et maintient ses autres demandes. Il actualise sa créance à la somme de 2072,36 euros arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 mars 2022. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [W] [D], assisté, et Madame [K] [H] épouse [D], ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent avoir repris le paiement des loyers et charges depuis plusieurs mois et qu’un prêt fonds solidarité logement a été accordé à hauteur de 1745,15 euros. Ils ont un enfant majeur.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 septembre 2007, du commandement de payer délivré le 15 mars 2022 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] à payer à l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 2072,36 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 15 mars 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 mai 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 septembre 2007 à compter du 16 mai 2022.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. ils justifient de leur situation personnelle et financière, ont repris les paiements réguliers et ont commencé à payer l’arriéré. Ils sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] à son paiement à compter de 16 mai 2022, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] à payer à l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 septembre 2007 entre l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT d’une part, et Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 mai 2022,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] à payer à l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 2072,36 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] à payer à l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 mai 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] à payer à l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [K] [H] épouse [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 mars 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

LE GREFFIER LE JUGE

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