TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00813 – N° Portalis DB3S-W-B7H-ZDVT

Minute : 24/307

S.C.I. MKM

Représentant : M^e Wissam DAHMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1866

C/

Monsieur [E] [H]

Représentant : M^e Carla HERDEIRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1074

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Wissam DAHMANI

Copie délivrée à :

M^e Carla HERDEIRO

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 31 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MKM

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Wissam DAHMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1866

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Carla HERDEIRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1074

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

En date du 1er octobre 2020, la SCI MKM a donné à bail à Monsieur [E] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, la SCI MKM a fait assigner Monsieur [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [E] [H] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à mai 2023, soit la somme de 8 584,81 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [E] [H] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MKM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Appelée à l’audience du 16 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, puis d’une décision de radiation à l’audience du 11 décembre 2023 faute de comparution du demandeur à l’audience. L’affaire a fait l’objet d’un rétablissement et les parties ont été régulièrement convoquées pour l’audience du 10 juin 2024. A cette audience, un dernier renvoi a été ordonné à l’audience du 4 juillet 2024 pour justifier de la saisine de la préfecture et de la CCAPEX. Lors de cette audience, un dernier renvoi a été ordonné pour l’audience du 23 septembre 2024 afin que les parties se mettent en état.

A l’audience du 23 septembre 2023, la SCI MKM, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Elle demande au juge de :

— constater la résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— prononcer l’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles étant tranché selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur à lui payer la somme provisionnelle de 20 221,52 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges et taxes jusqu’au départ des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens comprenant le coût des constats de commissaire de justice et du commandement de payer.

Oralement, elle a demandé le rejet des conclusions de la défenderesse reçues tardivement, et sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 20 221,52 euros à titre provisionnelle. Elle a précisé qu’elle fonde aussi sa demande d’expulsion sur le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux du défendeur postérieurement à la fin du bail.

Oralement elle s’est opposée à toutes les demandes formées en défense, soutenant sa demande d’expulsion et estimant avoir traité tous les problèmes d’insalubrité dans le logement.

Oralement elle s’est également opposée au rejet de ses conclusions, soutenant qu’elle n’a pu répondre que tardivement aux conclusions adressées tardivement alors au surplus que ses conclusions ne font que répondre aux moyens du défendeur sans former de demandes nouvelles.

Représenté par son conseil, Monsieur [E] [H] a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Il demande au juge de :

— dire n’y avoir lieu à référé et débouter la SCI MKM de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI MKM aux dépens et à lui verser les sommes provisionnelles de 30 000 euros à titre indemnitaire en réparation de son trouble de jouissance, 20 000 euros à titre indemnitaire en réparation de son préjudice moral et 10 000 euros à titre indemnitaire en réparation de son préjudice moral, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Oralement il a demandé le rejet des conclusions de la demanderesse, reçues la veille au soir de l’audience ce qui ne lui a pas permis d’y répondre. Il a souligné que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, faute de démontrer l’urgence et justifiant de contestations sérieuses en ce que le logement est insalubre depuis l’origine du bail et que le loyer n’est pas du. Il souligne qu’il n’a pas eu connaissance du décompte actualisé de la dette, et réclame à titre reconventionnel les sommes provisionnelles de 30 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, 20 000 euros au titre de son préjudice corporel et 10 000 euros au titre de son préjudice moral. Pour répondre oralement à la demanderesse, il soutient que le trouble manifestement illicite n’est pas rapporté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 12 juin 2024, soit postérieurement à l’audience du 10 juin 2024, de sorte que cette notification tardive ne remplit pas les conditions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande d’expulsion ne peut qu’être déclarée irrecevable, alors au surplus que la SCI MKM ne justifie aucunement avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’expulsion sera en conséquence déclarée irrecevable et il ne sera statué que sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes de rejet des conclusions

En application de l’article 16 du code de procédure civile, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue contradictoirement, et cette exigence implique que chaque partie ait la faculté de prendre connaissance et de discuter de toute pièce ou conclusions présentées au juge en vue d’influencer sa décision.

En l’espèce les deux parties sollicitent le rejet des conclusions de l’autre, compte tenu de leur envoi tardif, la SCI MKM ayant reçu les conclusions du défendeur deux jours avant l’audience et Monsieur [E] [H] ayant reçu les conclusions de son adversaire sans les pièces la veille de l’audience.

Alors que l’acte introductif d’instance date du 13 juin 2023, que l’affaire a fait l’objet d’une radiation, puis d’un rétablissement pour l’audience du 10 juin 2024 avec deux renvois, les parties se sont adressées leurs conclusions les 21 et 22 septembre pour l’audience du 23 septembre 2024, avec de nombreux moyens à l’appui de leurs demandes. Ce délai ne leur a pas permis de prendre utilement connaissance des moyens et d’en débattre contradictoirement.

Compte tenu de cette violation du principe du contradictoire, les conclusions des parties seront rejetées et il ne sera tenu compte que de leurs demandes orales.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [E] [H] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI MKM produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [H] reste lui devoir la somme de 20 221,52 euros à la date du 23 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [E] [H] justifie ne pas avoir connaissance de ce décompte avant l’audience, la SCI MKM n’ayant pas ses pièces au cours des débats et ayant remis ses pièces postérieurement à la clôture.

Faute d’avoir pu soumettre au débat contradictoire le décompte actualisé, il ne sera tenu compte que du montant de la dette au moment de la délivrance de l’assignation. Il résulte du bordereau de pièces figurant dans l’assignation que le décompte produit était arrêté au mois de mai 2023, pour une dette locative de 8 584,81 euros.

Cependant, le solde de la dette à mai 2023 n’est pas justifié, les colonnes se contentant de lister les loyers dus sans les additionner ni faire état des paiements, alors au surplus que les colonnes sont étalées sur plusieurs pages et sans solde progressif, de sorte que le décompte produit est inexploitable.

Au regard de ces éléments, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut apprécier le caractère régulier recevable et bien fondé de la demande sans porter une appréciation au fond qui outrepasse sa compétence, la demande formée n’étant pas manifestement incontestable.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de provision de loyers.

Sur les demandes de provision à titre indemnitaire

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce Monsieur [E] [H] sollicite oralement des provisions à titre indemnitaire en réparation de ses préjudices de jouissance, corporel et moral.

Ces demandes nécessitent de caractériser une faute imputable au bailleur et d’apprécier la réalité du préjudice allégué. Or ces préjudices ne sont pas établis avec l’évidence requise en référé et nécessitent une appréciation au fond qui outrepasse la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI MKM conservera la charge de ses dépens.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable la demande d’expulsion de la SCI MKM formée à l’encontre de Monsieur [E] [H] ainsi que les demandes subséquentes ;

Rejetons les conclusions déposées le 23 septembre 2024 par la SCI MKM et Monsieur [E] [H] ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes en paiement de provisions ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la SCI MKM conservera la charge de ses dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection