TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/00698 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZASV

Minute : 24/00241

S.A. VILOGIA

Représentant : Me [Z], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [B] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BELMONT Laure

Copie délivrée à :

Mme [P] [B]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 30 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet et y domicilié

Représentée par M^e BELMONT Laure, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [B] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 5 juillet 2016, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [B] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 380, 01 € et 195, 77 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, la SA VILOGIA a ensuite fait assigner Madame [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 30 avril 2024, la SA VILOGIA – représentée par son conseil – reprend les terme de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— et de condamner cette dernière au paiement

* de la somme actualisée à la baisse de 1. 450, 93 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA VILOGIA demande en lieu et place de la locataire l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire, sous réserve de la vérification du bon encaissement du dernier règlement effectué le 29 avril 2024 pour un montant de 800 €. En effet, elle expose qu’un accord est intervenu entre la locataire et elle sur des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois pendant 7 mois et le solde au 8ème mois.

Madame [B] [P] ne comparaît pas mais a adressé un mail en date du 24 avril 2024 à son adversaire indiquant qu’elle ne pourrait assister à l’audience aux termes duquel elle propose de les modalités du plan d’apurement indiquées supra. Selon le courriel produit par la SA VILOGIA, elle a signé un contrat de travail le 18 mars 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 2 mai 2024, la SA VILOGIA a indiqué que le paiement du 29 avril 2024 allégué avait bien été effectué, de sorte que le montant de la dette est de 783, 27 € selon décompte arrêté au 2 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [B] [P], assignée à étude ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 8] par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 5 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 novembre 2023, pour la somme en principal de 2. 024, 50 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que Madame [B] [P] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite (commandement de payer de décembre 2023), la somme de 650, 93 € à la date du 2 mai 2024.

Madame [B] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 24 janvier 2024, Madame [B] [P] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 650, 93 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 2 mai 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (23 novembre 2023), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [P] a proposé, par courriel adressé au bailleur, de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle a exposé sa situation personnelle et financière. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience par le bailleur, Madame [B] [P] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 24 janvier 2024 ;

— que Madame [B] [P] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Madame [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA VILOGIA soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [P] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA VILOGIA soit en droit d’exiger de la défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA, Madame [B] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA VILOGIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2016 entre la SA VILOGIA et Madame [B] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [B] [P] à verser à la SA VILOGIA à titre provisionnel la somme de 650, 93 € (décompte arrêté au 2 mai 2024, incluant une dernière échéance d’avril 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 2. 024, 50 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [B] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 100 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA VILOGIA soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [P] ;

* que Madame [B] [P] soit condamnée à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [B] [P] à verser à la SA VILOGIA une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 31 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par la greffière.

La greffière, La juge des référés,