TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01244 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZW5H

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE DES ARTS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [L] [F]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représenté par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

SDC DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 7], représenté par son syndic judiciaire, la société R&D

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 09 Décembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par actes délivrés à sa demande les 22 et 23 juillet 2025, la société Foncière des Arts a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond M. [F] et le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à Armentières aux fins notamment d’être autorisée à entreprendre des travaux de réfection de la toiture de cet immeuble et d’éradication des vrillettes et des champignons.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1244.

Le syndicat de copropriétaires mis en cause n’a pas constitué avocat.

Représentée, la société Foncière des Arts, conformément à ses écritures déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, demande notamment de :

à titre principal,

— la déclarer recevable,

— l’autoriser à entreprendre les travaux de réfection en toiture et ceux d’éradication des vrillettes et des champignons, conformément aux travau préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 30 novembre 2023, et sur la base des devis Compagnon du bois, Nonuisis et Mr [I] soumis au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 11 mars 2025, pour les montants suivants à parfaire :

* réfection de la toiture n°2406 90 406,13 euros,

* traitement curatif et reprise de la charpente 40 092,86 euros,

* traitement des vrillettes 13 332,00 euros,

* maîtrise d’œuvre 13 075,54 euros,

soit un total de 156 906,33 euros,

— condamner M. [F] à consigner à la Caisse des dépôts et consignations la quote-part des travaux lui incombant, soit 100 420,18 euros à valoir sur les travaux susvisés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [F] tentant à la voir condamnée :

* à payer entre les mains du syndicat de copropriétaires, ou à défaut sur un compte CARPA, 38 910,103 euros corespondant aux travaux votés et à la quote-part lui revenant, à valoir sur les travaux de réfection à engager, sous peine d’astreinte,

* à rembourser à M. [F] 2 104,58 euros en fonction du taux réel de taxe sur la valeur ajoutée,

à titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée contre elle au paiement,

— ordonner la consignation des sommes dues en compte CARPA séquestre ou à défaut à la Caisse des dépôts et consignation,

en tout état de cause,

— débouter M. [F] de ses demandes,

— condamner M. [F] à lui verser 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [F] et le syndicat de copropriétaires, représenté par la société R&D en sa qualité, à lui verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. [F] et le syndicat de copropriétaires, représenté par la société R&D en sa qualité, aux dépens.

Représenté, M. [F] soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 3 novembre 2025, notamment de :

— déclarer irrecevables la demanderesse au titre de l’autorité de la chose jugée,

— débouter la demanderesse de ses prétentions,

à titre reconventionnel,

— condamner la demanderesse à payer entre les mains du syndicat de copropriétaires [Adresse 6], ou à défaut sur un compte CARPA spécialement ouvert à cet effet, 38 910,103 euros correspondant aux travaux votés et à la quote-part lui revenant, à valoir sur les travaux de réfection à engager, sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter du huitième jour suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner la demanderesse à lui rembourser 2 104,58 euros en fonction du taux réel de taxe sur la valeur ajoutée déboursé par la demanderesse,

— voir la juridiction se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte,

en tout état de cause,

— condamner la demanderesse à lui verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la demanderesse à lui verser 5 000 euros pour procédure abusive,

— condamner la demanderesse aux dépens.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments présentés par les parties lors de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de son article 123, une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire.

Son article 124 précise que celui qui invoque une fin de non-recevoir n’a pas à justifier d’un grief pour qu’elle puisse être accueillie.

L’alinéa 1 de l’article 125 du même code indique que, dans certains cas, le juge a l’obligation de relever d’office les fins de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public, notamment celles résultant de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Son alinéa 2 offre au juge la faculté de relever la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée tandis que l’alinéa 3 prévoit que lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ce qui emporte autorité de la chose jugée tant sur ladite question de fond que sur la fin de non-recevoir.

L’article 126 du code de procédure prévoit que dans la situation où la fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu’il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

L’article 1355 du code civil dispose que l''autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement et qu’il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, M. [F] considère que la demanderesse est irrecevable en raison du jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond rendu le 9 juillet 2024 dans l’instance portant le n° RG 24/212.

La société Foncière des Arts considère que l’autorité de la chose jugée ne peut s’appliquer à l’espèce compte tenu des nouveaux événements survenus depuis cette décision.

Pour mémoire, ce jugement a été rendu sur saisine de la société Foncière des Arts à l’encontre de M. [F] et du syndicat de copropriétaires en cause. La demanderesse avait alors sollicité sur le même fondement d’être autorisée à entreprendre des travaux de réfection de la toiture en cause et d’éradication des vrillettes et des champignons.

Dans les motifs dudit jugement est notamment indiqué : « Au regard des conclusions de l’expert, les devis produits ne permettent pas la réalisation de l’ensemble des travaux [qu’il préconise]. Si des devis ont été réalisés, d’autres sont à faire notamment pour l’éradication des champignons lignivores et pour la dépose et la reprise des ouvrages de maçonnerie. Il ne peut être entrepris la réfection de la toiture en tuile sans prévoir la stabilisation de la maçonnerie devant recevoir la nouvelle charpente et les nouveaux planchers. Il conviendra en outre de faire préciser dans les devis de réfection de la toiture qu’il s’agit d’intervenir que sur la partie en tuile, l’autre partie de la toiture commune, en zinc, ayant déjà fait l’objet de travaux de reprise ».

Il ressort de ces éléments soumis que les diligences évoquées dans le jugement ont été réalisées depuis afin que l’ensemble des travaux préconisés par l’expertise judiciaire soient entrepris et que la difficulté liée à la mésentente des copropriétaires s’est poursuivie, comme l’illustre les nouveaux éléments soumis.

Le 11 mars 2025, lors de l’assemblée générale où le devis dressé par la société Les Compagnons du bois d’un montant toutes taxes comprises de 40 092,86 euros a été soumis au vote, M. [F], majoritaire, s’est opposé aux travaus de réfection de la toiture et d’éradication du champignon. Lors de la même assemblée, M. [F] s’est opposé à la réalisation des travaux de réfection de la toiture au visa d’un devis établi par la société Mr [I] pour un montant toutes taxes comprises de 90 406,13 euros. Enfin, il a voté contre la résolution visant à faire réaliser les travaux de traitement des vrillettes sur la base d’un devis de la société Nonuisys d’un montant de 13 332 euros toutes taxes comprises.

Dans ces conditions, il convient dès lors d’écarter la fin de non-recevoir invoquée par M. [F].

Sur l’exception d’incompétence

Depuis l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 les petites copropriétés sont dotées d’un statut dérogatoire.

L’article 41-16 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

L’article 41-17 modifié de la même loi précise que :

« Par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires ».

En vertu de l’article 41-21 modifié de la même loi, par dérogation à l’article 17 et au deuxième alinéa de l’article 22, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun, l’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.

L’article 41-22 modifié de la même loi indique que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun et qu’il peut notamment autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions d’emploi.

L’article 42-12 modifié du décret du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le président du tribunal judiciaire saisi en application de l’article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 statue selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, les travaux débattus sont des travaux de nature conservatoire de sorte que l’exception d’incompétence fondée sur une absence d’urgence n’est pas pertinente et sera donc écartée.

Sur le fond

Vu les articles 41-16, 41-17, 41-21 et 41-22 modifiés de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 42-12 modifié du décret du 17 mars 1965 déjà cités ;

En l’espèce, la société Foncière des Arts considère que M. [F] n’ayant pas entrepris les diligences utiles pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert. Le défendeur conteste cette présentation.

A propos des devis auxquels M. [F] s’attache, la demanderesse indique les considérer comme « fantaisistes » ajoutant que les « résolutions » adoptées le 15 juillet 2025 sont intervenues dans un cadre irrégulier, le syndic judiciaire instrumentaire n’était plus habilité lors des convocations comme lors de la réunion.

L’ordonnance du 2 avril 2024 a fixé à une année le mandat de la société R&D aux fonctions de syndic judiciaire.

Au vu des éléments soumis, le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2025 constitue en réalité un écrit consignant les décisions prises par M. [F] seul, nonobstant la singularité attachée à la présence d’un avocat dépourvu de pouvoir le signant comme mandataire de la société Foncière des Arts.

Cependant, les devis correspondant à ces décisions ne sont pas fournis de sorte qu’il ne rapporte pas la preuve d’une conformité des travaux visés aux travaux préconisés par l’expert afin d’assurer la conservation de l’immeuble en cause.

Dès lors, les demandes reconventionnelles présentées par M. [F], faute d’étayage probatoire, ne pourront être examinées.

De ce fait, il y a lieu de considérer qu’il ne démontre pas avoir entrepris les diligences utiles pour prévenir le péril affectant l’intérêt commun de la copropriété tel qu’il ressort des conclusions de l’expertise judiciaire et n’a pas honoré les conditions posées à l’article 41-17 susvisé s’agissant de l’opposabilité de ses décisions consignées par écrit.

En revanche, les devis produits par la demanderesse étant conformes aux travaux préconisés nécessaires pour garantir l’intérêt commun de la copropriété, la société Foncière des Arts sera autorisée selon les conditions précisées au dispositif.

Le montant de la consignation sera fixé, au vu des éléments soumis, tenant compte des tantièmes applicables au sein de la copropriété en cause.

De ce fait, il convient d’ordonner à M. [F] de procéder à la consignation d’un montant de 88 338,26 euros selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [F] échoue à démontrer avoir entrepris les diligences utiles en vue de faire réaliser les travaux conservatoires préconisés par l’expert judiciaire.

Cependant, le contexte présidant à la vie de cette petite copropriété doit participer de l’appréciation de la défaillance de M. [F]. Concernant le syndic, il y a lieu de prendre en considération l’incidence de la mésentente entre les deux copropriétaires ayant entravé les diligences qu’il a entreprises.

La seule défaillance du débiteur est insuffisante à caractériser un abus. Les péripéties rencontrées par ladite copropriété ne résultent pas seulement du comportement de M. [F].

La société Foncière des Arts ne rapporte pas la preuve d’un abus de M. [F] ou du syndicat de copropriétaires de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Vu les articles 696 à 699 du code de procédure civile ;

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge exclusive de M. [F].

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il convient de condamner M. [F] à verser à la société Foncière des Arts 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et de débouter l’intéressé de la demande qu’il a formulée sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par la présidente du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement contradictoire rendu après débat en audience publique et en premier ressort,

Déclare recevables les demandes présentées par la société Foncière des Arts ;

Ecarte l’exception d’incompétence formulée par M. [F] ;

Autorise la société Foncière des Arts à entreprendre les travaux de réfection en toiture et ceux d’éradication des vrillettes et des champignons, conformément aux travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 30 novembre 2023, et sur la base des devis Compagnons du bois, Nonuisis et Mr [I] soumis au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 11 mars 2025, pour les montants suivants à parfaire :

* réfection de la toiture n°2406 90 406,13 euros,

* traitement curatif et reprise de la charpente 40 092,86 euros,

* traitement des vrillettes 13 332,00 euros,

* maîtrise d’œuvre 13 075,54 euros,

soit un total de 156 906,33 euros (cent cinquante-six mille neuf cent six euros et trente-trois centimes) ;

Condamne M. [F] à consigner à la Caisse des dépôts et consignations la quote-part des travaux lui incombant, soit 88 338,26 euros (quatre-vingt-huit mille trois cent trente-huit euros et vingt-six centimes) à valoir sur les travaux susvisés, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire pendant trois mois selon les modalités suivantes de 40 euros (quarante euros) par jour de retard pendant le premier mois, 120 euros (cent vingt euros) par jour de retard le deuxième mois puis 240 euros (deux cent quarante euros) par jour de retard le troisième mois ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;

Déboute la société Foncière des Arts de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

Déboute M. [F] de ses demandes reconventionnelles ;

Déboute la société Foncière des Arts de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles à l’égard du syndicat de copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 10] (Nord) ;

Condamne M. [F] aux dépens ;

Condamne M. [F] à verser à la société Foncière des Arts 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [F] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE