TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/00260 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YVFE

Minute :

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [N] [G]

Représentant : M^e Elise CARON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0174

Monsieur [K] [G]

Représentant : M^e Elise CARON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0174

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e KACEM

M^e CARON

CCC délivré :

Monsieur le prefet

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

LA SOCIETE IMMOBILIERE 3F, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [G], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Elise CARON, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 décembre 2019, modifié par avenant du 6 janvier 2020, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à Mme [N] [G] et M. [K] [G] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 7] à [Localité 8] ([Adresse 7], parking S633P-7109), pour des loyers mensuels de 455,31 et 59,11 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie d’un montant de 455,31 et 59,11 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 février 2023, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 4 772,82 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [N] [G] et M. [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 13 novembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après deux renvois aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [N] [G] et M. [K] [G] ;

— le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— le rejet des demandes présentées par les défendeurs ;

— et la condamnation solidaire de Mme [N] [G] et M. [K] [G] :

— au paiement de la somme actualisée de 6 156,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus et précise que la CCAPEX a été saisie le 25 septembre 2024 en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que les paiements ont repris depuis le mois de mai 2024. Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles, elle fait valoir que la première réclamation a été faite au mois de novembre 2022, qu’une intervention a eu lieu dès 2023 et permis de constater que les lieux loués étaient secs, que l’appartement a subi un important désordre au mois d’août 2024 ayant donné lieu à une nouvelle intervention, qu’aucune déclaration à l’assurance n’a été faite, qu’une intervention nuisibles a également été réalisée et qu’elle a permis de constater qu’il n’y a pas de nuisibles.

Mme [N] [G] et M. [K] [G] comparaissent, représentés. Ils se réfèrent à leurs conclusions déposées à l’audience. Ils sollicitent :

— à titre principal :

— le rejet des demandes de résiliation du bail, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion,

— la condamnation du bailleur à réparer les canalisations à l’origine des inondations, à déshumidifier l’appartement, à nettoyer les moisissures et à dératiser ou à reloger la famille [G],

— la diminution du montant du loyer à 200 euros jusqu’à la réalisation des travaux ou le relogement, avec effet rétroactif à la date de conclusion du contrat de bail,

— la condamnation du bailleur à leur régler la somme de 2 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice,

— la compensation entre les sommes dues,

— un délai de 36 mois pour régler la dette par des échéances mensuelles de 210 euros ;

— à titre subsidiaire, un délai de 36 mois pour régler la dette par des échéances mensuelles de 210 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— à titre infiniment subsidiaire, un délai de 3 mois pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause, la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir, sur le fondement des articles 1104 et 1719 du code civil, 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et L412-2 du code des procédures civiles d’exécution, que leur logement est humide et présente des infiltrations d’eau, que des moisissures sont visibles dans chacune des pièces de l’appartement, que l’eau des canalisations de l’immeuble remonte par leur évier de cuisine provoquant des inondations et que des rats ont été retrouvés dans les lieux. Ils ajoutent avoir prévenu leur bailleur sans en garder la preuve d’abord, puis par plusieurs courriers recommandés et font valoir que le bailleur ne pouvait ignorer les nombreux dégâts des eaux s’étant déjà produits. Ils soutiennent que l’appartement qu’ils louent est indécent et impropre à l’habitation et qu’ils ont donc décidé de cesser de s’acquitter des loyers au mois d’août 2022. Ils ajoutent que la présence de moisissures et l’humidité portent atteinte à l’état de santé des occupants des lieux et que les désordres leur ont causé un préjudice de jouissance et un préjudice moral. Ils précisent que Mme [G] souffre de surdité, que son époux ne parle pas français et que leur fils [I] est en situation de handicap.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cet article prévoit en outre qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions précitées.

En revanche, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 25 septembre 2023, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2023 et ce, en contradiction avec les dispositions précitées qui exigent un délai minimal de deux mois.

En conséquence, les demandes de constatation et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail seront déclarées irrecevables. Les demandes subséquentes aux fins d’expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront donc rejetées.

II – Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif, de travaux, de diminution du montant du loyer et de réparation du préjudice

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Par ailleurs, l’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Le caractère décent du logement s’apprécie au regard des critères définis par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Par ailleurs et en application de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. Le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement décent doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il ressort des photographies et vidéos produites aux débats que le logement loué est sujet à des remontées d’eau en provenance de l’évier de la cuisine. Il ressort également de la fiche technique de passage du 27 octobre 2022 que des opérations de dératisation ont eu lieu au sein du logement loué. Il est noté qu’un très gros trou derrière la baignoire doit être bouché. Par courrier reçu le 7 novembre 2022, les époux [G] ont prévenu leur bailleur de remontées d’eau et d’inondations récurrentes ainsi que de la présence de souris dans leur logement. Les locataires y évoquent plusieurs interventions n’ayant pas permis de résoudre le problème. Le 6 mai 2024, le commissaire de justice a constaté que le logement loué présente des traces d’humidité et d’infiltrations ayant causé des dégradations du sol, des plinthes, des murs ainsi que le développement de moisissures et de tâches d’humidité. Il note que la toiture visible depuis le balcon est gorgée d’eau. Par courrier du 18 août 2024, les locataires ont à nouveau prévenu leur bailleur de la survenue d’un important dégât des eaux. Selon attestation de témoin établie par Mme [D] le 1er mai 2023, les dégâts des eaux sont réguliers et ont affecté également les anciens locataires. Enfin, il ressort des certificats médicaux versés aux débats que que Mme [G] présente des difficultés respiratoires et que l’état de santé de M. [N] [G] justifie l’octroi d’un logement sans humidité. Enfin, les défendeurs produisent une déclaration de sinistre en date du 15 août 2024.

Le bailleur produit quant-à-lui aux débats les justificatifs de deux essais d’intervention pour une opération de dératisation les 24 juin et 8 juillet 2024, lors desquelles le technicien a échoué à prendre contact avec les locataires. Par mail du 26 juin 2024, M. [U], gestionnaire de proximité, écrit que M. [G] lui a indiqué qu’il n’y avait pas de souris dans son logement. Le bailleur produit également le justificatif d’une intervention effectuée le 21 juin 2024 au terme de laquelle le technicien note que les canalisations fonctionnent mais que l’état des murs et du plafond témoigne d’une ancienne fuite, désormais sèche. Un compte-rendu d’intervention du 24 janvier 2024 indique que la fuite n’est plus active depuis plus de 6 mois. Enfin, il ressort des comptes-rendus d’intervention des 18 et 19 août 2024 que le logement loué a été inondé et qu’un débouchage a pu être effectué par la cave réseau.

Une intervention de dératisation effectuée en 2022 ne permet pas de rapporter la preuve que le logement loué présente une infestation actuelle de nuisibles. En revanche, il ressort du procès-verbal de constat que le logement loué souffre d’une importante humidité ayant conduit au développement de moisissures. Il ressort en outre des échanges entre les locataires et leur bailleur et de l’attestation de témoin produite aux débats que des remontées d’eau en provenance de l’évier de la cuisine sont fréquentes au sein du logement loué et qu’elles ont causé, au mois d’août 2024, un important dégât des eaux. Les comptes-rendus d’intervention des mois de janvier et juin 2024 sont insuffisants à rapporter la preuve que le logement loué ne souffre pas d’importants problèmes d’humidité.

Les dégradations affectant le logement loué et la survenue régulière de remontées d’eau constituent un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Ce manquement justifie la condamnation du bailleur à procéder à :

— la réparation des canalisations à l’origine des remontées d’eau,

— la déshumidification des lieux,

— et au nettoyage des moisissures

et ce, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement.

Ce manquement justifie également la diminution du montant du loyer hors charges à compter du 7 novembre 2022, date à laquelle les locataires démontrent avoir prévenu leur bailleur des désordres, jusqu’à la réalisation desdits travaux. Le montant du loyer sera ainsi fixé à la somme de 250 euros, soit une diminution d’environ 50% de son montant. Le bailleur produit un décompte indiquant que Mme [N] [G] et M. [K] [G] restent lui devoir la somme de 6 156,86 euros à la date du 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Le bail conclu le 18 décembre 2019, modifié par avenant du 6 janvier 2020 contient en outre une clause de solidarité en son article 13. Une fois la réduction du montant du loyer prise en considération, Mme [N] [G] et M. [K] [G] restent solidairement redevables de la somme de 833 euros (6 156,86€ – 493,02€ x 9 mois – 476,35€ x 12 mois – 460,24€ x 2 mois + 250€ x 23 mois). Cette somme sera, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 février 2023.

Les manquements constatés causent aux locataires un préjudice de jouissance suffisamment réparé par la diminution rétroactive du montant du loyer. Il n’est par ailleurs pas suffisamment démontré que les locataires subissent un préjudice corporel causé par l’humidité de leur logement ou la présence de moisissures. En revanche, les désordres constatés et l’inondation de leur logement par des eaux usées leur a nécessairement causé un préjudice moral qui sera réparé par la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 500 euros.

Conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues.

Mme [N] [G] et M. [K] [G] n’étant plus redevables que de la somme de 333 euros en principal à l’égard de leur bailleur, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de délais de paiement.

III – Sur les mesures de fin de jugement

La société anonyme d’HLM Immobilière 3F, succombant en la quasi-totalité de ses demandes, supportera la charge des dépens et la demande qu’elle a formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [N] [G] et M. [K] [G], la société anonyme d’HLM Immobilière 3F sera condamnée à leur payer ensemble une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE irrecevables les demandes aux fins de constatation ou de prononcé de la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2019, modifié par avenant du 6 janvier 2020 entre la société anonyme d’HLM Immobilière 3F et Mme [N] [G] et M. [K] [G] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 8] ([Adresse 7], parking S633P-7109) ;

REJETTE, en conséquence, les demandes aux fins d’expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONSTATE le caractère indécent du logement situé au [Adresse 7] à [Localité 8] ([Adresse 7], parking S633P-7109), loué par la société anonyme d’HLM Immobilière 3F à Mme [N] [G] et M. [K] [G] suivant contrat de bail en date du 18 décembre 2019, modifié par avenant du 6 janvier 2020 ;

DIT que le présent jugement sera en conséquence transmis au représentant de l’État du département de la Seine-Saint-Denis ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM Immobilière 3F à procéder, au sein du logement loué, à :

— la réparation des canalisations à l’origine des remontées d’eau,

— la déshumidification des lieux,

— et au nettoyage des moisissures,

et ce, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE la diminution du montant du loyer, qui sera fixé à la somme de 250 euros, à compter du 7 novembre 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux précités ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [G] et M. [K] [G] à payer à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F la somme de 833 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts aux taux légal à compter du 22 février 2023 ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM Immobilière 3F à payer à Mme [N] [G] et M. [K] [G] ensemble la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM Immobilière 3F à verser à Mme [N] [G] et M. [K] [G] ensemble une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande présentée par la société anonyme d’HLM Immobilière 3F au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM Immobilière 3F aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE