TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/04296 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJLB

Minute : 24/01065

S.C.I. VENDOME LIVRY GARGAN,

Représentant : M. [Y] [E] (Gérant)

C/

Monsieur [K] [V]

Madame [B] [H] épouse [V]

Monsieur [N] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. VENDOME LIVRY GARGAN,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [Y] [E] (Gérant)

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [V],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [B] [H] épouse [V],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [H],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 août 2019, la SCI VENDOME LIVRY GARGAN, a donné à bail à Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 1340 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Par acte séparé du 07 août 2019, Monsieur [N] [H] s’est porté caution solidaire de Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] pour une durée de 09 ans pour le paiement des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation et tous frais éventuels de procédure résultant du contrat de location signé le 03 août 2019, pour une durée pouvant aller jusqu’à 09 ans, dans la limite de 50400 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2023, la SCI VENDOME LIVRY GARGAN a fait signifier à Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6216,69 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés à mars 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte du 27 mars 2023.

Par notification électronique du 27 mars 2023, la SCI VENDOME LIVRY GARGAN a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, la SCI VENDOME LIVRY GARGAN a fait assigner Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,ordonner que l’expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls des requis,condamner solidairement Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] au paiement d’une somme de 22475,03 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023 et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges légalement applicables indexable selon les critères légaux d’augmentation, ceci à compter du 24 mai 2023, et jusqu’au jour de l’expulsion effective, condamner solidairement Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,à titre subsidiaire et en cas de réintégration des lieux de toute personne après l’expulsion, supprimer le bénéfice de la trêve hivernale si la réintégration a lieu pendant cette période.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 10] le 22 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2024.

À l’audience, la SCI VENDOME LIVRY GARGAN, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 23332,89 euros arrêtée au 25 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SCI VENDOME LIVRY GARGAN soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 23 mars 2023, qui a été régulièrement dénoncé à la caution. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires et de la caution à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle déclare qu’elle n’a pas transmis les quittances de loyer car depuis février 2023, aucun loyer n’a été réglé. Elle fait encore valoir que les locataires n’ont pas fournir l’attestation d’assurance habitation et qu’ils n’ont pas souscrit un contrat d’entretien pour la chaudière.

Monsieur [K] [V] ne conteste pas le montant de la dette mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il réclame par ailleurs la remise des quittances pour les loyers qu’il a réglés.

Il expose qu’il a eu des problèmes de santé expliquant l’absence de paiement régulier du loyer. Il ajoute que depuis mars 2024, il travaille en tant qu’intérimaire, qu’il a repris le paiement des loyers et verse en outre un complément pour apurer la dette locative, son épouse et lui percevant un revenu mensuel moyen de l’ordre de 3390 euros. Il précise encore qu’il a trois enfants à charge. Enfin, il souligne qu’il n’a jamais reçu de quittance depuis son entrée dans les lieux.

Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] respectivement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile et à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, La SCI VENDOME LIVRY GARGAN justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI VENDOME LIVRY GARGAN aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 03 août 2019, du commandement de payer délivré le 23 mars 2023, et du décompte de la créance actualisé au 25 septembre 2024 que la SCI VENDOME LIVRY GARGAN rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] sont mariés et donc tenus solidairement en vertu des dispositions de l’article 220 du code civil, au paiement de la dette locative.

Monsieur [N] [H], en sa qualité de caution, est également tenu solidairement avec les locataires au paiement de la dette.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] à payer à la SCI VENDOME LIVRY GARGAN la somme de 23332,89 euros, au titre des sommes dues au 25 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mars 2023 sur la somme de 6216,69 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 mars 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 03 août 2019 à compter du 24 mai 2023.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [K] [V] sollicite des délais de paiement et déclare vouloir solder la dette en réglant, en plus du loyer courant, la somme mensuelle de 500 euros.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires ont repris le paiement d’une partie du loyer en mai 2024, et règlent la totalité du loyer et des charges depuis le mois de juin 2024 (à l’exception du mois de juillet). Par ailleurs, depuis le mois d’août 2024, Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] règlent en plus du loyer courant, une somme supplémentaire pour solder une partie de la dette.

Il résulte de ces éléments, que les époux [V] ont retrouvé une stabilité financière leur permettant de reprendre le paiement des loyers et de verser une somme complémentaire pour apurer la dette locative.

Dès lors, il convient d’accorder à Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif du jugement pour le règlement des sommes dues.

Il convient de rappeler que les loyers courants doivent par ailleurs être impérativement payés. En outre, injonction sera faite à la SCI VENDOME LIVRY GARGAN de délivrer les quittances aux locataires pour l’ensemble des loyers réglés depuis le début du bail.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] et de tout occupant de leur chef sera autorisée, sans qu’il y ait cependant lieu d’exclure le sursis prévu par les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution en l’absence de démonstration par le bailleur de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte de la part des époux [V] justifiant la suppression du bénéfice du sursis. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] à payer à SCI VENDOME LIVRY GARGAN la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de SCI VENDOME LIVRY GARGAN aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 03 août 2019 entre la SCI VENDOME LIVRY GARGAN d’une part, et Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 mai 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] à payer à la SCI VENDOME LIVRY GARGAN la somme de 23332,89 euros, au titre des sommes dues au 25 septembre 2024, mois de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mars 2023 sur la somme de 6216,69 euros et à compter du jugement pour le surplus.

ACCORDE un délai à Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [K] [V] et Madame [B] [H] épouse [V] à s’acquitter de la dette en trente six fois, en procédant à trente cinq versements de 500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [V] et de Madame [B] [H] épouse [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] à payer à SCI VENDOME LIVRY GARGAN une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, et s’agissant de Monsieur [N] [H], dans la limite de 50400 euros,

ENJOINT à la SCI VENDOME LIVRY GARGAN de remettre à Monsieur [K] [V] et à Madame [B] [H] épouse [V] les quittances au titre des loyers réglés depuis le début de l’exécution du bail, et ce, sous astreinte de 10 euros par quittance et par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, et pendant une durée de six mois,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 mars 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V], Madame [B] [H] épouse [V] et Monsieur [N] [H] à payer à la SCI VENDOME LIVRY GARGAN la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE