TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 23/02651 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YN4M

Minute : 24/00600

Monsieur [X] [D]

Madame [E] [D] NEE [O]

C/

Madame [U] [G] NEE [J]

Représentant : Maître Laure VALLET de la SELARL GVB, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0275

Monsieur [C] [G]

Représentant : Maître Laure VALLET de la SELARL GVB, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0275

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M et Mme [D]

Copie délivrée à :

M et Mme [G]

Le 30 Mai 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Mai 2024;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 4], représenté par son épouse Madame [E] [D], par un pouvoir écrit

Madame [E] [D] NEE [O], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [U] [G] NEE [J], demeurant [Adresse 3], représentée par Maitre VALLET, avocat au barreau de Seine Saint Denis, désignée par l’aide juridictionnelle datée du 19/01/24, numéro BAJ C930082023011589 (AJ totale)

Monsieur [C] [G], demeurant [Adresse 3], représenté par Maitre VALLET, avocat au barreau de Seine Saint Denis

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 1er août 2019, Monsieur et Madame [D] [X] ont donné à bail à Monsieur et Madame [G] [C], à compter du 1er août 2019, un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 850 euros et une provision sur charges de 70 euros payables d’avance le 1er de chaque mois.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice du 31 août 2023, Monsieur [X] [D] et Madame [E] [D] ont fait commandement à Monsieur [C] [G] et Madame [U] [G] de leur payer la somme de 5 034,42 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation du 6 novembre 2023, Monsieur et Madame [D] demandent au juge des contentieux de la protection, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [G] et tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin et d’un serrurier

— de condamner solidairement Monsieur et Madame [G] à leur payer la somme de 6 362,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 octobre 2023 et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux

— de les condamner solidairement à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’appui, ils font valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

A l’audience du 8 janvier 2024, Monsieur et Madame [D] précisent que la dette locative dont ils demandent paiement est de 7 684,30 euros, terme de décembre 2023 inclus et maintiennent leurs demandes initiales pour le surplus.

Monsieur et Madame [G] demandent pricipalement que leur soient accordés des délais de paiement de 36 mois suspendant les effets de la clause résolutoire, subsidiairement un délai d’un an au titre de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux et demandent à titre reconventionnel qu’il soit constaté que les sommes appelées au titre des provisions sur charges ne sont pas exigibles à défaut de justificatifs.

Ils font valoir qu’ils ont repris le paiement du loyer depuis le mois de janvier 2024, que leurs ressources sont de 1 226 euros et proposent de s’acquitter par mensualités de 80 euros en plus du loyer.

Ils ajoutent qu’ils ont fait une demande de logement social dès février 2023 et ont rendez-vous avec une assistante sociale le 13 mars pour faire une demande de FSL.

Monsieur et Madame [D] répondent qu’ils justifient de la régularisation des charges.

Ils ajoutent qu’avec des mensualités de 80 euros, il resterait 4 805 euros à l’issue du délai et que selon les vérifications qu’ils ont faites par internet le FSL ne pourrait pas dépasser 3 000 euros.

Ils concluent au rejet de la totalité des demandes des époux [G].

Les époux [G] confirment avoir reçu les pièces relatives à la régularisation des charges.

MOTIFS

Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 31 août 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il convient de constater la résiliation du bail au 1er novembre 2023;

A défaut de libérer volontairement les lieux, Monsieur et Madame [G] pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées;

Les demandeurs justifient de la régularisation des charges pour les années 2021 à 2023 et il n’est formulé aucune observation sur cette régularisation;

Les décomptes non contestés établis par le bailleur font apparaître que la somme due au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme de décembre 2023 inclus est de 7 684,30 euros ;

Il n’est pas contesté que les lieux loués constituent l’habitation des époux [G], qui sont donc tenus solidairement au paiement des sommes dues;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

— le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

— à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, il est constant que Monsieur et Madame [G] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience;

Néanmoins, leur situation de ressources ne permet pas de retenir qu’ils sont en situation de régler leur dette locative;

En effet, leurs ressources sont de 1 226,35 euros par mois, APL comprise et excèdent donc très peu le montant du seul loyer, qui est de 921,22 euros;

Il n’y a en conséquence pas lieu de leur accorder un délai de paiement;

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales;

Selon l’article L 412-4, ces délais ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an et pour leur fixation, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement;

En l’espèce, compte tenu du fait que le bailleur est un bailleur privé, il est prématuré de suspendre la procédure d’expulsion dans la mesure où il n’est pas possible de déterminer si les diligences faites en 2023 pour obtenir un logemen t social aboutiront avant l’expulsion et il appartiendra dès lors aux défendeurs de saisir, le cas échéant, le juge de l’exécution d’une demande de suspension de la procédure d’expulsion;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Monsieur et Madame [G] seront tenus in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement du 31 août 2023;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Constate au 1er novembre 2023 la résiliation du bail conclu le 1er août 2019 entre d’une part Monsieur [X] [D] et Madame [E] [D] et d’autre par Monsieur [C] [G] et Madame [U] [G] ayant pour objet un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8];

Dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux Monsieur [C] [G] et Madame [U] [G] pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne solidairement Monsieur [C] [G] et Madame [U] [G] à payer Monsieur [X] [D] et Madame [E] [D] en deniers ou quittance la somme de 7 684,30 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme de décembre 2023 et, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne in solidum Monsieur [C] [G] et Madame [U] [G] aux dépens, y compris le coût du commandement du 31 août 2023;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,