TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 26/00171 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3KP4

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 09/02/2026

à la SELARL CRISTAL AVOCATS

M^e Mathilde VANGEL

2 copies au service expertise

Rendue le NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 29 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Mathilde VANGEL, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Edwige HARDOUIN de la SELARL CRISTAL AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 23 janvier 2026, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête en date du 22 janvier 2026, la SARL [Adresse 8] a assigné la SAS FONCIERE BORDELAISE VII, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— ordonner la suspension des loyers dus au titre du bail signé à compter de la décision à intervenir ;

— à titre subsidiaire, ordonner la consignation des loyers à compter de la décision à intervenir auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;

— condamner la défenderesse à réaliser dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir les travaux de remise en état de la toiture du local conformément aux diverses réglementations de sécurité, notamment incendie, afin de permettre son exploitation, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois ;

— la condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2012, la défenderesse a donné à bail à la société CLEAL KIDS, aux droits de laquelle elle vient pour avoir acquis le fonds de commerce le 10 septembre 2020, des locaux à usage commercial de parc d’attractions pour enfants connu sous l’enseigne [Y] [J] situés [Adresse 5] [Localité 3] ; que le bail a été reconduit tacitement ; que les locaux ont subi des dommages en juin 2022 en raison d’un orage de grêle qui a endommagé la toiture du bâtiment, entraînant un arrêt d’activité de trois mois ; que le bailleur a fait réaliser des travaux de rebouchage ; qu’il a entamé à l’automne 2025 des travaux de changement d’une partie des plaques en fibrociment formant la toiture qui ont été interrompus par l’entreprise mandatée pour les réaliser, estimant les travaux envisagés insuffisants et invoquant un défaut de sécurité ; que le bailleur a fait intervenir une autre entreprise pour bâcher la toiture partiellement déposée ; qu’à la suite d’un épisode de vents violents dans la nuit du 08 au 09 janvier 2026, les bâches ont été déplacées, ainsi que les poutres les maintenant, entraînant des infiltrations d’eau dans le local et l’effondrement de faux plafonds ; qu’une poutre en bois s’est trouvée déplacée au-dessus de l’entrée principale du local ; que ses demandes à son bailleur sont restées vaines ; provoquant un dégât des eaux important, notamment dans la zone de réserve ; que les pompiers, avisés par ses soins, ont contacté les services de la mairie, qui a pris un arrêté interdisant l’accès et l’exploitation de l’établissement jusqu’à sa mise en sécurité ; qu’elle a adressé le 13 janvier 2026 à la bailleresse une mise en demeure de réaliser les travaux de réfection urgents, restée sans réponse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2026 à 09H00.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 28 janvier 2026, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes et sollicite le rejet de la demande d’expertise ;

Elle a cependant fait valoir oralement à l’audience qu’elle ne s’opposait finalement pas à la demande d’expertise, sollicitant que la mission soit complétée par une évaluation de ses préjudices financiers ;

— la défenderesse, le 28 janvier 2026, par des écritures dans lesquelles elle sollicite :

— qu’il lui soit donné acte qu’elle accepte la suspension des loyers de sa locataire sous réserve que celle-ci produise ses conditions particulières d’assurance attestant que le remboursement des loyers n’est pas prévu dans le cadre de l’indemnisation de la perte d’exploitation ;

— que la demanderesse soit déboutée du surplus de ses demandes ;

— à titre reconventionnel et avant dire droit, d’ordonner, à ses frais avancés, une expertise des locaux ;

— de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de réserver les dépens.

Elle fait valoir qu’aussitôt après le sinistre survenu le 20 juin 2022, elle a fait une déclaration auprès de son assureur la compagnie ABEILLE qui a diligenté une expertise à l’issue de laquelle l’expert a préconisé des mesures conservatoires et réparatoires ; que les premières ont été mises en place ; qu’en revanche les secondes ont été très longues en raison des difficultés pour faire intervenir une entreprise ; que la société SAT POLYGON finalement mandatée a contesté la solution réparatoire préconisée par l’assureur et abandonné le chantier, lequel a été bâché par l’entreprise RHS ; qu’informée des infiltrations en janvier 2026, elle a sollicité son assureur, qui fait montre à ce jour d’une exceptionnelle incurie ; qu’elle acquiesce à la suspension des loyers mais conteste la demande de condamnation à faire réaliser les travaux sous astreinte, cette condamnation étant inefficace sans l’intervention préalable d’un homme de l’art pour les définir ; qu’elle sollicite en conséquence l’organisation d’une expertise.

La présente décision se reporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose quant à lui que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesse un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

sur les demandes principales :

sur la suspension des loyers :

Les articles 1720 et 1728 du code civil font obligation :

au bailleur, de délivrer la chose en bon état de réparations et d’entretien, au preneur, d’user de la chose louée conformément à sa destination, et de payer le loyer aux termes convenus.

Ce n’est qu’à titre exceptionnel que le preneur, en application du principe de l’exception d’inexécution, peut être dispensé du paiement des loyers.

La suspension du paiement du loyer suppose à la fois un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance, et l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Il est établi en l’espèce que la société [Adresse 8] est totalement privée d’exploiter depuis le 10 janvier 2026, et dans l’impossibilité de reprendre son activité compte tenu des risques tenant à la sécurité et de l’arrêté du 10 janvier 2026 portant interdiction de pénétrer, d’user et d’exploiter l’établissement jusqu’à sa mise en sécurité attestée.

La demanderesse produit un document de son assurance attestant de l’absence de prise en charge du préjudice d’exploitation (sa pièce 10).

L’impossibilité de jouissance n’est pas contestée par la défenderesse qui déclare acquiescer à la demande de suspension du paiement des loyers, ce dont il convient de lui donner acte.

Il y a lieu de faire droit à cette demande de suspension jusqu’à la date à laquelle les locaux seront de nouveau exploitables.

sur la condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux de remise en état de la toiture :

La situation actuelle caractérisant un trouble manifestement illicite auquel il est urgent de mettre fin, il y a lieu de faire droit à cette demande, et de condamner la bailleresse à réaliser, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, tous les travaux urgents nécessaires à la levée de l’arrêté et à la reprise de l’activité, et ce sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif.

sur la demande reconventionnelle d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.

La SAS FONCIERE BORDELAISE VII fait valoir que le litige trouve son origine dans les insuffisances du rapport d’expertise établi à l’initiative de son assureur, de sorte qu’une expertise judiciaire s’impose pour vérifier l’état général du bâtiment et déterminer précisément les travaux propres à remédier aux désordres.

La demanderesse, après s’y être opposée, demande que l’expertise soit étendue à la détermination de ses prejudices, notamment le prejudice lié à la perte d’exploitation.

Il résulte des pièces et des débats que la toiture du local est totalement vétuste et dangereuse, et que l’expert mandaté par l’assurance a procédé à une estimation des travaux manifestement insuffisante. L’organisation d’une mesure d’expertise, destinée à permettre une remise en état complète et pérenne des locaux, et la reprise de l’activité, relève donc de l’intérêt des deux parties.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise, dans les termes précisés au dispositif, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la défenderesse qui en fait la demande.

Sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société [Adresse 8] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés dans le cadre de l’instance. La SAS FONCIERE BORDELAISE VII sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS FONCIERE BORDELAISE VII sera condamnée aux dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procedure civile

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonne la suspension des loyers commerciaux dus au titre du bail signé entre la SARL [Adresse 8] et la SAS FONCIERE BORDELAISE VII à compter à compter de la présente décision et jusqu’à la date à laquelle les locaux seront de nouveau exploitables ;

Condamne la SAS FONCIERE BORDELAISE VII à réaliser dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision les travaux de remise en état de la toiture du local conformément aux diverses réglementations de sécurité, notamment incendie, afin de permettre son exploitation, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois et pendant une durée de trois mois ;

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [R] [B], [Adresse 7]

Mèl : [Courriel 10]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

Après avoir convoqué et entendu les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueilli leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, s’être fait remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— procéder à l’examen des locaux à usage de parc d’attractions pour enfants connu sous l’enseigne [Y] [J] situés [Adresse 5] [Localité 3] donnés à bail à la SARL [Adresse 8] par la SAS FONCIERE BORDELAISE VII ;

— vérifier si les désordres allégués existent ;

— dans l’affirmative, les décrire et en indiquer la nature et l’importance ;

— procéder à toutes vérifications utiles pour en déterminer les causes afin de permettre aux juges de se prononcer sur les responsabilités encourues

— décrire le cas échéant les travaux nécessaires à une remise en état

— donner son avis sur les travaux propres à y remédier ; en évaluer la durée et le coût ; dire à qui ils incombent ;

— fournir tous éléments utiles pour déterminer les préjudices de toutes natures occasionnés par les désordres, notamment le prejudice d’exploitation subi par la société [Adresse 8];

— plus généralement, faire toutes observations utiles

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DIT que l’expert devra déposer un pré-rapport, le soumettre aux parties à qui il impartira un délai pour présenter leurs dires et qu’il devra répondre aux dires reçus dans le délai imparti;

DIT que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation expresse ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente expertise ;

FIXE à la somme de 4 000 euros la provision que la SAS FONCIERE BORDELAISE VII devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Condamne la SAS FONCIERE BORDELAISE VII aux dépens, et la condamne à payer à la SARL [Adresse 8] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,