TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le 14 février 2025

à M^e Corinne DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 février 2025

à M. [I] et Mme [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04630 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HOM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA [Adresse 4] [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [I]

né le 07 Août 1967, demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [Z] [I] épouse [C]

née le 26 Février 1976, demeurant [Adresse 5]

représentée par Monsieur [I] [R], son mari, muni d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 2 avril 1996, la S.A NOUVELLE D’HLM DE [Localité 2] a consenti à Monsieur [I] [R] et Madame [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6];

Suivant avenant du 7 août 2001, Monsieur [I] [R] est devenu seul titulaire du bail ;

Monsieur [I] [R] et Madame [C] [Z] se sont mariés le 18 août 2006 ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] le 5 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2735,44 euros en principal ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 5 décembre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 18 juillet 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 7] [Localité 2], a fait assigner en référé Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au juge des référés de :

— constater que le bail conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— déclarer Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6];

— ordonner par voie de conséquence, qu’ils devront vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et, faute par eux de ce faire, ils en seront expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] à payer à la société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [Adresse 4] [Localité 2], la somme de 1756,090 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code Civil ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux ;

— ordonner que la requérante soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix au frais et risques des expulsés ;

— condamner les requis solidairement aux intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civil, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 ;

A cette audience, la SA UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [Adresse 4] [Localité 2] représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1743,33 euros au 30 novembre 2024.

Monsieur [I] [R] a comparu en personne et a régulièrement représenté son épouse Madame [I] [Z] ;

Monsieur [I] [R] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant qu’il était auto-entrepreneur et percevait 1600 euros de revenus mensuels et que son épouse travaillait en tant qu’aide à domicile et percevait entre 1000 euros et 1200 euros par mois, que le couple avait 2 enfants à charge ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 24 octobre 2024 ;

Par ailleurs, la SA UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 7] [Localité 2] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 5 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, la SA UNICIL justifie par la production d’une attestation notariée établie le 27 juillet 2017 par Maître [F] [K], venir aux droits de la SA [Adresse 3] [Localité 2] ensuite d’une fusion absorption intervenue le 27 juillet 2017, et par la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

La SA UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [Adresse 4] [Localité 2] est en conséquence recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] le 5 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2735,44 euros en principal dans un délai de six semaines à compter du commandement;

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction le 2 avril 2023, ce texte prévoyait que la clause résolutoire produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi , puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’ effet rétroactif.

Les preneurs disposaient donc un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 février 2024 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

La SA UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 7] [Localité 2] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, les courriers de mise en demeure, des justificatifs de régularisation des charges pour les années 2021 et 2022, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le courrier du 21 mars 2022 concernant l’enquête ressources 2021 relative à l’occupation du parc locatif social, et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 1743,33 euros au 30 novembre 2024 ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 172,34 euros et de 169,33 euros correspondant à des frais de procédure ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 30 novembre 2024 s’élève à la somme de 1401,66 euros ;

Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] ne contestent pas le montant de la dette ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1401,66 euros au 30 novembre 2024, Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] sont sur le fondement de l’article 220 du code civil, solidairement condamnés à payer à la SA UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [Adresse 4] [Localité 2] la somme de 1401,66 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] représentée par son époux ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant qu’il était auto-entrepreneur et percevait 1600 euros de revenus mensuels et que son épouse travaillait en tant qu’aide à domicile et percevait entre 1000 euros et 1200 euros par mois, que le couple avait 2 enfants à charge ;

En outre, le décompte actualisé versé aux débats confirme la reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la société bailleresse, il convient d’octroyer à Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 6], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

· Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z], devenus occupants sans droit ni titre, seront sur le fondement de l’article 220 du code civil, solidairement condamnés à verser à la SA UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [Adresse 4] [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 661,03 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [Adresse 4] [Localité 2] qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 7] [Localité 2] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 février 2024;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] payer à titre provisionnel, à la S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 7] [Localité 2], la somme de 1401,66 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] à se libérer de ladite somme sur une durée de 24 mois, par 23 mensualités successives de 58,40 euros, le solde étant du à la 24ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

— à défaut pour Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 6], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

· Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z], devenus occupants sans droit ni titre, seront sur le fondement de l’article 220 du code civil, solidairement condamnés à verser à la SA UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [Adresse 4] [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 661,03 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de la SA UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 7] [Localité 2] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [R] et Madame [I] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE