TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/01551 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSE6

Minute : 24/00660

Monsieur [I] [Z]

C/

Madame [F] [T]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 57

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 3]

BELGIQUE

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [F] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 18 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 24 juillet 2019, Monsieur [I] [Z] a consenti à Madame [F] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 650 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 60 euros, sans le versement d’un dépôt de garantie.

Le 30 janvier 2024, Monsieur [I] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 4710 € arrêtée à la date du 12 janvier 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 juin 2024, Monsieur [I] [Z] a fait citer Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies,

«  constater par voie de conséquence la résiliation du bail,

«  ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

«  rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner la défenderesse au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 8260 € arrêtée à la date du 1er juin 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l’audience du 18 octobre 2024, Monsieur [I] [Z], comparant, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 10 592€ arrêtée à la date de l’audience, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il a maintenu le surplus de ses demandes initiales et a indiqué que les derniers règlements perçus datent de novembre 2023 puis d’octobre 2024, ce dernier règlement s’élevant à 508 euros. Il s’est opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [F] [T], représentée, a soulevé l’incompétence du juge des référés estimant qu’il existe des contestations sérieuses quant au montant de la dette locative. Elle a exposé que la somme réclamée dans le commandement de payer n’est pas exacte, que l’absence de remise de quittances de loyer a entrainé pour elle une suspension du versement de l’allocation logement, que Monsieur [Z] a par ailleurs omis de régulariser annuellement le montant des charges, que cette régularisation peut s’avérer en sa faveur. Elle a reconnu ne pas avoir régler les échéances de mars à mai 2022 et de janvier à octobre 2024, ayant toutefois réglé la somme de 508 euros en octobre, somme correspondant à deux mois de loyer résiduel après déduction de l’allocation logement. Elle a indiqué justifier des règlements effectués auprès de son bailleur. Elle a demandé si le juge des référés s’estimait toutefois compétent la condamnation du bailleur à lui remettre les quittances pour les loyers et charges réglés et la régularisation des charges si celle-ci est en sa faveur au regard des justificatifs devant être produit par note en délibéré, ainsi que l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 50 euros par mois. Elle a précisé bénéficier actuellement d’une allocation de France Travail de 920 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Par note en délibéré expressément autorisée et adressée contradictoirement au conseil de Mme [T], Monsieur [I] [Z] a fourni au tribunal les pièces suivantes : notification du commandement de payer à la CCAPEX, notification de l’assignation à la Préfecture, tableau des versements effectués par la défenderesse (dates et montants), justificatifs des charges de copropriété pour les exercices 2021, 2022 et 2023, les récapitulatifs des déclarations de loyer faites à la Caisse de d’allocations familiales en 2020, 2021, 2022 et 2023. Les nouvelles demandes faites par le requérant dans cette note en délibéré ne seront pas prises en compte, ces dernières n’ayant pas été contradictoirement débattues à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la compétence du juge des référés

La défenderesse soulève l’incompétence du juge des référés en raison de plusieurs contestations sérieuses.

Elle soutient en premier lieu que la somme réclamée au titre du commandement de payer préalable à l’assignation n’est pas exacte. Il apparait toutefois que l’ensemble des règlements dont elle justifie apparait dans la liste des versements adressée par note en délibéré par le bailleur.

Le décompte ci-dessous a par conséquent été établi pour plus de clarté :

Loyer et charges Règlements Solde

2019 août 710 500 210

septembre 710 920 0

octobre 710 710 0

novembre 710 710 0

décembre 710 500 210

2020 janvier 710 920 0

février 710 710 0

mars 710 710 0

avril 710 710 0

mai 710 0 710

juin 710 710 710

juillet 710 1020 400

août 710 710 400

septembre 710 710 400

octobre 710 710 400

novembre 710 0 1110

décembre 710 0 1820

2021 janvier 710 710 1820

février 710 1000 1530

mars 710 0 2240

avril 710 1440 1510

mai 710 0 2220

juin 710 1110 1820

juillet 710 1210 1320

août 710 0 2030

septembre 710 0 2740

octobre 710 1420 2030

novembre 710 0 2740

décembre 710 2000 1450

2022 janvier 710 0 2160

février 710 0 2870

mars 710 0 3580

avril 710 1550 2740

mai 710 0 3450

juin 710 0 4160

juillet 710 0 4870

août 710 0 5580

septembre 710 0 6290

octobre 710 3000 4000

novembre 710 0 4710

décembre 710 0 5420

2023 janvier 710 0 6130

février 710 0 6840

mars 710 3500 4050

avril 710 0 4760

mai 710 710 4770

juin 710 0 5480

juillet 710 1500 4690

août 710 0 5400

septembre 710 0 6110

octobre 710 2210 4610

novembre 710 710 4610

décembre 710 0 5320

2024 janvier 710 0 6030

février 710 0 6740

mars 710 0 7450

avril 710 0 8160

mai 710 0 8870

juin 710 0 9580

juillet 710 0 10290

août 710 0 11000

septembre 710 0 11710

octobre 710 508 11912

44730 32828

Il en résulte que la somme dont le règlement est demandé par voie de commandement de payer est même inférieure à la somme due en réalité. Cette première contestation ne sera donc pas considérée comme sérieuse.

Elle soutient ensuite que l’absence de remises de quittances a entrainé une suspension de l’allocation personnalisée au logement, ce qui l’a empêché de régler régulièrement ses avis d’échéances.

Il résulte toutefois de la pièce n°8 produite par Madame [F] [T] que la Caisse d’Allocations Familiales demande non pas la production de quittances mais le montant du loyer du mois de juillet qui doit être communiqué par le propriétaire. Or Monsieur [Z] justifie avoir procédé à ces déclarations pour 2020 (en novembre 2020), 2021 (en janvier 2022), 2022 (en mars 2023) et 2023 (en avril 2024 sur demande de Mme [T]).

Cette seconde contestation ne sera en conséquence pas considérée comme sérieuse.

La défenderesse soutient enfin qu’aucune régularisation de charges n’a été effectuée depuis son entrée dans les lieux. Monsieur [Z] a indiqué que ces régularisations étaient en défaveur de la locataire, qui avaient d’ores et déjà des difficultés à régler ses échéances courantes, raison pour laquelle il n’avait procédé à aucune régularisation.

Les régularisations de charges qu’il produit pour les années 2021, 2022 et 2023 démontrent que le montant annuel des charges récupérables sur le locataire est, sur ces trois exercices, plus élevé que le montant annuel des provisions sur charges facturées (provisions annuelles sur charges : 720 € – Charges récupérables exercice 2021 : 888,73 €, charges récupérables exercice 2022 : 1272,46 €, charges récupérables exercice 2023 : 1194,43 €).

Dans ces conditions, cette troisième contestation ne sera pas considérée comme sérieuse.

Le juge des référés se considérera en conséquence compétent pour répondre aux demandes des parties.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 10 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [I] [Z] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail du 24 juillet 2019 contient en son article VII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 4710 euros arrêtée au 12 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2024.

L’examen du décompte réactualisé produit par le bailleur permet de constater que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. En effet, les textes précités imposent le paiement intégral du loyer courant, de sorte que le paiement de la somme de 508 euros en octobre 2024 est insuffisant pour constater une reprise du loyer dont le montant hors charges est de 650 euros.

A compter du 31 mars 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Madame [F] [T] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [F] [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 31 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Monsieur [I] [Z] produit un décompte indiquant que Madame [F] [T] reste devoir la somme de 11 110 € arrêtée à la date du 10 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, mais a réduit sa demande à l’audience à 11 100 euros indiquant toutefois avoir perçu la somme de 508 euros depuis cette date.

Madame [F] [T] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 10 592 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 7752 euros à compter du 6 juin 2024, date de l’assignation, et sur le surplus de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à la remise de quittances

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Madame [F] [T] a demandé à voir condamner son bailleur à la remise de quittances depuis le début du bail, à savoir depuis juillet 2019 indiquant n’être en possession que de la quittance de l’échéance du mois de juillet 2021.

En l’espèce, Madame [F] [T] produit aux débats ses relevés de compte sur lequel le libellé des virements faits au propriétaire apparait. Pour la plupart, elle a précisé dans ce libellé quel loyer elle entendait régler. Pour les sommes versées en sus sans précision de leur affectation, elles ont été imputées sur les dettes les plus anciennes.

Le tableau suivant a donc pu être établi, dans lequel les mois grisés sont ceux pour lesquels une quittance doit être établie par le bailleur, l’avis d’échéance ayant été réglé en totalité :

Loyer et charges Règlements Trop perçu Moins perçu Solde

Août 2019 710 500 0 210 210

septembre 710 920 210 0 0

octobre 710 710 0 0 0

novembre 710 710 0 0 0

décembre 710 500 210 210

Janvier 2020 710 920 210 0 0

février 710 710 0 0 0

mars 710 710 0 0 0

avril 710 710 0 0 0

mai 710 0 710 710

juin 710 710 0 0 710

juillet 710 1020 310 0 400

août 710 710 0 0 400

septembre 710 710 0 0 400

octobre 710 710 0 0 400

novembre 710 710 réglé en janvier 2021 0 0 400

décembre 710 710 réglé en février 2021 0 0 400

Janvier 2021 710 290 réglé en février 2021 0 420 820

février 710 710 réglé en avril 2021 0 0 820

mars 710 710 réglé en avril 2021 20 0 800

avril 710 710 réglé en juin 2021 400 0 400

mai 710 710 réglé en juillet 2021 0 0 400

juin 710 500 réglé en juillet 2021 0 210 610

juillet 710 710 réglé en octobre 2021 0 0 610

août 710 710 euros réglé en octobre 2021 0 0 610

septembre 710 710 réglé en décembre 2021 0 0 610

octobre 710 710 réglé en décembre 2021 0 0 610

novembre 710 580 réglé en décembre 2021 0 130 740

décembre 710 130 réglé en avril 2022 0 580 1320

Janvier 2022 710 710 réglé en avril 2022 0 0 1320

février 710 710 réglé en avril 2022 0 0 1320

mars 710 0 0 710 2030

avril 710 0 0 710 2740

mai 710 0 0 710 3450

juin 710 160 réglé en oct 2023 0 550 4000

juillet 710 710 réglé en oct 2023 0 0 4000

août 710 710 réglé en oct 2023 0 0 4000

septembre 710 710 réglé en oct 2023 0 0 4000

octobre 710 710 réglé en oct 2023 0 0 4000

novembre 710 710 réglé en mars 2023 0 0 4000

décembre 710 710 réglé en mars 2023 0 0 4000

Janvier 2023 710 710 réglé en mars 2023 0 0 4000

février 710 710 réglé en mars 2023 0 0 4000

mars 710 660 réglé en mars 2023 0 50 4050

avril 710 700,10 réglé en avril 2023 0 9,9 4059,9

mai 710 710 réglé en juin 2023 0 0 4059,9

juin 710 710 réglé en juin 2023 80 3979,9

juillet 710 0 710 4689,9

août 710 0 710 5399,9

septembre 710 710 réglé en octobre 2023 0 0 5399,9

octobre 710 710 réglé en octobre 2023 790 0 4609,9

novembre 710 710 0 0 4609,9

décembre 710 0 0 710 5319,9

Janvier 2024 710 0 0 710 6029,9

février 710 0 0 710 6739,9

mars 710 0 0 710 7449,9

avril 710 0 0 710 8159,9

mai 710 0 0 710 8869,9

juin 710 0 0 710 9579,9

juillet 710 0 0 710 10289,9

août 710 0 0 710 10999,9

septembre 710 0 0 710 11709,9

octobre 710 508 0 202 11911,9

Ainsi, Monsieur [I] [Z] sera condamné à remettre une quittance attestant du paiement des avis d’échéances suivants :

— mois d’août 2019 à novembre 2021, excepté juillet 2021 déjà transmise,

— janvier 2022 à février 2022,

— juillet 2022 à février 2023,

— mai 2023 à juillet 2023,

— septembre 2023 à novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [Z], Madame [F] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 140 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 24 juillet 2019, par Monsieur [I] [Z] à Madame [F] [T] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [F] [T] à payer à Monsieur [I] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 31 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [F] [T] à verser à Monsieur [I] [Z] à titre provisionnel la somme de 10 592 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 7752 euros à compter du 6 juin 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Condamnons Monsieur [I] [Z] à remettre à Madame [F] [T] les quittances correspond au avis d’échéance suivants :

— mois d’août 2019 à novembre 2021, excepté le mois de juillet 2021 déjà transmis,

— janvier 2022 à février 2022,

— juillet 2022 à février 2023,

— mai 2023 à juillet 2023,

— septembre 2023 à novembre 2023 ;

Condamnons Madame [F] [T] à verser à Monsieur [I] [Z] une somme de 140 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [F] [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 novembre 2024.

La greffière, Le juge