TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 23/01919 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YKZ6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03485

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SARL SLM,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Pascale BOUGIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB221 (Postulant), M^e Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS (Plaidant)

ET :

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic ATM & GAILLARD,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

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EXPOSE DU LITIGE

La SARL SLM est propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Suivant acte authentique en date du 18 juillet 2023 reçu par Maître [Z] [D], notaire exerçant à [Localité 8], la SARL SLM a vendu à Mme [E] [T] [W] le lot de copropriété n° 13 (chambre).

L’avis de mutation a été adressé par le notaire au cabinet ATM & GAILLARD, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], par courrier du 19 juillet 2023.

Le cabinet ATM & GAILLARD a formé opposition au versement des fonds provenant de la vente par exploit du 8 août 2023, en se prévalant d’une créance de 4.254,05 euros.

Par acte signifié le 6 novembre 2023, la SARL SLM a assigné en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le président de ce tribunal aux fins de :

Juger que l’opposition ne répond pas de manière évidente au formalisme imposé par la loi ;Juger en conséquence que l’opposition cause un trouble manifestement illicite à la SARL SLM qui se trouve privée de la perception des fonds provenant de la vente ; Ordonner la mainlevée de l’opposition ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.

Après plusieurs renvois, à l’audience du 17 octobre 2024, la SARL SLM a maintenu ses prétentions.

Elle soutient que l’acte d’opposition est irrégulier pour plusieurs motifs tenant au délai d’opposition, aux mentions obligatoires et aux sommes réclamées, qu’elle conteste.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] conclut au débouté, et demande de condamner la SARL SLM, à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond et conteste toute irrégularité de l’acte d’opposition.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que le moyen soulevé en défense, tiré de l’incompétence du juge des référés, vise en réalité non sa compétence matérielle mais son office, qui consiste à vérifier et à apprécier, en fonction des circonstances de l’espèce, la réunion des conditions d’application de l’article 835 du code de procédure civile, et doit donc s’analyser en un moyen de défense tiré du défaut de pouvoir du juge des référés. Il sera donc répondu à ce moyen ci-après.

D’après l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 du même code prévoit que le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Toutefois, la seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

Enfin, le trouble manifestement illicite s’apprécie au jour de l’audience de plaidoiries.

Par ailleurs, en application de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire ».

L’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que « Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ».

En l’espèce, s’agissant en premier lieu du prétendu non-respect du délai pour faire opposition, l’avis de mutation a été adressé par le notaire au cabinet ATM & GAILLARD, syndic, par courrier du 19 juillet 2023 en recommandé avec accusé de réception.

Il n’est produit aux débats qu’une copie de cet avis, qui comporte une date de réception illisible.

L’acte d’opposition du syndicat des copropriétaires mentionne une date de réception au 26 juillet 2023.

La partie demanderesse, à qui incombe la charge de prouver le non-respect du délai d’opposition, ne produit pas l’avis de réception ni ne justifie l’avoir à tout le moins réclamé au notaire.

Aucune irrégularité tenant au non-respect du délai d’opposition n’est ainsi établie.

S’agissant en second lieu de l’irrégularité alléguée tenant à l’absence de certaines mentions obligatoires relatives aux sommes réclamées, il est constant que la SARL SLM était propriétaire des lots de copropriété n° 13 et n° 14. Or, l’opposition, qui doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (voir notamment Civ 3e 22 juin 2017, n° 16-15195), ne précise pas si les sommes réclamées le sont au titre du lot n° 13 objet de la vente ou des deux lots.

L’opposition litigieuse est ainsi à l’évidence irrégulière au regard des dispositions précitées.

Par conséquent, en ce qu’elle prive le demandeur de percevoir les fonds de la vente de son lot n° 13, cette opposition irrégulière lui cause un trouble manifestement illicite.

Il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur le montant des sommes réclamées et contestées, ce moyen concernant le bien-fondé de l’opposition et non sa régularité.

La mainlevée de l’opposition sera donc être ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] sera condamné au paiement des dépens.

Il sera en outre condamné à régler à la partie demanderesse la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Ordonnons la mainlevée de l’opposition effectuée le 8 août 2023 en l’étude SELARL LPF GRAND PARIS [Adresse 7], à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par le cabinet ATM & GAILLARD, au paiement du prix de vente du lot de copropriété n° 13 (chambre) au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 8] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par le cabinet ATM & GAILLARD à régler à la SARL SLM la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par le cabinet ATM & GAILLARD aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 28 NOVEMBRE 2024.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE