REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/09326 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K7A7

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 04 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame, [I], [X]

née le 06 Décembre 1969 à , demeurant, [Adresse 2]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

— Madame, [I], [X]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2021, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a consenti à Madame, [I], [X] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 408,24 euros augmenté de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait signifier à Madame, [I], [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.711,34 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait assigner Madame, [I], [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 août 2025,

— constater que Madame, [I], [X] est occupante sans droit ni titre des lieux loués,

— ordonner l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de sa personne, de son bien et de tous occupants de son chef,

— la condamner à lui payer, à titre de provision :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail (loyer nu par mois) charges en sus, taxes et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 603,07 euros,

— la somme de 3.533,99 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnités d’occupation arrêtés à la date du 19 novembre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de l’ordonnance à intervenir,

— la condamner au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juin 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 11 décembre 2025.

À l’audience du 4 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, actualise sa dette à la somme de 4.740,13 euros arrêtée au 26 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse) et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT soutient que Madame, [I], [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 juin 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame, [I], [X], comparaît en personne. Elle ne conteste pas la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle indique disposer d’environ 2.800 euros de revenus mensuels et propose de régler la somme de 200 euros par mois en sus du loyer courant afin d’apurer sa dette. Elle explique sa dette par un retard de paiement de la part de la CPAM suite à un accident de travail ainsi qu’un prélèvement de 900 euros des impôts l’empêchant de régler son loyer. Elle sollicite des excuses de la part de Var Habitat sans quoi elle refuse de payer sa dette.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 11 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après l’envoi d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 30 juin 2025 pour un montant de 2.711,34 euros.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 juin 2021 à compter du 31 août 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame, [I], [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 août 2025, Madame, [I], [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 603,07 euros, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juin 2021, du commandement de payer délivré le 30 juin 2025 et du décompte de la créance arrêté à la somme de 4.740,13 euros au 26 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse), que l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

Il convient de déduire, les frais de contentieux de 172,74 euros portés au décompte de la locataire, ces frais, déjà compris dans les dépens, ne pouvant être réclamés deux fois.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame, [I], [X] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 4.567,39 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 26 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse).

Sur la demande de délais :

L’article 24-V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1343-5 premier alinéa du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n’a pas été repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais suspensifs d’une durée maximale de trois années, sur le fondement de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Il ne sera pas non plus accordé des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En effet, la locataire n’a procédé à aucun règlement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025, hors un règlement de 200 euros le 13 novembre 2025, et ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de délais, alors qu’il lui a été rappelé dans le cadre du diagnostic social et financier l’importance d’apporter les justificatifs de sa situation financière à l’audience.

En conséquence, la demande de délais de paiement formée par Madame, [I], [X] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [I], [X] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient également de la condamner à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juin 2021 entre l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT d’une part, et Madame, [I], [X] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 août 2025 à 24 heures,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 31 août 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [I], [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame, [I], [X] à compter du 31 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 603,07 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS Madame, [I], [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.567,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse),

CONDAMNONS Madame, [I], [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée, à compter du mois de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETONS la demande de délais formulée par Madame, [I], [X],

CONDAMNONS Madame, [I], [X] à payer l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame, [I], [X] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer signifié le 30 juin 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE