TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00857 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZELI

Minute : 24/00273

S.A. IMMOBILIERE 3 F

Représentant : M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Madame [N] [T]

Monsieur [I] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e HALIMI Jeanine

Copie délivrée à :

Mme [T] [N]

Mr [Y] [I]

M le sous-préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILE VINGT QUATRE;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 7 MAI 2024

tenue sous la présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3 F, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

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1EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28/11/2019 prenant effet le jour même, la S.A d’HLM Immobilière 3F a consenti à M. [I] [Y] et à Mme [N] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis, [Adresse 4] sur la commune d'[Localité 7], moyennant paiement d’un loyer d’un montant mensuel était de 867,53 €, charges comprises.

La somme de 519,38 € correspondant à un mois de loyer hors charges a été déposée à titre de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 18/03/2024, la S.A d’HLM Immobilière 3F a fait assigner M. [I] [Y] et Mme [N] [T] en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [T] et M. [I] [Y] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, s’il y a lieu, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L 411-1, L 412-1, L 412-2 et L 412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local au choix de la demanderesse et ce, au frais, risques et périls des défendeurs, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 4 530,16 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 25/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus,

. une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée à une somme égale au montant du loyer du logement litigieux, sans préjudice des charges, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 360,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.

Le diagnostic social et financier n’a pas été remis au tribunal avant l’audience.

A l’audience du 07/05/2024, la S.A d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 8 120,28 €, terme du mois d’avril 2024 inclus, soulignant que le dernier versement des locataires a été fait le 17/04/2024, d’un montant de 600 €, somme qui ne couvre pas l’échéance. Pour le surplus, elle sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [I] [Y] cité dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, et Mme [N] [T] citée par remise à l’étude du commissaire instrumentaire, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

La juge a demandé au conseil de la S.A d’HLM Immobilière 3F de lui produire, par note en délibéré et sous 8 jours, le justificatif de l’envoi du courrier recommandé prévu par l’article 659 du code de procédure civile à M. [I] [Y].

La partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 18/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Par une note en délibéré reçu le 07/05/2024 au greffe de la juridiction, le conseil de la S.A d’HLM Immobilière 3F a adressé le justificatif de l’envoi de la lettre recommandée prévu par les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Il a été retourné à l’expéditeur avec la mention « destinataire inconnu au domicile ».

Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par l’avis de réception du courrier recommandé du 06/02/2023 informant ladite commission de la situation d’impayé des locataires.

Conformément à ce même article, § III, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 19/03/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail contient à l’article 9 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 5 100,04 € a été signifié à chacun des locataires le 08/02/2023.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 10/04/2023, à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, la société bailleresse actualise le montant de sa créance à la somme de 8 120,28 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30/04/2024, terme du mois d’avril 2024 inclus. Toutefois, par leur absence, les défendeurs n’ont pas pu en débattre et l’actualisation doit donc être écartée.

Au jour de l’assignation, la société Immobilière 3F réclame paiement de la somme de 4 530,16 €, terme du mois de septembre 2023 inclus. Cependant, le décompte locataire comporte, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de rejet pour un montant total de 17,10 € qui ne peuvent assimilés à la dette locative et qu’il convient de déduire.

Il inclut également des prélèvements mensuels d’un montant unitaire de 7,62 € (rubrique « Autres produits. »). Tant bien même s’agirait-il de pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale, ces frais ne sauraient être retenus, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que les locataires ont effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. La somme totale de 30,48 € correspondant à ces frais doit également être déduite.

Dès lors, la créance non sérieusement contestable s’élève à 4 482,58 €.

Les défendeurs étant preneurs solidaires du logement selon les termes du bail, ils sont solidairement engagés au paiement de la dette locative.

Il convient donc de condamner solidairement M. [I] [Y] et Mme [N] [T] à payer, à titre de provision, la somme non sérieusement contestable de 4 482,58 € selon décompte arrêté au 25/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, et de rejeter le surplus de la demande en paiement.

En application de l’article 24, V, précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

En application de l’article 24, VII, précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience, et n’étaient pas représentés. Il ressort du décompte que malgré des efforts consentis, les paiements restent irréguliers et en tout état de cause, ils ne couvrent pas l’intégralité du loyer, de sorte que les défendeurs ne remplissent pas les conditions légales pour bénéficier de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 11/04/2023 et les défendeurs occupent désormais les lieux sans droit ni titre. Ils devront les libérer et les laisser libres de tout occupant de leur chef. A défaut de libération volontaire, le bailleur, la S.A d’HLM Immobilière 3F, sera autorisée à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Depuis la résiliation du bail, M. [I] [Y] et Mme [N] [T] sont redevables, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera dûment justifié et ce, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou par expulsion.

M. [I] [Y] et Mme [N] [T] qui succombent à l’instance seront condamnés aux dépens mais l’équité commande en revanche de rejeter la demande indemnitaire formée par la société Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 28/11/2019 ont été réunies le 10/04/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 11/04/2023 ;

Ordonnons à M. [I] [Y] et à Mme [N] [T] de quitter les lieux sis, [Adresse 4], sur la commune d'[Localité 7] et de les rendre libre de tous occupants de leur chef, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

A défaut de libération volontaire, autorisons la S.A d’HLM Immobilière 3F à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [Y], de Mme [N] [T] et de tous occupants de leur chef de ce logement, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [I] [Y] et Mme [N] [T] sont redevables depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi augmenté des charges dont il sera justifié ;

Condamnons solidairement M. [I] [Y] et Mme [N] [T] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F la somme non sérieusement contestable de 4 482,58 euros (quatre mille quatre cent quatre-vingt-deux euros et cinquante-huit centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2023 inclus ;

Condamnons, en tant que de besoin, solidairement M. [I] [Y] et Mme [N] [T] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois d’octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 9]

[Localité 6] ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [I] [Y] et Mme [N] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 18/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.