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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00446 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EX56 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/00446 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EX56

Minute : 25/548

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Madame [G] [Y], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE

EXPÉDITION : Madame [P] [K]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail du 15 décembre 2021 et avenants en date des 11 octobre 2021 et 15 décembre 2021, avec effet rétroactif au 02 avril 2017, date de résiliation du bail par jugement du tribunal d’instance de Blois du 10 octobre 2018, la SA [Adresse 3] a donné en location à Madame [P] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 337,74 euros, payable à terme échu.

Des loyers étant impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2024 à Madame [P] [K], pour un montant en principal de 1 116,13 euros. Cet acte a été remis à personne.

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 21 octobre 2024.

La SA [Adresse 3] a ensuite fait assigner Madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, aux fins suivantes :

— A titre principal :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

* Constater que le logement sis à [Adresse 8], est occupé sans droit ni titre par Madame [P] [K] depuis le 29 décembre 2024 ;

* Ordonner l’expulsion de Madame [P] [K] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

* Condamner Madame [P] [K] à régler à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1.479,68 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 06 janvier 2025, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;

* Condamner Madame [P] [K] à régler à la SA [Adresse 3] une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter du 07 janvier 2025 et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;

— A titre subsidiaire :

* Prononcer la résiliation du bail ;

* Constater que le logement sis à [Adresse 8], est occupé sans droit ni titre par Madame [P] [K] depuis le 29 décembre 2024 ;

* Ordonner l’expulsion de Madame [P] [K] de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique ;

* Condamner Madame [P] [K] à régler à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1.479,68 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges selon décompte arrêté au 06 janvier 2025, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;

* Condamner Madame [P] [K] à régler à la SA [Adresse 3] une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;

— En tout état de cause :

* Condamner Madame [P] [K] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 350,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner Madame [P] [K] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 90,60 euros ;

* Assortir la décision de l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 06 février 2025.

A l’audience du 15 octobre 2025, la SA [Adresse 3] – représentée avec pouvoir par Madame [G] [Y], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.557,02 euros. Elle sollicite la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 71,00 euros par mois mais n’a pas sollicité de suspension de effets de la clause résolutoire durant ce plan.

Citée à étude, Madame [P] [K] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [P] [K] est mère de quatre enfants âgés de sept, onze et douze ans. Ses ressources d’un montant total de 3.271,68 euros comprennent son salaire (1 400,00 euros), l’allocation de soutien familial (783,43 euros), le complément familial (289,98 euros), les allocations familiales (529,09 euros), l’aide personnalisée au logement (181,81 euros) et la réduction de loyer de solidarité (87,37 euros). Ses charges mensuelles d’un montant total de 1 502,18 euros comprennent le loyer (375,16 + 178,65 euros), le PA Bailleur (15,37 euros), l’électricité et le gaz (100,00 + 27,00 euros), l’assurance logement et scolaire (39,00 euros), la mutuelle (109,00 euros), l’assurance voiture (69,00 euros), le téléphone et internet (89,00 + 49,00 euros), la cantine (90,00 euros), une somme d’argent envoyée tous les mois à sa mère (300,00 euros), l’assurance-vie (29,00 euros) et les abonnements télévision (11,00 + 12,00 + 9,00 euros). Au surplus de sa dette de loyers, il existe également une dette de mutuelle (302,00 euros) et une dette de cantine (700,00 euros). Madame [P] [K] explique sa dette locative par son départ en Guinée lorsque sa mère était malade. Une aide financière de 600,00 euros pour le loyer a été accordée. Elle souhaite la mise en place de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher par la voie électronique le 06 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 15 décembre 2021 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 9) et un commandement de payer visant cette clause mais prévoyant un délai de 6 semaines a été signifié le 28 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.116,13 euros.

Le Contrat de bail prévoyant un délai de 2 mois à partir du commandement pour régler l’impayé, il convient d’appliquer ce délai malgré les termes de la loi nouvelle de 2023 et le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, la nouvelle loi ne s’appliquant pas aux situation contractuelles antérieures.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le lundi 30 décembre 2024 à 24 heures, le 28 décembre correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 28 octobre 2024 et le 30 décembre 2024 à 24 heures, Madame [P] [K] n’a pas réglé les causes du commandement de payer, n’ayant procédé qu’à un versement de 200 euros.

Il en résulte que Madame [P] [K] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 28 octobre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 31 décembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA [Adresse 3] produit un décompte démontrant que Madame [P] [K] reste devoir la somme de 2.557,02 euros à la date du 13 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Il convient de déduire de cette somme les frais d’un montant de 86,98 euros et de 145,75 euros dont l’origine n’est pas justifiée, de telle sorte qu’au titre des loyers et des charges impayés, Madame [P] [K] reste devoir la somme de 2.324,29 euros.

Absente à l’audience, Madame [P] [K] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

En conséquence, Madame [P] [K] sera condamnée au paiement de cette somme de 2.324,29 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 1.479,68 euros à compter de la date de l’assignation du 27 janvier 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT, L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION ET L’EXPULSION

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur sollicite la mise en place d’un plan d’apurement de la dette à hauteur de 71,00 euros par mois, en plus du loyer courant et des charges, sans suspension des effets de la clause résolutoire.

Il apparaît que Madame [P] [K] a réalisé un paiement de 400,00 euros le 29 septembre 2025. Cette somme ne permet pas de régler à la fois le loyer et les charges, de telle sorte qu’il s’agit d’une reprise partielle du paiement des loyers et des charges. Néanmoins, la demande de délais résulte du bailleur, de telle sorte qu’il ne s’y oppose pas.

Compte tenu de cette reprise partielle du paiement du loyer et de l’accord du bailleur, il convient d’autoriser Madame [P] [K] à se libérer de sa dette locative par le paiement de 32 échéances mensuelle de 71,00 euros et une 33ème, permettant de solder la dette en principal et intérêts. La suspension des effets de la clause résolutoire ne saurait toutefois être ordonnée par le juge dès lors que la locataire n’a pas formulé de telle demande et que le bailleur sollicite le maintien des effets de la clause résolutoire.

En cas de non-respect de l’échéancier ainsi accordé pour le règlement du solde de la dette locative, la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [P] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 30 décembre 2024 et à compter du 31 décembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [P] [K], occupante sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2024 cause un préjudice à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 31 décembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [K] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Madame [P] [K] sera condamnée à payer à la SA [Adresse 3] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par contrat du 15 décembre 2021 et avenants des 11 octobre 2021 et 15 décembre 2021 entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, et Madame [P] [K] concernant un logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

DIT que Madame [P] [K] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [P] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [K] à verser à la SA [Adresse 3] la somme de 2.324,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.479,68 euros à compter de la date de l’assignation du 27 janvier 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus;

AUTORISE Madame [P] [K] à se libérer de sa dette locative en trente-deux mensualités de 71,00 euros et une trente-troisième mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui sera versée avant le 10 du mois et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [P] [K] à verser, à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [P] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [P] [K] à payer la somme de 200,00 euros à la SA [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,