1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e LANTERI + 1 CCC à M^e OLIVER-D’OLLONNE + 1 CCC à M^e GHIGO

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 13 JANVIER 2026

Syndic. de copro. [8]

c/

[Y] [Z], S.C.I. FADELA, [P] [N], [U] [J]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01039

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJRC

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 08 Décembre 2025

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. [8]

C/o son syndic, CITYA [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [Y] [Z]

né le 13 Janvier 1960 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Gérard LANTERI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.I. FADELA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Gérard LANTERI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [P] [N]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Ingrid OLIVER-D’OLLONNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [U] [J]

[Adresse 6] – [8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Décembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Janvier 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La S.C.I. Fadela est propriétaire du lot n°206 situé au rez-de-chassé de l’ensemble immobilier dénommé [8] sis à [Localité 2], constituant un local professionnel qu’elle a donné à bail commercial à Monsieur [Y] [Z], qui l’exploite en qualité d’infirmier.

Un litige a opposé ces derniers au syndicat des coproprietaires (ci-après désigné SDC), afférent aux infiltrations affectant ledit local depuis le mois de septembre 2020.

Par ordonnance de référé en date du 16 décembre 2021, la juridiction a :

— condamné le SDC [8] à faire procéder aux travaux de réparation urgents sur le système fuyard de chauffage encastré à l’origine des fuites affectant le local appartenant à la S.C.I. Fadela, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 20 jours suivant la signification de la décision ;

— dit n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les demandes provisionnelles ;

— condamné le SDC [8] à verser à la S.C.I. Fadela et Monsieur [Z] la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le SDC [8] aux dépens ;

— dispensé la S.C.I. Fadela de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Exposant que, en l’état des contradictions des rapports amiables réalisés en recherche de l’origine des désordres, celle-ci, comme leur nature et les moyens d’y remédier sont indéterminés, que des défaillances en parties privatives étant susceptibles d’être en cause il est dans l’impossibilité de réaliser les travaux de reprises auxquels il a été condamné, et qu’en l’absence d’aggravation de la situation aucune urgence n’est caractérisée, suivant exploit en dates des 19, 20 et 23 juin 2025, le SDC [8], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Citya [Adresse 7], a fait assigner en référé la S.C.I. Fadela, Monsieur [Z], Monsieur [P] [N] et Madame [U] [J] par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civil, de voir ordonner une expertise judiciaire, avec la mission qu’il souhaite voir être confiée à l’expert, et de voir condamner la S.C.I. Fadela et Monsieur [Z] à lui payer la somme de 2.000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025.

*****

Le SDC est en l’état de ses conclusions, notifiées par RPVA le 26 novembre 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa de l’article 145 du code de procédure civil, de débouter la S.C.I. Fadela et Monsieur [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et sollicite, pour le surplus, le bénéfice de son assignation introductive d’instance.

En réponse aux écritures adverses, il expose que :

— il n’a eu connaissance du rapport de la société Sinetec du 20 avril 2021 que postérieurement à l’ordonnance du 16 décembre 2021 ; or celui-ci retenant une défaillance en parties privatives, il ne peut lui être fait grief de sa carence ; en outre, la nature privative des infiltrations est corroborée par un rapport de la société Dalmasso du 14 mars 2022 ;

— la demande tardive de la S.C.I. Fadela et Monsieur [Z] en liquidation de l’astreinte n’est que la traduction de leur volonté de battre monnaie à son préjudice.

Vu les conclusions en défense de la S.C.I. Fadela et Monsieur [Z], notifiées par RPVA le 20 octobre 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa de l’article 145 du code de procédure civil, de l’ordonnance de référé du 16 décembre 2021 et des pièces versées aux débats, de :

— dire n’y avoir lieu à référé expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile ;

— débouter le SDC [8] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le SDC [8] aux entiers dépens de l’instance ;

— le condamner à leur payer la somme de 2.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que :

— le SDC, qui n’a pas interjeté appel de l’ordonnance de référé du 16 décembre 2021 qui lui a été régulièrement signifiée, ne s’est pas exécuté de ses dispositions en réalisant les travaux mis à sa charge sous astreinte ;

— il est dès lors mal fondé à critiquer l’action en liquidation d’astreinte initiée à son encontre ;

— la demande expertale n’est étayée par aucun autre élément, que ceux ayant été produits aux débats devant la juridiction des référés précédemment saisie du litige ;

— l’action du SDC n’a pour objet que de différer l’exécution d’une injonction exécutoire de l’ordonnance suscitée.

Vu les conclusions en défense 1 de Monsieur [N], notifiées par RPVA le 21 août 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa des articles 145 et 232 du code de procédure civile, 10-1 alinéa 2 et 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves à l’égard de la mesure d’instruction sollicitée par le SDC [8] ;

— le condamner à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute quote-part de toute dépense subséquente à l’instance dont s’agit ;

— le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Madame [J] n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée» et l’article 473 du même code ajoute «le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation n’a pas été délivrée à la personne du défendeur».

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. ».

En l’espèce, Madame [J], assignée à étude dans les conditions prévues aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, par exploit en date du 23 juin 2025, converti en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.

Toutefois, la concernant, il n’est pas versé aux débats le retour du courrier recommandé que le commissaire de justice lui a adressé à sa dernière adresse connue en application de l’article 659 suscité.

Dès lors, il est impossible en l’état de s’assurer qu’elle a valablement été informée de la date de l’audience visée dans l’exploit introductif d’instance.

Cette incertitude sur la possibilité dont a disposé une partie d’assurer la défense de ses droits dans le cadre de la procédure qui l’a met en cause, caractérise un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.

En conséquence l’assignation délivrée à l’encontre de Madame [J] sera déclarée nulle.

I. Sur la demande d’expertise judiciaire :

En application de l’article 145 du même code, «s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé».

Il convient de rappeler que, hors le cas d’un obstacle manifeste et dirimant à l’action qui pourrait être intentée au fond, l’allégation ou l’existence de contestations sérieuses n’est pas de nature à faire échec à la mise en œuvre des mesures visées à l’article 145 du code de procédure civile.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle de la ou des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Ladite mesure doit être ordonnée dès lors qu’il est constaté qu’un tel procès est possible, qu’il aurait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée, et que cette dernière ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et liberté fondamentaux d’autrui.

Il convient de rappeler par ailleurs que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, la victime n’ayant pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute.

Il est constant qu’il s’agit d’une responsabilité de plein dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit une faute de la victime à l’origine des désordres, soit la faute d’un tiers, soit enfin l’existence d’un cas de force majeure.

En l’espèce, le litige opposant les parties a pour objet des infiltrations affectant le lot de la société Fadela, exploité dans le cadre d’un bail commercial, par Monsieur [Z].

À l’appui de sa demande d’expertise, le SDC [8], qui fait état des contradictions des conclusions des experts amiables intervenus en recherche de la cause des désordres, soutient qu’il en résulte une indétermination sur leur origine, et que c’est indûment, à supposer retenue l’hypothèse d’une défaillance en partie privative, que lui est grief de sa carence.

Ce dernier privilégie ainsi ladite hypothèse, qu’il l’invoque pour expliquer qu’il n’a pas été en état de réaliser les travaux en parties communes qui ont été mis à sa charge par l’ordonnance de référé du 16 décembre 2021.

À l’appui de sa demande, il produit :

-1°) un rapport d’intervention en recherche de fuite établi par la société Dalmasso en date du 1er octobre 2010, qui conclut comme suit : « le dégât des eaux du local de Monsieur [Z] rez-de-chaussée est dû à plusieurs anomalies :

— absence d’étanchéité derrière les rosaces de la robinetterie de douche appartement [T] 1er étage ;

— mauvaise étanchéité en périphérie du receveur de douche appartement [T] ;

— fuite importante sur vidange baignoire cassée appartement [P] 1er étage. ».

-2°) un compte-rendu de recherche de fuite, établi par la société Sin&Tec le 20 avril 2021, qui, expliquant avoir réalisé des investigations dans les appartements respectifs de Monsieur [T] et de Madame [P], sus-jacents au lot sinistré, et une inspection thermographique à l’effet de suivre le réseau de chauffage au sol chez Monsieur [P] (le réseau de chauffage de Monsieur [T] étant aérien), conclut comme suit :

« Les réseaux AEP et d’évacuation des eaux usées des appartements de Monsieur [M] et [G] WC sieur [T] ne présentent pas de défauts.

Les réparations antérieures à notre intervention des WC de Monsieur [P] ont permis de faire cesser l’infiltration des WC du cabinet médical de Monsieur [Z].

Les dégradations constatées dans le local de soin du cabinet de Monsieur [Z] ont pour origine une fuite dans le réseau de chauffage de l’appartement de Monsieur [P] ».

Or, ces éléments ont été produits aux débats dans le cadre de l’instance ayant conduit à l’ordonnance suscitée du 16 décembre 2021, et le syndicat des coproprietaires s’en est emparés pour critiquer la demande tendant à le voir condamner à la réalisation des travaux, au motif de l’origine privative des désordres retenue dans le rapport de la société Dalmasso.

En outre, la juridiction a répondu à ce grief, en observant que ledit rapport n’était plus d’actualité puisqu’en avril 2021 le cabinet Sin & Tec a démontré que les travaux entrepris dans les appartements [T]/[P] ont remédié aux désordres constatés par la société Dalmasso.

-3°) la question de la nature juridique des canalisations de chauffage au sol, qu’elle soutient non étayée par les éléments du dossier.

Il est nécessaire de relever que le SDC [8] ne peut raisonnablement soutenir contester la qualification de partie commune desdites canalisations, sans produire aux débats le règlement de coproprieté, à tout le moins sa partie afférente à la définition des parties privatives et communes.

En outre, ce moyen, qu’il a précédemment développé dans les mêmes termes devant le juge des référés, qui l’a été écarté pour les motifs qu’il a estimés légitime de retenir, et qui en l’espèce ne sont combattus par aucun élément nouveau de nature à susciter une interrogation sur le bien fondé de son appréciation de la situation.

4°) il évoque enfin :

— un rapport de la société Dalmasso en date du 14 mars 2022, sans estimer utile de le verser aux débats de sorte qu’il ne peut pas en être tenu compte ;

— des difficultés qui l’ont empêchées d’exécuter les travaux, qu’il n’explicite en rien dès lors qu’il ne produit aucun élément technique actualisé susceptible d’expliquer sa carence.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments concordants et non utilement contestés, que la cause des désordres affectant le lot de la société Fadela est précisément identifiée, et que leur imputabilité à une défaillance en partie commune et corrélativement l’obligation non sérieusement contestable du syndicat d’avoir à y remédier, sont acquises avec l’évidence requise en référé.

Le SDC [8], à qui incombe la charge de la preuve au visa des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, ne justifie d’aucun motif légitime au soutien la mesure d’instruction qu’il sollicite.

En conséquence sa demande de ce chef sera rejetée.

II. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le SDC [8], qui succombe, supportera les dépens de l’instance de référé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. Fadela, de Monsieur [Z], et de Monsieur [N] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont engagés dans le cadre de la présente instance.

Le SDC [8] sera condamné, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— à la S.C.I. Fadela et Monsieur [Z] la somme de 2.800 euros ;

— à Monsieur [N] la somme de 1.200 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 9, 114 et 145 du code de procédure civile.

Disons l’assignation délivrée à l’encontre de Madame [U] [J] par exploit d’huissier en date du 23 juin 2025 nulle.

Rejetons la demande d’expertise judiciaire du syndicat des coproprietaires de la résidence [8].

Condamnons le syndicat des coproprietaires de la résidence [8], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Citya [Adresse 7], aux dépens.

Condamnons le syndicat des coproprietaires de la résidence [8], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Citya [Adresse 7], à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à :

— la S.C.I. Fadela et Monsieur [Z] la somme de 2.800 euros ;

— Monsieur [P] [N] la somme de 1.200 euros.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés