TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

NT

REFERENCES : N° RG 23/03269 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YQRW

Minute : 24/00304

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION

Représentant : M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

C/

Monsieur [N] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Magali HENON

Copie délivrée à :

Monsieur [N] [Z]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mauricette MECHICHE, Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Décembre 2023 tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE,Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat Des Copropriétaires de la RESIDENCE SISE [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par son représentant légal

Représenté par Maître Magali HENON, Avocat au barreau de la Seine Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Z] est propriétaire d’un appartement représentant le lot 15, au sein de la RESIDENCE sis [Adresse 5] ;

Par acte du commissaire de justice délivré le 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION a fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-5312,60 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3è trimestre 2023 déduction faite des frais de relance et de contentieux, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts légaux à compter du 16 novembre 2023, date de la première mise en demeure,

-1036,76uros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

-1500euros au titre des dommages et intérêts ;

-1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 180 euros

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 décembre 2023;

A cette audience, le syndicat, représenté par son avocat maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance ;

Monsieur [N] [Z] Assigné en la forme d’un acte remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 04 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

Le relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [N] [Z] est propriétaire d’un appartement représentant le lot 15, au sein de la RESIDENCE sis [Adresse 5] ; Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des 2 mai 2022 et 13 avril 2023 et certificats de non recours ;Un décompte de la créance arrêté au 1er juillet 2023 faisant apparaître une somme due à hauteur de 5312,60euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement à hauteur de 1036,76€; Les appels de provisions pour charges pour le 1er et 2è trimestre 2023; les relevés de charges pour les années 2022 et 2023 ;Les mises en demeure et de relance des 16 novembre 2022 et 22 juillet 2022  ; Selon le décompte arrêté au 1er juillet 2023 Monsieur [N] [Z] sera redevable de la somme de 5312,60€ ;

Il ressort de ces documents que Monsieur [N] [Z] , qui n’a pas comparu pour éventuellement contester ce montant ou expliquer sa situation financière, personnelle et familiale, sera condamné au paiement de cette somme au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023 avec intérêt au taux légal à compter la présente décision.

1Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 al. 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, elles doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

Les frais visés par ces dispositions doivent s’entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l’exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées.

En l’espèce, il est sollicité la somme globale de 40 euros relative à des frais de mise en demeure du 16 novembre 2022 justifiée par la production de l’ avis de réception ; Il conviendra d’y faire droit ;

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui peuvent être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce le syndicat sollicite la somme totale de 996 euros qui se décompose comme suit : 158,76 euros au titre des frais de sommation, 380euros et 458 euros au titre de la rédaction d’acte et la transmission de dossier ; Ces deux dernières sommes soit la somme totale de 838 euros relèvent de l’activité du syndic et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être rejetée.

La somme de 148,76 euros relative à une sommation de payer délivrée le 25 janvier 2023 est justifiée et pourra être considérée au titre des dépens ;

En conséquence, Monsieur [N] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 40€ au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et précitée ;

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l’article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION a précisé que depuis l’assignation, aucun règlement n’a été effectué par Monsieur [N] [Z] ;

En manquant sans raison valable et à plusieurs reprises à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété, Monsieur [N] [Z] a commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [Z] perdant le procès sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 25 janvier 2023.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [Z] à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5312,60euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 40euros au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION , la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 25 janvier 2023;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le 04 MARS 2024

LE GREFFIER LA PRESIDENTE