TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00243 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YYGZ

Minute : 24/00225

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Monsieur [O] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Patricia ROTKOPF

Copie délivrée à :

M [O] [M]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15/06/2020, la S.C.I La Haute Voye a consenti à M. [O] [M] un bail portant sur un logement à usage d’habitation, avec parking (lot n° 102) et cave (lot n° 202) sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 801,94 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie du montant du loyer hors charges a été versé par le preneur.

Selon acte notarié du 20/12/2022, la S.C.I La Haute Voye a cédé ce bien immobilier à la S.A Immobilière 3F.

Par exploit de commissaire de justice du 16/01/2024, la S.A Immobilière 3F, venant aux droits de la S.C.I La Haute Voye, a fait assigner M. [O] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 3 417,32 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 07/12/2023,

. à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges, subsidiairement dire qu’elle ne saurait être inférieure au montant du loyer,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 360 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis de bilan social et financier avant l’audience.

A l’audience du 19/03/2024, la S.A d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 3 417,32 €, terme du mois de février 2024 inclus et, après avoir indiqué que le défendeur a repris le paiement du loyer courant, elle a demandé qu’un échéancier soit établi emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté. Pour le surplus, elle a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [O] [M], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation par courrier recommandé avec demande d’avis de réception distribué à l’organisme le 16/10/2023.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 17/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient un article VIII prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 417,32 € dans le délai de six semaines a été signifié au locataire le 17/10/2023. Il ressort de l’examen de l’historique du compte que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 28/11/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

A l’audience, la société bailleresse a produit un décompte actualisé du 08/03/2024 et arrêté au 07/03/2024 établissant que le montant de la créance réclamée reste inchangé, terme du mois de février 2024. Cependant cette somme comprend des frais de rejet en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (5,13 €) qu’il convient de déduire de la créance réclamée.

M. [O] [M] qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamné à payer la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 3 412,19 € arrêtée au 07/03/2024, terme du mois de février 2024 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le relevé du compte de la locataire confirme que M. [O] [M] a repris le paiement régulier du loyer depuis le 07/10/2023, de sorte qu’il remplit la condition préalable pour prétendre à des délais suspensifs.

Aucun élément n’a été communiqué sur sa situation personnelle et financière mais en revanche, il ressort des pièces qu’il loue un logement de type F3 depuis près de 4 ans et que la dette trouve son origine au mois de janvier 2023. La reprise de paiement dès la délivrance du commandement de payer démontre sa bonne foi, sa volonté d’honorer son obligation de paiement ainsi qu’une certaine capacité financière.

Le bailleur a proposé la mise en place d’un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, sans précision sur le montant des échéances.

Au regard de l’ensemble de ces éléments il convient de faire droit à la demande de la S.A d’HLM Immobilière 3F et d’accorder à M. [O] [M] un échéancier, qui sera progressif compte tenu de l’absence d’information sur sa situation financière et professionnelle, selon les modalités qui seront précisées au dispositif, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté.

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, M. [O] [M] sera condamné aux dépens, mais l’équité commande de rejeter la demande formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location prenant effet le 15/05/2020 ont été réunies le 28/11/2023 à minuit ;

Condamnons M. [O] [M] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F, venant aux droits de la S.C.I La Haute Voye la somme provisionnelle de 3 412,19 euros (trois mille quatre cent douze euros et dix-neuf centimes) selon décompte arrêté au 07/03/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de février 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons la S.A d’HLM Immobilière 3F du surplus de sa demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons M. [O] [M] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 2 d’un montant minimum de 10 euros (dix euros) en plus du loyer courant majoré des charges, puis 33 d’un montant minimum de 100 euros (cent euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [O] [M] de quitter le logement à usage d’habitation, avec parking (lot n° 102) et cave (lot n° 202) sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, M. [O] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamnons M. [O] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE