TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

JUGE DE L.'EXÉCUTION

Procédure de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 01 Juillet 2025

N° RG 24/00022 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FS4H

N° minute

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Françoise LEROY-RICHARD

GREFFIER : Madame Annie-France GABILLARD

ENTRE :

Société BNP PARIBAS, société anonyme au capital de 2 261 621 342 € immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 662 042 449, dont le siège social est sis 16 Boulevard des Italiens – 75450 PARIS CEDEX

Représentant : Maître Thomas NAUDIN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant

Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant, substituée à l’audience par Maître GEANTY

DEMANDERESSE

CRÉANCIER POURSUIVANT

d’une part,

ET :

SCI ROSE, société civile immobilière au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de SAINT BRIEUC sous le numéro 803 532 464, dont le siège social est sis 4 impasse Alegrin – 22120 YFFINIAC

Représentant : Maître Yulia BOCHIKHINA de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, substituée à l’audience par Maître DARDY

DÉFENDEUR

DÉBITEUR SAISI

Suivant acte authentique en date du 20 février 2015 passé devant Maître [V] [N], notaire à Loudéac (22600) la Bnp Paribas détient une créance à l’encontre de la Sci Rose au titre d’un prêt n°00249-613775-33 d’un montant de 236 580 €.

Le remboursement de ce prêt est garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers enregistrée au service de la publicité foncière de Lannion le 20 mars 2015 sous les références Volume 2015 V n°388 pour un montant principal de 220 000 € et accessoires de 44 000 € et ayant effet jusqu’au 20 février 2031 ainsi que d’une inscription d’hypothèque conventionnelle enregistrée au service de la publicité foncière de Lannion le 20 mars 2015 sous les références Volume 2015 V n°389 pour un montant principal de 16 580 € et accessoires de 3 316 €, ayant effet jusqu’au 20 février 2031.

Se prévalant de la défaillance de la Sci Rose, la Bnp Paribas lui a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière par acte du 15 mars 2024 portant sur les droits et biens immobiliers suivants :

Commune de Lannion (22300)

Za de Troguery

1 rue Maryse Bastié

Bâtiment en parpaing avec un bardage en tôle galvanisé bleu, comprenant salle d’exposition, deux bureaux, un atelier, un coin cuisine, un wc indépendant. Terrain

Cadastré section CD n°771 9005 Rue Maryste Bastié pour une contenance 13a 42ca.

Ce commandement de payer a été publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 13 mai 2024 sous les références Volume 2024 S n°22.

Par acte d’huissier du 8 juillet 2024 la Bnp Paribas a assigné la Sci Rose devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de la vente de l’immeuble sous diverses modalités.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 20 mai 2025 l’affaire a été retenue en audience d’orientation.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 15 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés la Bnp Paribas demande au Juge de l’Exécution de :

— Dire et juger la Bnp Paribas recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter la Sci Rose,

A titre principal,

— Constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Constater que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L.311-4 et L.311-6 du même code ;

— Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

— Fixer le montant de la créance de la Bnp Paribas à :

Au titre du prêt n°00249-613775-33 : la somme de 206 984,22€ en principal, frais, intérêts et autres accessoires, arrêtés au 8 novembre 2023, outre les intérêts au taux contractuel majoré de 5,95% l’an ayant couru postérieurement à cette date,

A titre subsidiaire,

— Constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Constater que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L.311-4 et L.311-6 du même code ;

— Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

— Fixer le montant de la créance de la Bnp Paribas à :

Au titre du prêt n°00249-613775-33 :

La somme de 111 799,37€ au titre des échéances impayées au 29 janvier 2025, somme à parfaire des échéances à courir ;

La somme de 102 320,18€ au titre des échéances à échoir à compter du 29 janvier 2025 (soit 61 échéances), somme à parfaire,

Les intérêts au taux contractuel majoré de 5,95% l’an sur les échéances impayées.

En tout état de cause,

En cas de vente amiable :

— Fixer, en application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits ;

— Taxer les frais de poursuite ;

— Rappeler que l’avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91 du Code de commerce ;

— Rappeler que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin ;

— Dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente ;

— Rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés;

— Rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné ;

— Dire et juger que la somme consignée sera transférée au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente, dès le prononcé du jugement qui constatera que les conditions de la vente amiable fixées par le juge ont été respectées ;

— Rappeler que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L.331-1, L.331-2, L.334-1, R.331-1 à R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

En cas de vente forcée :

— Fixer la date d’audience de vente et déterminer les modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus ;

— Ordonner l’emploi des dépens en frais de poursuite.

Sur les frais irrépétibles :

— Débouter la Sci Rose de ses demandes au titre des frais irrépétibles,

— Condamner la Sci Rose au paiement d’une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 1er avril 2025, la Sci Rose demande au juge de l’exécution de :

A titre principal, vu l’article L132-1 du Code de la consommation

— Déclarer abusive et, par voie de conséquence réputée non écrite la clause de déchéance du terme insérée dans l’acte de prêt du 20 février 2015 ;

Vu l’article L.111-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Déclarer nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie immobilière

En conséquence,

— Débouter la Bnp Paribas de sa demande tendant à procéder à l’expropriation forcée de l’immeuble appartenant à la Sci Rose, faute de disposer d’un titre exécutoire constatant une créance exigible ;

— Ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 23 mai 2023 publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 13 mai 2024 sous les références 2024S n°22.

— Condamner la Bnp Paribas à payer à la Sci Rose la somme de 3 000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Bnp Paribas aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, vu les articles R322-15 du code des procédures civiles d’exécution

— Autoriser la Sci Rose à vendre amiablement le bien situé au 1 rue Maryse Bastie, ZA de Troguery à Lannion cadastré section CD n°771 appartenant à la société Rose.

— Dire que la vente amiable ne pourra intervenir en-deçà de la somme de 175 000€ net vendeur ;

— Déclarer les frais en frais privilégiés de vente.

A l’issue des débats, la Juge de l’Exécution a indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 1er juillet 2025. A cette date, il a statué en ces termes:

SUR CE :

La SCI Rose conclut au débouté de la Bnp Paribas. Elle fait valoir que cette dernière ne dispose pas d’une créance exigible lui permettant de poursuivre la vente forcée du bien repris plus haut au motif que l’exigibilité anticipée a été prononcée sur la base d’une clause de déchéance du terme abusive qui doit être réputée non écrite.

Elle fait valoir que la déchéance du terme a été notifiée dans des circonstances privant la SCI de la possibilité de mettre en échec l’exigibilité anticipée. Elle précise que la clause litigieuse crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur ou du non-professionnel, entre les droits et obligations des parties.

La banque fait valoir qu’elle dispose d’une créance exigible au motif que la déchéance du terme a été prononcée de façon régulière.

Elle fait d’une part valoir que la SCI Rose ne peut se prévaloir de la jurisprudence rendue au visa de l’article L.132-1 du code de la consommation à défaut d’avoir la qualité de non professionnel ou de consommateur.

En l’espèce la SCI Rose qui a la qualité d’emprunteur, est une société inscrite au RCS de Saint-Brieuc et lors de l’établissement de l’acte authentique était représentée par M. [P] en qualité de co-gérant. Pour la société il a déclaré que les documents financiers remis à la banque pour les besoins de l’acte sont exacts, qu’ils ont été établis selon les principes comptables généralement appliqués en France et qu’ils donnent une image fidèle de son actif, et de son passif et de ses résultats pour chaque exercice. Il a également déclaré que depuis la date de clôture de son dernier exercice, il n’est survenu aucun évènement de nature financière, juridique ou commerciale susceptible d’avoir un effet défavorable important sur son activité.

Le prêt consenti est un prêt professionnel comme cela résulte des documents contractuels.

Les biens acquis par la SCI consistent en un hangar comprenant un bureau d’accueil, un bureau de dessin, un autre bureau et une pièce à archive (sur la commune de Loudéac) et un bâtiment comprenant une salle d’exposition (commune de Lannion) bien faisant l’objet de baux commerciaux.

Du procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale ordinaire de la SCI Rose, il ressort que la collectivité des associés a autorisé la mise en location des biens au profit de la SARL Le Puil paysage.

L’activité de la SCI Rose destinée à louer dans le cadre de baux commerciaux les biens objets du financement caractérise sa qualité de professionnel.

Il s’infère de ces éléments objectifs que la SCI Rose est un professionnel de l’immobilier.

Cette qualité la prive de la possibilité de se prévaloir de la jurisprudence rendue au visa de l’article L.132-1 du code de la consommation destinée à protéger les consommateurs et non professionnels pour faire déclarer la clause relative à l’exigibilité anticipée non écrite à raison de son caractère abusif.

Par ailleurs il est établi et non sérieusement contesté que les impayés du prêt remontent au 20 juillet 2019, qu’ils ont été continus de façon inexpliquée (à défaut pour la SCI Rose de développer des explications) au moins jusqu’au 20 août 2022, que la SCI a été mise en demeure de les régulariser par courrier recommandé du 24 septembre 2022 et que la déchéance du terme a été notifiée par courrier recommandé reçu le 15 octobre 2022.

Le tribunal observe que le montage permettait à la SCI de rembourser le prêt à l’aide des loyers commerciaux et qu’elle est taisante sur cette situation et les raisons de la défaillance.

Cette chronologie et ces circonstances démontrent que la SCI Rose a été mise en situation de mettre en échec l’exigibilité anticipée et elle ne justifie pas de l’affectation des loyers et de démarches réalisée pour tenter de mettre en échec l’exigibilité anticipée alors que la banque a été patiente dans le contexte sus rappelé.

La SCI Rose est donc déboutée de sa demande tendant à voir déclarer la clause d’exigibilité anticipée réputée non écrite et de ses prétentions portant sur l’irrégularité de la déchéance du terme.

Sur le bien fondé de la mesure de saisie :

Selon l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier »

La saisie est poursuivie après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux signifié le 15 mars 2024 et publié au Service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 13 mai 2024, sous les références Volume 2024 S n°22.

La banque poursuit en exécution d’un titre authentique authentique en date du 20 février 2015 passé devant Maître [V] [N], notaire à Loudéac (22600) et justifie d’une créance certaine liquide et exigible comme dit plus haut.

Les conditions posées par l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution sont donc remplies.

Sur le montant de la créance :

La Bnp Paribas demande de voir fixer sa créance au titre du prêt n°00249-613775-33 à la somme de 206 984,22€ en principal, frais, intérêts et autres accessoires, arrêtés au 8 novembre 2023, outre les intérêts au taux contractuel majoré de 5,95% l’an ayant couru postérieurement à cette date.

Ce montant n’est pas contesté et résulte d’un décompte arrêté au 8 novembre 2023.

Il sera mentionné au dispositif du jugement.

Sur le bien saisi :

Le bien saisi consiste en un bâtiment en parpaing avec un bardage en tôle galvanisé bleu, comprenant salle d’exposition, deux bureaux, un atelier, un coin cuisine, un wc indépendant. Terrain

Situé commune de Lannion (22300) Za de Troguery 1 rue Maryse Bastié. Cadastré section CD n°771 9005 Rue Maryste Bastié pour une contenance 13a 42ca.

L’ensemble objet de la saisie constitue des droits saisissables.

La condition posée par l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution est ainsi remplie.

Il sera donc constaté que la saisie porte sur des droits saisissables.

Sur le montant de la mise à prix :

Le montant de la mise à prix a été fixé dans le cahier des conditions de vente à la somme de 40 000€.

Aux termes de l’article 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution : « Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénal de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale »

En l’espèce, aucune demande n’a été formulée en ce sens à l’audience d’orientation.

Sur la demande de vente amiable :

L’article R322-20 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le débiteur saisi peut demander l’autorisation de vendre à l’amiable le bien saisi.

En application de l’article R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable du bien saisi peut être autorisée si elle est conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché diligence éventuelle du débiteur.

En l’espèce, la Sci Rose demande la possibilité de vendre le bien immobilier à l’amiable et produit deux mandats de vente passés les 8 juillet 2024 et 23 septembre 2024 par lesquels elle mandate les agences immobilières Impro Immobilier Professionnel et Bleu Mercure Transaction. La Sci Rose précise qu’elle a publié une annonce de vente du bien immobilier sur le site Leboncoin.

Tenant compte des sommes dues à la banque, de la valeur des biens immobiliers et des prix de mise en vente entre 220 et 240 000 € , il convient de faire droit à la demande de vente amiable en précisant que le prix plancher de celle-ci ne pourra être réalisée pour une somme inférieure à 200 000€ net vendeur frais et émoluments en plus à la charge de l’acquéreur.

En outre, cette vente amiable devra respecter les règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution notamment concernant la consignation du prix de vente à la caisse des dépôts et consignation ainsi que le règlement par l’acquéreur en plus du prix de vente des frais taxés et émoluments de vente tarifiés.

Sur les frais et dépens :

Afin de permettre au créancier poursuivant d’être dédommagé des frais de poursuite par l’acquéreur lors de la conclusion de la vente, il convient de taxer les frais de poursuite lesquels seront payés en sus du prix de la vente et non en employés en frais privilégiés de vente, conformément à l’article R322-58 du Code de procédure civile d’exécution.

Les circonstances excluent de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la date de l’audience de rappel :

En application de l’article R.322-21 alinéa 3 du code de procédure civile d’exécution il y a lieu de fixer la date à laquelle l’affaire sera rappelée au sein du dispositif de la présente décision fin de procéder aux vérifications prescrites par l’article R.322-25 du code de procédure civile d’exécution, étant rappelé qu’à cette date le juge de l’exécution ne pourra accorder un délai supplémentaire d’une durée maximum de trois mois que si le débiteur saisi justifie d’un engagement écrit de l’acquisition et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Déboute la SCI Rose de ses demandes tendant à déclarer non écrite la clause d’exigibilité anticipée et au titre de l’irrégularité de la déchéance du terme ;

Constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

Constate que la créance dont le recouvrement est poursuivi par La Bnp Paribas s’élève à la somme 206 984,22 € arrêtée 08.11.2023 outre les intérêts au taux contractuel de 5,95% l’an ayant couru postérieurement à cette date ;

Fixe la mise à prix à 40 000€ en cas de vente forcée ;

Autorise la SCI Rose à vendre à l’amiable le bien saisi ;

Fixe à 200 000€ net vendeur la somme en deçà de laquelle la propriété ne peut être vendue ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 2410,21 € ;

Rappelle que ces frais, en sus du prix, seront à la charge de l’acquéreur de l’immeuble ;

Rappelle que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et de ses frais taxés;

Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vérification de la vente amiable à l’audience du :

Mardi 21 octobre 2025 à 14 h

Au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Annexe Sévigné

22000 Saint-Brieuc

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXÉCUTION