TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

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REFERENCES : N° RG 24/02103 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6KT

Minute :

S.C.I. FINANZ

Représentant : Maître Valérie GONDARD de la SELARL VALERIE GONDARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0125

C/

Monsieur [I] [V]

copie Exécutoire délivrée à :

Maître Valérie GONDARD

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [I] [V]

Le

Jugement du 4 juillet 2024

Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Juillet 2024;

par M^me Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Mai 2024 tenue sous la présidence de M^me Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FINANZ, demeurant 51, rue du Rocher – 75008 PARIS

représentée

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [V], demeurant 125, rue Etienne Marcel – Rez-de-Chaussée – 2ème porte à droit – 93100 MONTREUIL

comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 24 février 2004, la SCI FINANZ a donné à bail à Monsieur [I] [V], un appartement à usage d’habitation situé au 125 rue Etienne Marcel, 93100 MONTREUIL.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FINANZ a fait signifier à Monsieur [I] [V], par acte d’huissier en date du 14 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 4.907,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 1er septembre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 21 février 2024, la SCI FINANZ, a fait assigner Monsieur [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relative au paiement des loyers, et en conséquence, résilier le bail,

— ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [I] [V] à lui payer les sommes suivantes :

5.627,28 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 14 septembre 2023, date du commandement de payer,

les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 909,34 euros par mois, à compter du 15 décembre 2023, et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.

La SCI FINANZ, régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance.

Monsieur [I] [V], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette locative, expose sa situation financière et propose de verser la somme de 100 euros tous les mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024.

Par note en délibéré autorisée en date du 23 mai 2024, la SCI FINANZ a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé au 22 mai 2024, actualisant sa créance à la somme de 5.496,10 euros, échéance de mai 2024 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FINANZ, justifie avoir saisi la CCAPEX le 15 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [I] [V] le 14 septembre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 octobre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 24 février 2004 à compter du 27 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [I] [V] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI FINANZ, produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [V] lui doit la somme de 5.496,10 euros, à la date du 22 mai 2024, mois de mai 2024 inclus.

Monsieur [I] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.496,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [I] [V] a repris le versement de son loyer courant et a effectué des versements permettant de réduire la dette locative. Monsieur [I] [V] déclare percevoir 750 euros par mois. Il a formulé une demande d’APL. Monsieur [I] [V] demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [I] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [I] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre, le cas échéant, Monsieur [I] [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2023, entre la SCI FINANZ et Monsieur [I] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 125 rue Etienne Marcel, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 27 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] à verser à la SCI FINANZ la somme de 5.496,10 euros (décompte arrêté au 22 mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FINANZ, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [I] [V] soit condamné à verser à la SCI FINANZ, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 909,34 euros par mois, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SCI FINANZ ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection