TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

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REFERENCES : N° RG 24/01808 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5CR

Minute :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Madame [H] [B]

copie Exécutoire délivrée à :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [H] [B]

Le

Jugement du 22 mai 2024

Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 22 Mai 2024;

par M^me Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Avril 2024 tenue sous la présidence de M^me Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant 17 rue Molière – 93100 MONTREUIL

représentée

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [B], demeurant 15 Avenue de la Résistance – 6ème étage – porte 160 – 93100 MONTREUIL

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 22 avril 2022, l’OPHM a donné à bail à Madame [H] [B], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) n°160 situé au 15 avenue de la Résistance, 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel initial de 457,22 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS, a fait signifier à Madame [H] [B], par acte d’huissier en date du 6 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 10.125,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 3 octobre 2023, et d’avoir à justifier d’une assurance, et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte d’huissier en date du 16 février 2024, a fait assigner Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu des clauses résolutoires insérées au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers, et à la souscription d’une assurance locative, et en conséquence, résilier le bail,

— ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,

— condamner Madame [H] [B] à lui payer les sommes suivantes :

6.836,47 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 9 février 2024,

les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 avril 2024.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.179,05 euros, échéance du mois de mars 2024 comprise, selon décompte en date du 19 avril 2024. Il n’est pas opposé aux délais proposés.

Madame [H] [B], comparant en personne, expose sa situation financière et propose de verser la somme de 100 euros tous les mois en sus du loyer courant pour apurer la dette locative. Elle explique avoir subi une perte d’emploi et un problème de voisinage pour des nuisances sonores.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, justifie avoir saisi la CAF le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [H] [B] le 6 octobre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 17 novembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 22 avril 2022 à compter du 18 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [H] [B] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, produit un décompte démontrant que Madame [H] [B] lui doit la somme de 3.179,05 euros, à la date du 19 avril 2024, mois de mars 2024 inclus.

Madame [H] [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.179,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Madame [H] [B] a repris le versement de son loyer courant et a effectué des versements permettant de réduire la dette locative notamment un versement de 3.000 euros le 12 mars 2024. Elle déclare rechercher un emploi. La proposition faite à l’audience de régler la somme de 100 euros par mois en sus de son loyer courant apparaît raisonnable compte tenu de sa situation financière. De plus, l’ Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, Madame [H] [B] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [H] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 22 avril 2022, entre l’OPHLM et Madame [H] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation n°160 situé au 15 avenue de la Résistance, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 18 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [H] [B] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 3.179,05 euros (décompte arrêté au 19 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024) ;

AUTORISE Madame [H] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 100 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [H] [B] soit condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection