Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09250 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVL7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 juillet 2022 -Juge de la mise en état de Paris – RG n° 21/08208

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] ET [Adresse 1] [Localité 6] représenté par son syndic, le cabinet MICHAU, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 389 300 575

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant : M^e Elsa GIANGRASSO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0438

INTIMEE

Société L’ETOILE DE [Adresse 7]

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 877 818 559

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nathalie BOUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant : M^e Michael BROSEMER de la SELARL BRS & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0152

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile de placement immobilier (SCPI) Sofipierre et M. [M] sont respectivement propriétaires des lots n° 1 et 2 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6].

Mme [P] est propriétaire des lots n° 4 (appartement au 2ème étage) et 17 (chambre au 6ème étage) dans le même immeuble.

Le lot n° 1 appartenant à la S.C.P.I. Sofipierre a été loué à la société à responsabilité limitée Alexandre Legrand, à compter du 15 mai 2006, dont le fonds de commerce a été cédé à la société à responsabilité limitée Welcome in [Localité 5] le 30 janvier 2009.

Se plaignant d’empiétements sous les arcades en raison des conditions d’exploitation de la Welcome in [Localité 5], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] et Mme [P] ont assigné en référé la société Sofipierre, la société Welcome in [Localité 5] et M. [M].

Par ordonnance du 13 mai 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à mettre fin à l’occupation du passage sous les arcades au niveau des lots n° 1 et 23 et à faire retirer les équipements, le mobilier et les marchandises de la la société Welcome in [Localité 5].

La société Welcome in [Localité 5] a cédé son droit au bail sur le lot n° 1 à la société par actions simplifiée L’Étoile de [Adresse 7] et un bail commercial a été conclu entre la S.C.P.I. Sofipierre et la société L’Étoile de [Adresse 7] le 8 novembre 2019. Cette dernière a entrepris des travaux

destinés à transformer la boutique de souvenirs existant précédemment en restaurant asiatique, réalisés par la société à responsabilité limitée Yang Deco.

Faisant valoir un risque d’atteinte à la structure de l’immeuble mettant en péril les appartements du dessus, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] et Mme [P] ont assigné en référé la S.C.P.I. Sofipierre, la L’Étoile de [Adresse 7] et la société Yang Deco afin, notamment, d’obtenir la cessation immédiate des travaux entrepris dans le lot n° 1 et sa cave, ainsi qu’une expertise liée au chantier et préventive.

Par ordonnance du 6 février 2020, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] et Mme [P] de leurs demandes tendant à voir ordonner la cessation des travaux et d’expertise.

Par acte d’huissier du 27 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] et Mme [P] ont assigné la société Sofipierre, la société Welcome in [Localité 5] et M. [M] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’injonction de cessation d’occupation illicite de parties communes, de retrait d’équipements et de mobiliers, ainsi que de remise en état de façades sous astreinte (procédure enregistrée sous le numéro de R.G. 19/06505).

Par acte d’huissier du 2 mars 2020, les mêmes demandeurs ont assigné la société L’Étoile de [Adresse 7] aux fins de suspension provisoire de travaux entrepris dans le lot n°1 et sa cave, sous astreinte, et d’expertise avant dire droit (procédure enregistrée sous le numéro de R.G.

20/02399).

Par acte d’huissier du 11 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] a assigné la société L’Étoile de [Adresse 7] en intervention forcée (affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/08208) dans l’affaire enrôlée sous le n° RG 19/06505.

Selon conclusions d’incident notifiées le 21 janvier 2022, la société par actions simplifiée L’Étoile de [Adresse 7] a demandé au juge de la mise en état de :

— déclarer irrecevable l’action en intervention forcée engagée par le syndicat des copropriétaires à son encontre,

— subsidiairement, déclarer irrecevable l’action oblique exercée par syndicat des copropriétaires,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à solliciter la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SCPI Sofipierre et elle,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à demander son expulsion et de tous occupants de son chef, aux besoins avec l’assistance du serrurier et de la force publique à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions la société par actions simplifiée L’Étoile de [Adresse 7] a fait valoir ce qui suit :

— une demande en intervention forcée constitue une demande incidente au sens de l’article 63 du code de procédure civile,

— elle ne constitue donc pas une action autonome mais une action qui se greffe nécessairement sur une action originaire,

— tel est le cas en l’espèce puisque la présente action en intervention engagée par le syndicat des copropriétaires contre elle se rattache expressément à une autre action, l’action originaire, enrôlée sous le numéro 19/06505,

— conformément à l’article 4 du code de procédure civile une telle action en intervention forcée doit se rattacher à l’action originaire par un lien suffisant, sous peine d’irrecevabilité,

— par ailleurs, il résulte de l’article 325 du code de procédure civile que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant,

— l’absence de connexité entre ces deux instances, constatée par le juge de la mise en état, entraîne nécessairement l’irrecevabilité de l’action en intervention forcée dans son intégralité,

— l’article 1341-1 ne permet plus à un syndicat des copropriétaires l’exercice de l’action oblique pour demander la résiliation d’un bail, l’action oblique étant désormais conditionnée à la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial,

— or, l’action oblique engagée par le syndicat des copropriétaires visant à faire prononcer l’annulation du bail précité n’a pas de caractère patrimonial,

— la jurisprudence récente a précisément statué en ce sens en jugeant que l’action en résiliation d’un bail pour inexécution de l’obligation générale de jouir paisiblement des lieux loués ne constitue pas une action à caractère patrimonial au sens de l’article 1341-1 du code civil (Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 8 décembre 2020, n° 18/00478),

— au vu de ce qui précède, il est patent que la présente action oblique engagée par le syndicat des copropriétaires à son encontre est irrecevable sur le fondement de l’article 1199 du code civil qui prévoit que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Selon conclusions en réponse sur d’incident notifiées le 17 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] a demandé au du juge de la mise en état de :

— débouter la société L’Étoile de [Adresse 7] de ses demandes mal fondées,

— condamner la société L’Étoile de [Adresse 7] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que :

— l’article 66 du code de procédure civile prévoit que 'constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires',

— l’article 331 du même code dispose qu’un 'tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal',

— la partie qui met en cause un tiers doit pouvoir agir contre lui à titre principal,

— l’intervention est possible en tout état de cause, mais si elle intervient alors que l’action initiale est déjà avancée, elle risque d’intervenir au détriment de l’objectif de célérité de la procédure,

— dans cette hypothèse, l’article 326 du code de procédure civile autorise le juge à statuer d’abord sur la cause principale et ensuite sur l’intervention, lorsque celle-ci 'risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout',

— concrètement, il en résulte une disjonction d’instance, ce qui est survenu en l’espèce,

— l’intervention a été effectuée à titre principal, c’est-à-dire pour émettre une prétention distincte de celles dont la juridiction était déjà saisie, la société L’Étoile de [Adresse 7] ayant succédé au locataire en place dans l’immeuble, de sorte qu’elle ne pouvait donc être assignée dès la délivrance de la première assignation,

— elle n’a été attraite à l’action principale qu’en raison de la nécessité de départager la responsabilité des locataires successifs à l’égard des travaux qu’ils ont réalisés chacun en façade, sans autorisation de la copropriété,

— en l’espèce, les demandes qu’il a dirigé à l’égard de la société L’Étoile de [Adresse 7] sont distinctes de ses autres demandes originales et autonomes,

— ces demandes peuvent parfaitement survivre à l’ordonnance du juge de la mise en état du 1er octobre 2021, dans le cadre d’une disjonction d’instance, conformément aux dispositions de l’article 326 du code de procédure civile,

— la société L’Étoile de [Adresse 7] prétend que l’action oblique du syndicat en résiliation judiciaire du bail serait irrecevable, à défaut de porter sur des droits à caractère patrimonial et à défaut de la démonstration préalable de la carence du bailleur,

— cet argument relève de la compétence du tribunal et non du juge de la mise en état car elle implique un examen au fond des faits de l’espèce, de sorte qu’il ne constitue pas une difficulté de procédure au sens de l’article 789 du code de procédure civile,

— ces deux arguments sont contredits tant par la nature patrimoniale de l’action que par la preuve rapportée de l’inaction fautive du bailleur,

— l’article 1341-1 du code civil prévoit que 'lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne',

— contrairement à ce qui est prétendu par la société L’Étoile de [Adresse 7], la jurisprudence n’a pas varié postérieurement à la réforme des contrats de 2016,

— ainsi, dans un arrêt du 8 avril 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé que : titulaire d’une créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de

copropriété contenues dans celui-ci,

— en l’espèce, les faits sont comparables puisqu’ils portent sur une violation du règlement de copropriété d’un preneur à bail commercial troublant la tranquillité des copropriétaires,

— il s’agit bien d’enjeux patrimoniaux, par exclusion aux droits tenant à la personne du débiteur,

— en outre, l’examen de l’assignation et des pièces permet de vérifier que la carence de la société Sofipierre est largement démontrée,

— dès le début de son exploitation, la société L’Étoile de [Adresse 7] a exercé une véritable activité de restauration impliquant la cuisson des aliments, générant ainsi des nuisances olfactives, en contradiction formelle avec les dispositions du RCP susvisées et le contrat de bail la liant à la société Sofipierre,

— cette circonstance est établie par le rapport du fumiste en date du 10 juin 2020 qui après avoir constaté 'une forte odeur de cuisine asiatique’ et le son caractéristique d’un extracteur de hotte cuisine, les relie à deux causes : le conduit desservant la hotte cuisine professionnelle n’est pas tubé, exposant l’immeuble à un risque de départ de feu dû à des graisses chaudes, les odeurs s’infiltrant par une fissuration du conduit, et l’absence de tourelle d’extraction en toiture permettant de tirer l’air vicié, sans mettre le conduit en suppression depuis le bas,

— fort de ces constatations, il a fait sommation au bailleur de faire cesser l’exploitation illicite du local commercial par la société L’Étoile de [Adresse 7],

— une mise en demeure lui a été adressée aux mêmes fins par le biais de l’avocat de la copropriété, le 28 décembre 2020.

Par ordonnance du 7 juillet 2022 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable l’action en intervention forcée formée à l’encontre de la société par actions simplifiée L’Étoile de [Adresse 7], dans le cadre de présente instance enregistrée sous le numéro de RG 21/08208, par acte d’huissier en date du 11 juin 2021 délivré à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens, ainsi qu’à payer à la société par actions simplifiée L’Étoile de [Adresse 7] la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi de leurs autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 22mai 2023.

Par ordonnance du 6 mars 2024 le président de la chambre a :

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la société par actions simplifiées L’Étoile de [Adresse 7] le 26 octobre 2023,

— condamné la société par actions simplifiées L’Étoile de [Adresse 7] aux dépens de l’incident.

Par arrêt sur déféré du 6 novembre 2024, cette cour a :

— confirmé l’ordonnance du président de chambre en date du 6 mai 2024 en toutes ses dispositions,

— condamné la société par actions simplifiées L’Etoile de [Adresse 7] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 17 juillet 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6], appelant, invite la cour à :

— infirmer l’ordonnance,

— constater que l’appel du jugement du 12 janvier 2023 est en cours et audiencé devant la chambre 2 du pôle 4 de la Cour d’appel de Paris,

— juger recevable son action en intervention forcée à l’encontre de la société L’Etoile de [Adresse 7],

— condamner la société L’Etoile de [Adresse 7] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

SUR CE,

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de l’action en intervention forcée formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] à l’encontre de la société par actions simplifiée L’Étoile de [Adresse 7]

En application de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui commun le jugement. Le tier doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Aux termes de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 326 du même code prévoit que si l’intervention risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout, le juge statue d’abord sur la cause principale, sauf à statuer ensuite sur l’intervention.

Il ressort des éléments de la procédure que l’action principale enrôlée sous le numéro de RG 19/06505 porte sur des demandes d’injonction de cessation d’occupation illicite de parties

communes (galeries sous arcades), de retrait d’équipements et de mobiliers, ainsi que de remise en état des façades des lots n° 1 et 23 sous astreinte, au visa des articles 3, 4, 14, 16, 18, 24, 25 b de la loi du 10 juillet 1965 (assignation par acte d’huissier du 27 mai 2019).

L’intervention forcée, enrôlée sous le numéro de RG 21/08208 (assignation par acte d’huissier en date du 11 juin 2021), porte quant à elle sur :

— une demande de résiliation du bail commercial liant la société L’Etoile de [Adresse 7] à la SCPI Sofipierre (avec expulsion), par la voie de l’action oblique, en raison de l’exercice d’une activité de restauration prétendument en contrariété avec les stipulations du règlement de copropriété (article 4 page 9), du bail du 18 novembre 2019, de la réglementation en matière d’établissement soumis à licence et des règles d’hygiène et de sécurité définies par la Ville de [Localité 5] (absence d’extraction…) et de la Préfecture de [Localité 5] (notamment pour absence de délivrance d’une licence restaurant et débit de boison et d’un permis d’exploitation…),

— une demande de condamnation sous astreinte à redresser une grille d’aération déformée [Adresse 8],

— ainsi qu’une demande de dommages et intérêts au titre du préjudice 'subi collectivement par tous les copropriétaires’ par 'le maintien illégal’ d’une 'exploitation dangereuse et nuisible et ce malgré les différentes mises en demeure’ qui 'ont été notifiées’ (assignation, page 11).

Le premier juge a exactement relevé que l’examen comparé de l’assignation principale du syndicat des copropriétaires, par acte d’huissier du 27 mai 2019, et de son assignation en intervention forcée, par acte d’huissier du 11 juin 2021, il ressort donc que cette dernière assignation en intervention forcée ne se rattache pas par un lien suffisant à la demande principale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6], en application de l’article 325 du code de procédure civile et nonobstant le refus de jonction précédemment décidée par le juge de la mise en état, qui ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de justifier que ses prétentions formées aux termes de son assignation en intervention forcée se rattachent par un lien suffisant à celles de l’instance principale. Par ailleurs, aux termes de ses dernières conclusions d’incident (page 6) devant le juge de la mise en état, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] lui-même reconnaît que ses demandes dirigées à l’encontre de la société L’Etoile de [Adresse 7] 'sont distinctes de ses autres demandes originales et parfaitement autonomes'.

Il convient d’ajouter que le tribunal judiciaire de Paris a rendu le 12 janvier 2023 son jugement dans l’instance initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] et Mme [P] contre la société civile de placement immobiliers Sofipierre, M. [M] et la société à responsabilité limitée Welcome in [Localité 5] suivant assignation du 27 mai 2019 (n° RG 19/06505), ce qui rend vain toute assignation en intervention forcée devant le tribunal. Mme [P] a relevé appel du jugement du 12 juillet 2023 par déclaration remise au greffe le 14 juin 2023, l’instance étant pendante devant cette cour (pôle 4 chambre 2) sous le n° RG 23/10593. Une intervention forcée devant la cour, outre ce qui vient d’être dit, priverait la société L’Etoile de [Adresse 7] du bénéfice du double degré de juridiction.

L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action en intervention forcée formée à l’encontre de la société par actions simplifiée L’Etoile de [Adresse 7], dans le cadre de présente instance enregistrée sous le numéro de RG 21/08208, par acte d’huissier en date du 11 juin 2021 délivré à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance déférée en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE