Tribunal Judiciaire de Nice, Expropriations, 10 juillet 2025, n° 24/00032

TJ Nice 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Évaluation de l'indemnité d'éviction
La cour a estimé que le fonds de commerce a une valeur pleine qui doit être indemnisée, tenant compte de la notoriété et des caractéristiques commerciales favorables du local exproprié.
Accepté
Indemnité de remploi
La cour a jugé que l'indemnité de remploi doit être fixée en fonction des frais engagés pour la réinstallation, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé équitable d'allouer une somme pour couvrir les frais de procédure, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, expropriations, 10 juil. 2025, n° 24/00032
Numéro(s) :	24/00032
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Astrid MARTIN DE LA ESPADAIsabelle WILLM
Parties :	établissement public de coopération intercommunale, Société DIFFAZUR

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : METROPOLE [Localité 8] COTE D’AZUR / Société DIFFAZUR

N° RG 24/00032 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QFCK

N° 25/00073

Du 10 Juillet 2025

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA

M^e Isabelle WILLM

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 10 Juillet 2025

PAR

PRÉSIDENT :

Monsieur MELHEM, Vice-Président,

au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Madame BALDUCCI

ENTRE

LA METROPOLE [Localité 8] COTE D’AZUR

établissement public de coopération intercommunale

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame Anne RAMOS-MAZZUCCO, Vice-Présidente déléguée

représentée par M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA, avocat au barreau de NANTES

Société DIFFAZUR

dont le siège social est sis [Adresse 11]

Représentée par Monsieur [V] [R] président du Directoire

représentée par M^e Isabelle WILLM membre de la SELARL WW & associés, avocat au barreau de NICE

EN PRESENCE DE :

Madame [I] [F]:

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 2]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire de saisine daté du 27 septembre 2024, l’établissement public de coopération intercommunale METROPOLE [Localité 8] COTE D’AZUR (ci-après la MNCA) sollicite la fixation de l’indemnité à verser à la société DIFFAZUR pour l’éviction de son fonds de commerce DIFFAZUR PISCINES sis [Adresse 4] à [Localité 10] à la somme de 211.150 euros.

Par mémoire déposé le 24 avril 2025, la MNCA maintient sa demande initiale et s’oppose aux demandes adverses, sollicitant la fixation du montant de la prise en charge des frais de procédure à la somme de 2.000 euros.

De son côté et par mémoire déposé le 15 avril 2025, la société DIFFAZUR demande la fixation de l’indemnité d’éviction du fonds de commerce à la somme de 1.690.500 euros, demandant par ailleurs les sommes suivantes :

—  114.000 euros au titre de l’indemnité de remploi et 287.923 euros au titre des frais de communication rendus nécessaires par l’expropriation,

—  125.000 euros au titre du trouble commercial,

—  20.000 euros au titre des frais administratifs,

—  50.000 euros au titre des frais de réinstallation,

—  21.374 euros au titre des frais de licenciement du personnel.

A titre subsidiaire, elle sollicite la fixation de l’indemnité principale à 800.000 euros, maintenant ses demandes mentionnées ci-dessus au titre des indemnités complémentaires.

Elle demande enfin à la juridiction de ne pas écarter l’exécution provisoire et de condamner le demandeur à lui payer la somme de 4.800 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions déposées le 18 avril 2025, le Commissaire du Gouvernement demande à la juridiction de :

— fixer l’indemnité principale à 206.000 euros et l’indemnité de remploi à 19.450 euros

— fixer l’indemnité de trouble commercial à 288.000 euros,

— surseoir à statuer sur l’indemnité de licenciement dans l’attente de l’engagement des procédures de licenciement.

Une ordonnance fixant le transport sur les lieux et l’audience de plaidoirie a été rendue le 12 février 2025.

Le transport a été organisé sur les lieux le 28 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025 et mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Vu les derniers mémoires des parties mentionnés ci-dessus, auxquels il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de procédure civile pour connaître leurs moyens et prétentions ;

Vu les conclusions du Commissaire du Gouvernement mentionnés ci-dessus ;

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la phase administrative

La MNCA poursuit le projet d’aménagement de création de la ligne 4 du tramway, reliant la [Localité 8] à [Localité 9] et [Localité 7].

L’ouverture de l’enquête publique a été décidée par arrêté préfectoral du 4 mai 2023.

L’utilité publique du projet a été déclarée par arrêté préfectoral du 26 octobre 2023.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 23 juillet 2024.

Sur la date de référence

En l’espèce, le bien litigieux n’étant pas situé dans un périmètre soumis à droit de préemption urbain, mais compris dans un emplacement réservé, la date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est le 12 octobre 2022, date à laquelle la dernière modification du PLUm, délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, est devenue opposable.

Sur la situation du bien

Il s’agit d’un fonds de commerce exploité suivant bail commercial à compter du 1er février 2012 pour une durée de 9 ans, renouvelé par avenant du 11 février 2021 pour 9 ans, se terminant le 31 janvier 2030 pour usage exclusif de construction et commercialisation de piscines et accessoires s’y rapportant.

Ce fonds est exploité par la société DIFFAZUR.

Le bien cadastré [Cadastre 6] est d’une contenance totale de 479 m2.

Le bien situé [Adresse 4] à [Localité 10], bénéficie de facteurs de commercialité favorables, à savoir une bonne visibilité depuis la route, des stationnements devant l’enseigne et un emplacement sur une route fréquentée à proximité de CAP 3000 ; le transport sur les lieux a permis de confirmer ces éléments.

Sur la fixation de l’indemnité

Aux termes de l’article L321-1 du Code de l’Expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L322-12 du même code, les indemnités sont fixées en euros.

Toutefois, l’expropriant peut, en lieu et place du paiement de l’indemnité, offrir au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel évincé un local équivalent situé dans la même agglomération.

Dans ce cas, il peut être alloué au locataire, outre l’indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance.

Le juge statue sur les différends relatifs à l’équivalence des locaux commerciaux offerts par l’expropriant.

En application des dispositions de ces textes, si un fonds de commerce est acquis par une personne publique dans le cadre d’une procédure d’expropriation ou dans le cadre d’une acquisition amiable, l’exploitant évincé est indemnisé à hauteur de la valeur pleine du fonds, s’il est impossible de le reloger à proximité.

Or, force est de constater que le fonds litigieux n’a pas pu être transféré dans un local présentant des caractéristiques similaires proposé par l’expropriant, de sorte que l’indemnisation sera effectuée en euros.

La MNCA conteste l’analyse de la société DIFFAZUR estimant que le local exproprié ne constitue pas un fonds de commerce, mais une simple agence, de sorte qu’aucune indemnité de remplacement ne saurait être allouée.

Elle conteste la méthode proposée par l’expropriée et précise qu’on ne dispose d’aucune donnée chiffrée afférente au local visé.

Elle propose une indemnisation basée sur l’évaluation de la perte du droit au bail, qui peut être effectuée selon la méthode dite du différentiel des loyers, ou la méthode par comparaison.

De son côté le Commissaire du Gouvernement propose une indemnisation sur la base de l’évaluation du droit au bail, en appliquant un coefficient de situation au différentiel de loyer.

Son analyse repose sur l’impossibilité de déterminer un chiffre d’affaires applicable à la boutique expropriée.

Les analyses de la MNCA et du Commissaire du Gouvernement n’emportent pas la conviction de la juridiction.

En effet, le local exproprié est exploité depuis 38 ans environ et constitue la boutique officielle et la vitrine de la société DIFFAZUR.

Il a une forte notoriété et bénéficie de facteurs de commercialité favorables, à savoir une bonne visibilité depuis la route, des stationnements devant l’enseigne et un emplacement sur une route fréquentée à proximité de CAP 3000.

Le transport sur les lieux a permis de confirmer les déclarations de la société DIFFAZUR selon lesquelles ce local dispose de sa propre clientèle.

Or, la clientèle constitue une condition essentielle à l’existence du fonds de commerce.

Les locaux litigieux réunissent les éléments caractéristiques du fonds de commerce de sorte qu’il convient d’indemniser l’exploitant évincé à hauteur de la valeur pleine du fonds.

Contrairement aux affirmations de l’expropriant, il est possible de déterminer le chiffre d’affaires réalisé par la boutique expropriée.

En effet, il ressort du rapport établi le 22 mars 2024 par Mme [W] [M], expert, mandatée par la société DIFFAZUR, que le chiffre d’affaires moyen de la société DIFFAZUR sur les ALPES MARITIMES de 2020 à 2022 s’élève à 6.900.000 euros (page 14 du rapport).

Or, la boutique litigieuse n’est pas la seule sur les ALPES MARITIMES, puisque le siège social situé dans la zone industrielle à [Localité 9] accueille également du public pour étudier les projets de piscine tel qu’il ressort des informations recueillies par le Commissaire du Gouvernement (voir ses conclusions déposées le 18 avril 2025).

Dans ces conditions, et compte tenu des éléments soumis à notre appréciation, la juridiction estime que le Chiffre d’Affaires réalisé en moyenne dans le local exproprié s’élève à la moitié des 6.900.000 euros, soit 3.450.000 euros.

Le recours par la société DIFFAZUR à la détermination de la valeur du patrimoine de la marque est injustifié, puisqu’il suffit d’appliquer le ratio adapté au chiffre d’affaires moyen.

En conséquence, et après application du ratio de 25,09 %, ratio applicable à cette matière selon la présente juridiction, il convient de fixer l’indemnité principale due à la société DIFFAZUR selon les termes du dispositif à la somme de 865.605 euros (25,09% X 3.450.000 euros).

Dans ces conditions, l’indemnité de remploi s’élève à la somme de 85.410,50 euros (5% jusqu’à 23.000 euros et 10% au delà, soit 1.150 euros + 84.260,50 euros).

Compte tenu de la méthodologie employée par la présente juridiction, il y a lieu de rejeter le surplus des demandes indemnitaires.

En effet, la société DIFFAZUR est indemnisée sur la base de la valeur pleine du fonds de sorte que les indemnisations au titre des frais de communication, du trouble commercial, des frais administratifs et des frais de réinstallation ne sont pas justifiées.

Il convient de rejeter la demande au titre des frais de licenciement du personnel qui n’est pas encore intervenu de sorte qu’aucun préjudice à ce titre ne saurait être indemnisé, ce préjudice n’étant certain.

Sur l’exécution provisoire

Malgré la demande de la société DIFFAZUR à ce titre, la nature de l’affaire n’est pas compatible avec l’exécution provisoire et il convient donc de l’écarter.

Sur les autres demandes

Il serait équitable de fixer la somme due par l’expropriant à l’exproprié à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il y a lieu enfin d’envoyer l’établissement METROPOLE [Localité 8] COTE D’AZUR en possession selon les termes du dispositif et de rejeter le surplus des demandes, dont l’intérêt n’est pas justifié.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les dispositions des articles L321-1 et L322-12 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;

Fixe la date de référence au 12 octobre 2022 ;

Fixe l’indemnité due par l’établissement METROPOLE [Localité 8] COTE D’AZUR, pris en la personne de son président en exercice, à la société DIFFAZUR, pour l’éviction de son fonds de commerce DIFFAZUR PISCINES sis [Adresse 4] à [Localité 10], à la somme de 865.605 euros ;

Fixe l’indemnité de remploi due par l’établissement METROPOLE [Localité 8] COTE D’AZUR, pris en la personne de son président en exercice, à la société DIFFAZUR à la somme de 85.410,50 euros ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires ;

Dit qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Fixe la somme due par l’établissement METROPOLE [Localité 8] COTE D’AZUR, pris en la personne de son président en exercice, à la société DIFFAZUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 2.000 euros ;

Laisse les dépens à la charge de l’établissement METROPOLE [Localité 8] COTE D’AZUR ;

Envoie l’établissement METROPOLE [Localité 8] COTE D’AZUR en possession à compter du paiement des indenmnités fixées par le présent jugement ;

Rejette toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION