TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06193 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUCR

Minute : 25/

S.D.C. [Adresse 9]

Représentant : M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

Monsieur [X] [D] [E]

Madame [G] [Y] [D] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiaire de Bobigny siègeant au tribunal de de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 9]

domiciliée : chez Le Cabinet Foncia [Localité 11], [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [D] [E]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [G] [Y] [D] [E]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] sont propriétaires des lots 83, 211 et 225 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 12] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10], [Adresse 2] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] une sommation de payer la somme de 4695,22 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes

6021,90 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 2èùme trimestre 2024, avec intérêts au taux légal capitalisables à compter de l’assignation,930,09 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1516,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ,rappeler le caractère exécutoire des plein droit de la décision à intervenir.

À l’audience du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 6654,24 euros au titre des charges arrêtées au 16 octobre 2024 et 1127,87 euros au titre des frais de rexcouvrement et maintient ses autres demandes. Il est opposé à la demande de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E], représentés, reconnaissent être redevables des charges de copropriété, et demandent au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 350 euros par mois en plus des charges courantes.

Ils expliquent une situation financière compliquée, et que leurs revenus s’élèvent à 1600 euros pour Madame et 2200 euros pour Monsieur, avec un enfant à charge. Ils précisent qu’ils remboursent le crédit immobilier et un crédit à la consommation de 400 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 21 avril 2022 et 30 mars 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil, le bien constituant le logement de la famille.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6654,25 euros au titre des charges de copropriété dues au 16 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation sur la somme de 5021,90 euros et du jugement sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1127,87 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure et d’une relance si bien que les demandes à ce titre seront rejetées.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 22 novembre 2023, à hauteur de 152,64 euros, dont il est justifié.

En revanche, les intérêts de retard non justifiés seront déduits.

Il en va de même des frais « rar fuite » de 5,52 euros, non justifiés.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier » de deux fois 350 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 152,64 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] demandent le paiement en plusieurs mensualités. Ils présentent leur situation financière de laquelle ils sont en mesure de payer leur dette.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] des délais afin de s’acquitter de leur dette en 20 fois selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10], [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 6654,25 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 16 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 date de l’assignation, sur la somme de 5021,90 euros et du jugement sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10], [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 152,64 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10], [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] à s’acquitter de leur dette en 20 fois, en procédant à 19 versements de 350 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10], [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [D] [E] et Madame [G] [Y] [D] [E] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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