TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [11]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

N° RG 25/00963 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ASO

Minute : 25/00509

Monsieur [D] [R] [K]

Représentant : M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB138

C/

Madame [I] [V]

Madame [H] [P] [W] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [R] [K]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparant en personne, assisté de Maître Sophie ROYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [I] [V]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Madame [H] [P] [W] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 janvier 2023, Mme [C] [L] et M. [D] [K], ont donné à bail à Mme [I] [V] et Mme [H] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel initial de 1 255,12 euros, outre une provision pour charges récupérables de 60 euros.

Par ordonnance du 26 avril 2024, la cour d’appel de Paris a attribué à M. [D] [K] la gestion du bien situé [Adresse 4] à NOISY LE SEC à charge pour lui d’en percevoir les loyers et d’en régler les charges (remboursement des emprunts immobiliers, paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété non récupérable).

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, M. [D] [K] a fait signifier à Mme [I] [V] et Mme [H] [B] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 9 337 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 25 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date des 20 février 2025, M. [D] [K] a fait assigner Mme [I] [V] et Mme [H] [B] et devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 20 juin 2025, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 27 janvier 2023,

Dire et juger que Mme [I] [V] et Mme [H] sont occupantes sans droit ni titre depuis le 22 janvier 2025, date d’acquisition de la clause, de l’appartement sis [Adresse 4],

Ordonner l’expulsion de Mme [I] [V] et Mme [H] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux sis [Adresse 4],

Dire et juger que le commissaire de justice instrumentaire sera autorisé à se faire assister par la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Condamner Mme [I] [V] et Mme [H] [B] solidairement au paiement d’une somme provisionnelle de 12 965 euros en représentation de l’arriéré locatif arrêté à février 2025,

Condamner Mme [I] [V] et Mme [H] [B] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, due à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

Rejeter toute demande de délai des défendeurs,

Condamner Mme [I] [V] et Mme [H] [B] solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les requises solidairement aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement,

Ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 12] le 24 février 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, M. [D] [K] représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 16 725 euros. Il s’est opposé à tout délai et a insisté sur sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [V] et Mme [H] [B] toutes deux régulièrement assignées à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [I] [V] et Mme [H] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail en date du 27 janvier 2023 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, Mme [I] [V] et Mme [H] [B]. Il produit également le commandement de payer du 22 novembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 13 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse mentionnant une dette 16 725 euros. Mme [I] [V] et Mme [H] [B] qui n’ont pas comparu, n’ont pas démontré avoir payé cette somme.

En conséquence, il convient de condamner Mme [I] [V] et Mme [H] [B] à payer à M. [D] [K] la somme provisionnelle de 16 725 euros arrêtée au 13 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Le bail dispose à l’article VI de ses conditions générales que « pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le vocable LE LOCATAIRE ». Il convient donc de dire que Mme [I] [V] et Mme [H] [B] sont condamnées solidairement à payer l’arriéré locatif établi ci-dessus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [D] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail en date du 27 janvier 2023 contient à l’article VII de ses conditions générales une clause qui stipule que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiée ».

M. [D] [K] a fait signifier, le 22 novembre 2024, à Mme [I] [V] et Mme [H] [B] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 9 337 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail en date du 27 janvier 2023 est résilié à la date du 23 janvier 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [I] [V] et Mme [H] [B], devenues occupantes sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [I] [V] et Mme [H] [B], devenues occupantes sans droit ni titre depuis le 23 janvier 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser M. [D] [K] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elles seront condamnées solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 23 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [I] [V] et Mme [H] [B], qui succombent, supporteront in solidum les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [K], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [I] [V] et Mme [H] [B] seront donc condamné à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [D] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 27 janvier 2023, entre M. [D] [K] d’une part et Mme [I] [V] et Mme [H] [B] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 janvier 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [I] [V] et Mme [H] [B] à payer à M. [D] [K] la somme provisionnelle de 16 725 euros arrêtée au 13 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4], de Mme [I] [V] et Mme [H] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [I] [V] et Mme [H] [B] à compter du 23 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne solidairement par provision Mme [I] [V] et Mme [H] [B] à payer à M. [D] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 janvier 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne Mme [I] [V] et Mme [H] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024,

Condamne Mme [I] [V] et Mme [H] [B] à payer à M. [D] [K] une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge