TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07356 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYX6

Minute : 25/00884

Association FREHA

Représentant : Me [W], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [U] [M] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e CHAUMANET

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association FREHA siège social [Adresse 6]

Representée par M^e CHAUMANET Paul-Gabriel – avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [M] [F]

domiciliée chez Madame [U] [F]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2022, l’association FREHA a donné à bail à Madame [U] [M] [F] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 121,58 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, l’association FREHA a fait signifier à Madame [U] [M] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2126,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 avril 2024 l’association FREHA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 05 aôut 2024, l’association FREHA a fait assigner Madame [U] [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

• ordonner l’expulsion de Madame [U] [M] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner Madame [U] [M] [F] au paiement des sommes suivantes :

o 2721,33 euros au titre de la dette locative,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 9] le 6 août 2024.

À l’audience du 10 février 2025, l’association FREHA, représentée, sollicite un renvoi au motif que la défenderesse a quitté le logement et que des conclusions d’actualisation de la créance doivent lui être signifiées.

À l’audience du 07 avril 2025, l’association FREHA, représentée, dépose les conclusions signifiées à Madame [U] [M] [F] par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, qu’elle soutient oralement. Elle maintient ses demandes à l’exception de la demande d’expulsion et actualise sa créance à la somme de 4663,85 euros à la date du 29 janvier 2005, incluant des réparations locatives. Elle demande de constater que le bail a pris fin le 23 octobre 2024, date de la remise des clés par la locataire.

L’association FREHA expose que Madame [U] [M] [F] a donné congé le 16 septembre 2024, qu’elle a quitté le logement le 23 octobre 2024, et reste devoir un arriéré locatif de 4663,85 comprenant une indemnité de 1649,09 euros au titre des réparations locatives. Elle précise qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 23 octobre 2024 mentionnant des réparations locatives imputables à la locataire. Elle ajoute que la créance de loyer et la créance au titre des réparations locatives sont certaines, liquides et exigibles, ce qui justifie la condamnation de Madame [U] [M] [F] au paiement de ces sommes en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [U] [M] [F], régulièrement assignée, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [U] [M] [F] assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la résiliation du bail :

Selon l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, réduit à un mois dans certaines circonstances, visées par le texte et court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant qu’un congé a été délivré par Madame [U] [M] [F] par lettre du 10 septembre 2024, avec préavis d’un mois. Le bailleur en a accusé réception le 16 septembre 2024.

Le locataire peut à tout moment donner congé, si bien que le congé du 16 septembre 2024, délivré dans les formes prévues par l’article 15, est valable et a produit ses effets.

Le délai de préavis d’un mois, s’agissant d’un logement situé en zone tendue, a commencé à courir le 16 septembre 2024 et a expiré le 16 octobre 2024.

Il ressort néanmoins de l’état des lieux de sortie que la locataire n’a restitué les clés au bailleur que le 23 octobre 2023.

Le bail se trouve donc résilié par l’effet du congé et la remise des clés depuis le 23 octobre 2024.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 18 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 janvier 2025 que l’association FREHA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 489,19 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [M] [F] à payer à l’association FREHA la somme de 2525,57 euros, au titre des loyers et charges dus au 29 janvier 2025, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 1649,09 euros au titre des réparations locatives qu’il impute à la locataire.

Le bailleur produit l’état des lieux d’entrée amiable du 13 juillet 2022, l’état des lieux de sortie contradictoire réalisé le 23 octobre 2024 ainsi que le devis établi par l’entreprise TEKPRO 4D le 25 octobre 2024 d’un montant de 3698,20 euros.

Il ressort de la comparaison entre les deux états des lieux que le bien a été donné en location à Madame [U] [M] [F] dans un bon état d’usage et qu’à la sortie des lieux, le logement a été restitué avec plusieurs dégradations et salissures (meuble d’évier de la cuisine cassé, porte coulissante de la douche absente, fuite au niveau du robinet de la cuisine, murs, sols et plafonds présentant des « traces » et « impacts », deux ampoules manquantes, radiateur du séjour détaché du mur, deux clés et un bip manquant, clé tordue).

Il convient de rappeler que si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise en état à neuf des murs et sols atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Si les traces de l’entrée peuvent être considérées comme n’excédant pas l’usage normal des lieux, la présence de trous dans les murs, le meuble d’évier cassé, l’absence de la porte de la cabine de douche, le mauvais état des plafonds et des portes constituent des dégradations locatives imputables à la locataire. La perte de deux clés et d’un bip sont également imputables à la locataire.

Les pièces produites précisent la description des travaux à réaliser pour réparer les dégradations locatives constatées.

Dans ces conditions, la locataire est responsable de ces dégradations chiffrées à la somme de 1649,09 euros sur la base du devis produit.

Madame [U] [M] [F] sera en conséquence condamnée à payer l’association FREHA la somme de 1649,09 euros au titre des réparations locatives. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [M] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [U] [M] [F] à payer à l’association FREHA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la résiliation du bail à effet au 23 octobre 2024, entre l’association FREHA d’une part, et Madame [U] [M] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], par l’effet du congé du 16 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [U] [M] [F] à payer à l’association FREHA la somme de 2525,57 euros, au titre des loyers et charges dus au 29 janvier 2025, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [U] [M] [F] à payer à l’association FREHA la somme de 1649,09 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE Madame [U] [M] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 avril 2024,

CONDAMNE Madame [U] [M] [F] à payer à l’association FREHA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’association FREHA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE