TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

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REFERENCES : N° RG 25/11041 – N° Portalis DB3S-W-B7J-37TP

Minute : 25/429

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 3]

Représentant : M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

Madame [U] [Z]

Monsieur [V] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Décembre 2025 par Madame Magalie CART, Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet DONNA COPRO, SAS

[Adresse 2]

ayant pour avocat M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [U] [Z],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [T],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] sont propriétaires du lot n° 76 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], a, par l’intermédiaire de son conseil mis en demeure Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] de payer la somme de 3.978,58 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à MONTFERMEIL (93370), a fait assigner Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

6.388,08 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024,ordonner la capitalisation des intérêts,2.500 euros à titre de dommages et intérêts,2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, sans actualiser la dette du fait de l’absence des défendeurs à l’audience et d’une assignation récente délivrée le 17 octobre dernier.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que cités par actes de commissaire de justice remis à étude, Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T], ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué sur les demandes visées par l’assignation délivrée aux défendeurs, aucune actualisation n’étant possible du fait de leur absence à l’audience.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] sont propriétaires du lot n° 76 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3],un décompte arrêté au 10 octobre 2025, les appels de fonds,le contrat de syndic en date du 12 juillet 2023, les procès-verbaux d’Assemblée générale tenues les 29 juin 2023, 6 juin 2024 et le 20 juin 2025 ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4.141,68 euros (hors frais de relance, mises en demeure, et honoraires de procédure d’assignation d’un montant apparaissant sur le décompte produit arrêté au 10 octobre 2025 pour un montant de 1.137,60 euros).

Le règlement de copropriété prévoit expressément en sa page 337 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], la somme de 4.141,68 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 10 octobre 2025 (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 3.978,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus; avec rejet du surplus des demandes.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1.137,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ; alors que le total des frais du décompte produit arrêté au 10 octobre 2025 s’élève à la somme de 1.108,80 euros.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure par avocat le 6 novembre 2024, facturée à 144 euros.

En revanche, il convient de déduire la somme de 28,80 euros au titre de la relance du 27 février 2024 et la même somme au titre de la relance du 26 juillet 2024 qui ne sont pas justifiées.

Il convient également de déduire la somme de 168 euros au titre de frais d’avocat « [T] saisie avocat imputation copropriétaire » et la somme de 768 euros au titre de frais d’assignation « Dulac assignation [T] », correspondant aux honoraires d’avocats ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais irrépétibles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], la somme de 144 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ; avec rejet du surplus des demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] ne paient pas régulièrement les charges de copropriété afférentes à leur lot et que ce défaut de paiement s’est perpétué sur une longue période, entraînant un préjudice certain à la collectivité des copropriétaires, privée de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, avec une désorganisation de la trésorerie, impliquant des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; avec rejet du surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], la somme de 4.141,68 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 10 octobre 2025 (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 3.978,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], la somme de 144 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO sis à [Localité 6], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [V] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE