TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

N° Minute : 25/00147

AFFAIRE N° RG 25/00164 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DSKB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue par mise à disposition le 04 Décembre 2025 par Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier,

DEBATS : l’affaire a été appelée à l’audience de référé du 06 Novembre 2025 tenue publiquement par Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier, en présence de Madame [D] [G], attachée de justice,

DEMANDEURS :

S.C.I. NADAMAS, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°934 651 779, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son gérant M. [X] [V]

Monsieur [X] [V], né le 19/02/1998 à [Localité 14] (40), demeurant [Adresse 6]

Madame [W] [R], née le 12 octobre 1972 à [Localité 9] (40), demeurant [Adresse 6]

tous trois représentés par M^e Zelda GRIMAUD, substituant M^e Anthony SUTTER de la SELARL CODE BARRE, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Martin PEYRONNET de la SELARLU MP AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX,

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [N], né le 5 novembre 1980 à [Localité 11] (91), demeurant [Adresse 5]

Madame [M] [U], née le 27 janvier 1979 à [Localité 15] (94), demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Céline LATASTE substituant M^e Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUILEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN,

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Après en avoir délibéré conformément à la Loi , il a été rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 14 janvier 2025, la SCI NADAMAS a acquis auprès de Monsieur [T] [N] et Madame [M] [U] une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Adresse 12] (40200).

Après leur emménagement, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R], associés-gérants de la SCI NADAMAS, ont constaté de nombreux désordres.

Dans un procès-verbal de constatations en date du 28 avril 2025, Maître [A] [O], commissaire de justice, a constaté des désordres.

L’assurance protection juridique de la SCI NADAMAS, la compagnie ACMN, a mandaté le cabinet ATLANTECC qui a organisé une réunion d’expertise amiable contradictoire le 7 mai 2025. Dans son rapport du 18 juin 2025, l’expert privé a également constaté des désordres dont certains rendent la maison inhabitable.

Aucun accord n’a été conclu entre les parties.

Par exploits du 29 août 2025, la SCI NADAMAS, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R] ont fait assigner Monsieur [T] [N] et Madame [M] [U] devant le président du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN, statuant en matière de référé, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et réserver les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI NADAMAS, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R] indiquent que leur maison est affectée de nombreux désordres qui la rendent inhabitable. Dès lors, ils estiment justifier d’un motif légitime à voir organiser une expertise judiciaire.

Dans leurs conclusions régulièrement notifiées le 1er octobre 2025, Monsieur [T] [N] et Madame [M] [U] sollicitent de la juridiction de céans de voir :

— à titre principal,

o déclarer Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R] irrecevables à agir à leur encontre,

o débouter la SCI NADAMAS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— à titre subsidiaire,

o leur donner acte qu’ils formulent toutes protestations et réserves d’usage, rappellent que la présente acceptation du principe de l’expertise judiciaire ne vaut aucune reconnaissance de responsabilité de leur part, et qu’ils se réservent le droit de formuler toute demande indemnitaire devant le juge du fond pour obtenir réparation de l’ensemble des préjudices résultant de leur mise en cause abusive, le cas échéant,

o dire que la charge de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire pèsera sur la SCI NADAMAS, Madame [R] et Monsieur [V],

o les débouter de leur demande visant à désigner un expert avec pour mission de décrire avec précision l’ensemble des travaux réalisés par eux dans le bien litigieux,

— en tout état de cause, condamner in solidum Madame [W] [R], Monsieur [X] [V] et la SCI NADAMAS à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les consorts [Y] soutiennent que la SCI NADAMAS a seule qualité et intérêt à agir dans la mesure où elle est seule propriétaire du bien immobilier, et considèrent donc que les demandes formulées par les consorts [P] [B] sont irrecevables.

En outre, ils indiquent que la SCI NADAMAS était parfaitement informée de l’état du bien notamment en ce qui concerne les infiltrations d’eau au niveau de la toiture, puisqu’il avait été d’abord convenu que Monsieur [T] [N] effectue lui-même des travaux d’étanchéité, et qu’un virement de la somme de 1.500 euros lui avait ensuite été versé à ce titre. Ils précisent que la SCI NADAMAS qui a la qualité de professionnel de l’immobilier, a eu accès au bien à de nombreuses reprises avant la vente afin d’apprécier son état, que le diagnostic technique mentionne que l’installation électrique ne présente aucune anomalie et que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Par ailleurs, ils soutiennent que l’expert judiciaire ne peut pas avoir pour mission de décrire l’ensemble des travaux qu’ils ont réalisés puisque ces derniers ne présentent pas de désordres.

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 31 octobre 2025, la SCI NADAMAS, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R] sollicitent le débouté des demandes des consorts [Y].

Les requérants soutiennent que les consorts [P] [B] ont parfaitement qualité à agir en tant qu’associés-gérants de la SCI NADAMAS. Ils ajoutent que le bien litigieux, utilisé à titre de maison d’habitation, constitue leur résidence principale et qu’ils subissent des préjudices financiers et de jouissance à titre personnel. Par conséquent, ils considèrent qu’ils ont qualité et intérêt à agir, à titre personnel, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, et qu’en tout état de cause cette question relève du juge du fond.

En outre, ils reconnaissent que le problème affectant la toiture a été évoqué au cours de la vente, mais soutiennent que l’étendue réelle et l’importance des désordres n’ont été découvertes qu’après investigations techniques dont il ressort qu’une réfection totale était nécessaire. Ils rappellent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne peut être invoquée concernant des travaux réalisés par les vendeurs eux-mêmes, et soutiennent qu’un certain nombre d’éléments tendent à souligner la connaissance antérieure des vices par les vendeurs. Ils précisent que l’activité de la SCI NADAMAS se limite à la gestion d’un patrimoine immobilier, et que cette dernière ne possède aucunement des compétences techniques dans le domaine du bâtiment.

Enfin, ils soutiennent que les désordres proviennent pour la plupart de malfaçons structurelles invisibles à l’œil nu ou non immédiatement décelables par un œil non professionnel, et qu’il est donc essentiel que l’expert puisse décrire et examiner l’ensemble des travaux réalisés par les consorts [Y].

A l’audience du 6 novembre 2025, les parties ont maintenu leurs prétentions.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, l’article 31 du même code dispose que l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas où la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever et combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [P] [B] occupent personnellement le bien litigieux à titre de résidence principale.

Si ces derniers ne sont pas propriétaires dudit bien, il n’en demeure pas moins que les désordres allégués sont susceptibles de leur causer des préjudices personnels, directs et distincts de ceux de la SCI NADAMAS.

Dès lors, la seule qualité d’occupant du bien des consorts [P] [B] leur donne qualité et intérêt à agir à titre personnel, pour solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire destinée notamment à constater des désordres éventuels.

Les moyens tirés du défaut de qualité et d’intérêt à agir n’étant pas fondés, il convient en conséquence de déclarer Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R] recevables en leur action.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est nécessaire par conséquent, pour le demandeur à une action fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, de démontrer l’existence d’un motif légitime, lié à une éventuelle action au fond, et la nécessité d’obtenir au préalable des éléments de fait dont il ne dispose pas.

En l’espèce, il est constant que la SCI NADAMAS a acquis auprès de Monsieur [T] [N] et Madame [M] [U] une maison d’habitation.

Il n’est pas contesté que ces derniers avaient préalablement réalisé un certain nombre de travaux, le bien étant à l’origine un garage.

En outre, il appert que ladite maison constitue la résidence principale de Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R], associés-gérants de la SCI NADAMAS.

Dans son rapport du 18 juin 2025 (pièce n°3 des demandeurs), l’expert privé a constaté des désordres au niveau de l’allée, des menuiseries, de la toiture, de la plomberie et de l’électricité, et a considéré que certains d’entre eux engagent la responsabilité contractuelle des vendeurs et génèrent une impropriété à la destination de l’ouvrage.

Enfin, les consorts [Y] formulent des protestations et réserves d’usage à titre subsidiaire.

Par conséquent, il existe à ce stade un motif légitime pour la SCI NADAMAS, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R] de faire réaliser contradictoirement une expertise avec Monsieur [T] [N] et Madame [M] [U] afin d’établir avant un éventuel procès au fond la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, en l’espèce en obtenant la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission d’évaluer contradictoirement les désordres, leur cause, leur étendue, leur date d’apparition et les responsabilités encourues.

Il sera donc fait droit à la demande de la SCI NADAMAS, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R], avec la mission qui sera détaillée au dispositif de la présente ordonnance. La consignation sera mise à leur charge.

Sur les demandes accessoires

S’agissant de l’organisation d’une mesure d’instruction in futurum, les dépens de l’instance seront laissés à la charge des demandeurs. La SCI NADAMAS, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R] seront donc condamnés aux dépens.

L’équité ne justifie pas qu’il soit alloué aux consorts [Y] une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire de MONT-DE-MARSAN, statuant en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

DEBOUTONS Monsieur [T] [N] et Madame [M] [U] de leur fin de non-recevoir prise d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir de Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R],

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [E] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01] – Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.88.38.78.51 – Mèl : [Courriel 8]

avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, [Adresse 4] à [Localité 13].

— Convoquer et entendre les parties assistées le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion des opérations ou lors de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Lister et décrire les travaux réalisés par Monsieur [T] [N] et Madame [M] [U] dans le bien litigieux.

— Vérifier et décrire l’intégralité des désordres pouvant affecter le bien.

— En rechercher l’origine et les causes, et en préciser l’étendue.

— Donner son avis sur la date d’apparition des désordres et sur leur caractère caché ou non lors de la vente.

— Vérifier si les désordres allégués existent en considération des documents contractuels liant les parties.

— Indiquer si les désordres allégués compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

— Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à déterminer les responsabilités encourues.

— Préciser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres éventuels et les chiffrer.

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance.

— Chiffrer l’ensemble des préjudices subis par les requérants.

— Faire toute observation utile à la solution du litige.

Plus généralement donner tous les éléments permettant d’éclairer la présente juridiction sur le plan technique.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DISONS que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

DISONS que l’expert qui sera saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile,

DISONS que la SCI NADAMAS, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R] feront l’avance des frais d’expertise et devront consigner la somme de 2.000 € (deux mille euros) à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN avant le 15 janvier 2026 en garantie des frais d’expertise,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités de l’article 271 du Code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges, étant rappelé que sur cette plateforme, l’expert doit choisir les référents du service des expertises :

— En qualité de magistrat : M. Jean-Sébastien JOLY

— En qualité de greffier : M^me Marie THIRY

Mail : [Courriel 10]

DISONS que l’expert devra déposer au greffe de ce tribunal un rapport détaillé de ses opérations, en deux exemplaires, dans un délai de 6 mois à compter du jour de sa saisine et en adresser une copie complète à chacune des parties,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS la SCI NADAMAS, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [R] aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ankeara KALY, Présidente, et par Madame Marie THIRY, greffière.

Le Greffier La Présidente