TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09390 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYAK

N° de MINUTE : 25/01069

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet AMC

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

DEFENDEURS

Monsieur [C] [I] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représenté

Madame [D] [T] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] sont propriétaires des lots n°26 et 54 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de justice du 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à La Courneuve (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet AMC, a fait assigner Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme en principal de 10.036,21 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2024, et représentant :

—  9.514,21 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  522,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 11/03/2021 d’avoir à payer la somme de 1.734,42 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 15/06/2021 d’avoir à payer la somme de 2.846,67 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 20/09/2021 d’avoir à payer la somme de 3.839,94 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 30/11/20211 d’avoir à payer la somme de 4.887,21 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 03/03/2022 d’avoir à payer la somme de 5.884,48 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 21/11/2022 d’avoir à payer la somme de 2.756,73 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 02/03/2023 d’avoir à payer la somme de 3.741,34 € ;

de la mise en demeure notifiée par la SCP DOLLA VIAL, Avocat, en date du 28/04/2023 d’avoir à payer la somme de 5.017,75 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 14/06/2023 d’avoir à payer la somme de 5.017,75 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 18/09/2023 d’avoir à payer la somme de 6.016,88 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 30/11/2023 d’avoir à payer la somme de 7.016,01 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 20/03/2024 d’avoir à payer la somme de 8.05,14 € ;

de la mise en demeure notifiée par l’AARPI AUDINEAU & Associés, avocat, en date du 18/06/2024 d’avoir à payer la somme de 9.157,08 € ;

de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 19/06/2024 d’avoir à payer la somme de 9.037,08 € ; et à compter de la présente assignation pour le surplus.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N], copropriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 mars 2025 et fixée à l’audience du 04 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] ;

— un extrait du compte individuel arrêté au 1er juillet 2024 à la somme de 10.036,21 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 05 octobre 2020, 15 avril 2021, 14 avril 2022, 27 mars 2023 et du 26 mars 2024 ayant voté les travaux des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires ;

— le contrat de syndic en vigueur du 27 mars 2023 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient cependant de déduire du décompte du 24 juillet 2024 les frais de contentieux et de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 engagés dans le recouvrement des charges impayées, qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l’espèce la somme de 558 euros correspondant aux relances des 11 mars 2021, 15 juin 2021, 20 septembre 2021, 30 novembre 2021, 03 mars 2022, 21 novembre 2022, 02 mars 2023, 14 juin 2023, 18 septembre 2023, 30 novembre 2023, 20 mars 2024 et 19 juin 2024, d’un coût unitaire de 36 euros, ainsi qu’aux frais de la SCP DIOLLA VIAL du 24 novembre 2021 d’un coût de 126 euros.

Ainsi, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1e octobre 2020 et le 1er juillet 2024 a été de 42.021,99 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 32.543,78 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 12 5°, en page 26 de ce document, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.478,21 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires demande les intérêts sur des sommes différentes, qu’il convient en principe de soustraire de façon à ne pas faire porter intérêts la même somme successivement. Toutefois, entre les quatorze mises en demeure envoyées entre le 11 mars 2021 et le 19 juin 2024 les défendeurs ont réglé partiellement les charges dont le paiement leur était réclamé. Ainsi, si la mise en demeure du 03 mars 2022 vise la somme de 5.884,48 euros, la suivante en date du 21 novembre 2022 met en demeure les défendeurs de payer 2.756,73 euros. De la même façon, la mise en demeure du 18 juin 2024 vise une somme supérieure à la suivante, en date du 19 juin 2024. Par conséquent, les intérêts ne peuvent pas régulièrement porter sur des sommes déjà épurées par les défendeurs. La somme de 9.478,21 euros portera donc intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 522 euros au titre de ces frais ; soit le remboursement des frais de recouvrement suivants :

frais de relance du 11 mars 2021 de 36 euros,frais de relance du 20 septembre 2021 de 36 euros,frais de relance du 30 novembre 2021 de 36 euros,frais de relance du 03 mars 2022 de 36 euros,frais de relance du 21 novembre 2022 de 36 euros,frais de relance du 02 mars 2023 de 36 euros,frais de relance du 14 juin 2023 de 36 euros,frais de relance du 18 septembre 2023 de 36 euros,frais de relance du 30 novembre 2023 de 36 euros,frais de relance du 20 mars 2024 de 36 euros,frais de relance du 19 juin 2024 de 36 euros,- frais « Facture – SCP DOLLA VIAL » du 24 novembre 2021 de 126 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifiant en procédure de l’envoi des relances selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, il sera fait droit aux demandes à ce titre.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre de « Facture – SCP DOLLA VIAL », ces frais se rapportant à la notification d’une mise en demeure par avocat, et correspondent en conséquence à des honoraires d’avocat entrant dans les frais irrépétibles.

Le règlement de copropriété prévoyant la solidarité à l’égard des copropriétaires indivis, comme cela a été établi ci-avant, il y a lieu de la retenir.

Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 396 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 768 du code de procédure civile énonce que « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de développer des moyens au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ce dernier se limitant à indiquer à la motivation de ses conclusions « Enfin, Monsieur et Madame [N] seront condamnés à régler au Syndicat des Copropriétaires une somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. », il sera débouté de cette prétention.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier que les dispositions de l’article A444-32 du code de commerce relatives au tarif des huissiers de justice puissent bénéficier aux avocats, il ne serait pas fait droit à la demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Condamne solidairement Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet AMC, la somme de 9.478,21 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

Condamne solidairement Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet AMC, la somme de 396 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet AMC, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet AMC, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [C] [I] [N] et Madame [D] [T] épouse [N] aux entiers dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT