TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/04923 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEC4

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], situé [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 487 530 099 et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire NEXITY EVRY [Localité 6] dont le siège social est situé [Adresse 2] à EVRY COURCOURONNES (91080),

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 1]

Défaillant,

Madame [P] [Y] [R] [V] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 novembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] sont propriétaires des lots numéros 5 et 35 au sein de la résidence en copropriété RESIDENCE DE [Localité 10] sise [Adresse 5] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 11 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, et pour les besoins de l’assignation par son établissement secondaire NEXITY EVRY [Localité 6], a fait assigner M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Condamner solidairement, et à tout le moins in solidum M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 10] sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme en principal de 27 139,60 €, à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 05/05/2021 et le 01/01/2024, et représentant :

—  26 437,61 € au titre des charges courantes et exceptionnelles;

—  701,99 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] d’une condamnation solidaire, et à tout le moins in solidum, au paiement de l’intérêt légal à compter :

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet NEXITY [Localité 8] [Localité 6], Syndic, en date du 31/05/2023 d’avoir à payer la somme de 7.540,27 €;

— de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;

Condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 10] sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 2 700,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 10] sis [Adresse 3] à [Localité 7] une indemnité de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien, il explique que les défendeurs ne procèdent pas au paiement régulier de leurs charges de copropriété et autres appels de fonds pour travaux ou de solidarité, qu’ils ont déjà été condamnés par le tribunal judiciaire d’EVRY suivant jugement du 17 mars 2022 pour non paiement de leurs charges de copropriété, que ce n’est qu’après l’engagement de démarches coercitives qu’ils ont apuré les sommes dues au titre de ce jugement et que, néanmoins, leur dette au titre des charges postérieures n’a cessé depuis de croître.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 mars 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots numéros 5 et 35 dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mai 2021, 8 juin 2022, 30 mai 2023 et 27 juin 2023,

— une attestation de non recours concernant les assemblées des 5 mai 2021, 8 juin 2022 et 30 mai 2023,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un extrait de compte arrêté au 1er avril 2024 sur la période du 5 mai 2021 au 1er avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur au 1er janvier 2024 de 27 139,60 euros s’appliquant à concurrence de 26 437,61 euros aux charges courantes et exceptionnelles et à concurrence de 701,99 euros aux frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doit être déduit du montant de la créance réclamée l’ensemble des sommes de 28,14 euros, 28,66 euros, 30,05 euros et 29,76 euros indiquées sur l’extrait de compte au titre de la cotisation fonds travaux, aucun des procès-verbaux d’assemblée générale produits ne justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] peut prétendre au titre des charges de copropriété seulement impayées et échues, sur la période du 5 mai 2021 au 1er janvier 2024, appel provisionnel 1er trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 26.116,73 euros (= 26 437,61 €-28,14 €-28,14 €-28,66 €-28,66 €-28,66 €-28,66 €-30,05 €-30,05 €-30,05 €-30,05 €-29,76 €).

Il n’a pas été justifié de l’envoi en recommandé avec accusé de réception de la lettre de mise en demeure du 31 mai 2023, qui ne peut donc constituer le point de départ des intérêts au taux légal.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter du 11 juillet 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et , en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs et qui ne verse pas non plus aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] ont déjà été condamnés par jugement en date du tribunal judiciaire d’EVRY du 17 mars 2022 pour non paiement de leurs charges de copropriété.

Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement des défendeurs au titre des appels de charges qui leur ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Les manquements répétés de M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, il sera tenu compte des appels de fonds conséquents au titre des travaux de rénovation énergétique en deux échéances seulement, ce qui représente de lourdes charges, pour modérer les dommages et intérêts dus.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il conviendra donc de condamner in solidum M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] réclame une somme de 701,99 euros au titre des frais de recouvrement.

Cependant, les frais intitulés “Facture-inscription hypothèque”, “Facture – préparation et envoi du dossier pour assignation” et “Facture-envoi pièces complémentaires à l’avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès des défendeurs.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de la mise en demeure du 31 mai 2023, versée aux débats, n’apparaissent pas fondés en ce que ses modalités d’envoi ne sont pas justifiées.

Il y aura donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] la somme de 26 116,73 euros au titre des charges de copropriété, seulement, impayées et échues, sur la période du 5 mai 2021 au 1er janvier 2024, appel provisionnel 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal compter du 11 juillet 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE [Localité 10] la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaire au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M.[X] [U] et Mme [P] [Y] [R] [V] épouse [U] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,