TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/14206

N° Portalis 352J-W-B7F-CVQNZ

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEURS

Madame [V] [P]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [H] [Z]

[O] [C] 25

[Localité 12] (SUEDE)

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

La SAS TISSOT INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous représentés par Maître Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B0726

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/14206 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQNZ

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS ALBA OUEST

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1958

La société ALBA OUEST, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 8]

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

La Société [Localité 9] [Localité 10] INVEST, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0726

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est administré par le Cabinet ALBA OUEST.

Au sein de cet immeuble, Mme [V] [P] née [Z], Mme [H] [Z], Monsieur [K] [Z] (ci-après « Indivision [Z] ») étaient propriétaires des lots n° 1, 4 et 26 jusqu’au 17 octobre 2023, date de la cession de leurs lots à la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST.

La société TISSOT INVESTISSEMENTS est propriétaire des lots n° 6, 8, 9, 10, 17, 18 et 31.

Les sociétés ATHENA, COTENTIN, LES BUIS et SECOIA, gérées par M. [F] [J], sont propriétaires des autres lots privatifs de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 août 2021 les copropriétaires ont adopté la résolution n°17 et rejeté les résolutions n° 18 et 22, ainsi libellées :

— « Résolution n° 17 : A la demande de la société SECOIA, désignation d’un architecte pour contrôler les travaux réalisés par TISSOT INVESTISSEMENTS sur les parties communes (article 24). L’Assemblée générale décide de demander à M. [U] [A] la vérification des travaux réalisés par TISSOT INVESTISSEMENTS sur parties communes, selon sa proposition du 31/03/2021.

SCI ATHENA (177), SCI COTENTIN (52), SCI LE BUIS (6), SOCIETE SECOIA (275) : 530/1.000 tantièmes,

Contre : INDIVISION [Z] [P] (241), SOCIETE TISSOT INVESTISSEMENTS (229) : 470/1.000 tantièmes.

Cette résolution est adoptée à la majorité des votes par correspondance ».

— « Résolution n° 18 : Décision de recruter une employée d’immeuble logée pour remplacer Mme [D] qui a pris sa retraite (article 24).

L’assemblée générale décide de recruter une nouvelle employée d’immeuble pour remplacer Mme [D], sur la base des tâches du contrat de Mme [D], exception faite de la distribution du courrier, soit un budget de 5.000,00 euros.

INDIVISION [Z] [P] (241), SOCIETE TISSOT INVESTISSEMENT (229) : 470/1.000 tantièmes,

Contre : SCI ATHENA (177), SCI COTENTIN (52), SCI LE BUIS (6), SOCIETE SECOIA (275) : 530/1.000 tantièmes.

Cette résolution est rejetée à la majorité des votes par correspondances ».

— « Résolution n° 22 : décision de rénover la loge (article 24)

L’assemblée générale décide de rénover la loge par DANIL SERVICES pour un budget de 18.000 €, qui seront appelés en charges communes générales le 1er octobre 2021.

L’assemblée générale est informée que plusieurs entreprises ont été consultées dans le cadre de la mise en concurrence obligatoire mais qu’une seule a répondu. La résolution suivante permet d’élargir le champ de la mise en concurrence à de nouvelles entreprises.

INDIVISION [Z] [P] (241), SOCIETE TISSOT INVESTISSEMENT (229) : 470/1.000 tantièmes,

Contre : SCI ATHENA (177), SCI COTENTIN (52), SCI LE BUIS (6), SOCIETE SECOIA (275) : 530/1.000 tantièmes.

Cette résolution est rejetée à la majorité des votes par correspondances ».

Par acte d’huissier du 12 novembre 2021, l’indivision [Z] et la SAS TISSOT INVESTISSEMENTS ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ainsi que la société ALBA OUEST devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n° 17, 18 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 août 2021 et la condamnation de la société ALBA OUEST à les indemniser de leur préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023, puis révoquée le 25 janvier 2024 en raison de l’intervention de la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST en lieu et place de l’indivision [Z], après acquisition des lots de cette dernière.

Par message électronique notifié le 11 mars 2024, la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST a justifié avoir notifié à la société ALBA OUEST, par assignation remise à personne morale, son intervention volontaire en lieu et place de l’indivision [Z], l’ordonnance du juge de la mise en état et la date de la prochaine audience de mise en état à laquelle l’affaire serait appelée, soir le 28 mai 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, la société TISSOT INVESTISSEMENTS et la société BARBIER ISLES INVEST intervenant en lieu et place de l’indivision [Z], demandent, « en présence de Mme [V] [P] née [Z], de Mme [H] [Z] et de M. [K] [Z] », au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété du [Adresse 6] à [Localité 11], l’assemblée générale du 10 aout 2021 notifiée le 15 septembre 2021, les articles 10-1, 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1240 du code civil,

Annuler la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 10 août 2021 en ce qu’elle procède d’un abus de majorité contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires,

Annuler les résolutions n° 18 et 22 de l’assemblée générale du 10 août 2021 en ce qu’elles sont contraires aux dispositions du règlement de copropriété,

Dire et juger que la société ALBA OUEST a commis des fautes dans l’accomplissement de sa mission par négligence et pour absence de respect du règlement de copropriété,

Condamner la société ALBA OUEST, en sa qualité de syndic, à payer à chacun des demandeurs la somme de 2.000 € en réparation de leurs préjudices,

Juger que la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST venant aux droits de Mme [V] [P], Mme [H] [Z] et de M. [K] [Z] et la société TISSOT INVESTISSEMENTS devront être exonérées de toute participation aux frais de défense du syndicat et aux condamnations à intervenir,

Débouter le syndicat des copropriétaires en sa demande de condamnation des concluants pour procédure abusive,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société ALBA OUEST à payer à la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST venant aux droits de Mme [V] [P], Mme [H] [Z] et de M. [K] [Z] et à la société TISSOT investissements la somme de 1.000 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet ALBA OUEST, demande au tribunal de :

Vu notamment les articles 8, 9, 11, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 31 du décret d’application du 17 mars 1967,

Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses conclusions,

Débouter la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST, Mme [X] [P] née [Z], Mme [H] [Z], M. [K] [Z], et la SAS TISSOT INVESTISSEMENTS de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires et son syndic,

Condamner in solidum la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST, Mme [X] [P] née [Z], Mme [H] [Z], M. [K] [Z] et la SAS TISSOT INVESTISSEMENTS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 5.000,00 € pour procédure abusive,

Condamner in solidum la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST, Mme [X] [P] née [Z], Mme [H] [Z], M. [K] [Z] et la SAS TISSOT INVESTISSEMENTS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société ALBA OUEST n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/14206 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQNZ

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 novembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 28 novembre 2024, a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal relève que les conclusions récapitulatives des demandeurs exposent, en page 3 (partie des conclusions dédiées à l’exposé des moyens), que les consorts [Z] se désistent de leur action et de leur instance par conclusions distinctes, n’ayant plus qualité pour agir du fait de la vente de leurs lots. Le tribunal n’a pas été saisi de conclusions de désistement. Pour autant, il convient de constater que les conclusions récapitulatives des demandeurs sont notifiées « en présence » des consorts [Z], qui sont représentés par le même avocat que les sociétés [Localité 9] [Localité 10] INVEST et TISSOT INVESTISSEMENTS, et ne comprennent plus de demandes (en particulier indemnitaires) formées au nom des consorts [Z].

1 – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 17, 18 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 août 2021 formée par la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST et la société TISSOT INVESTISSEMENTS

A titre liminaire, le tribunal constate que les demandeurs ne fondent pas leurs demandes d’annulation des résolutions n° 17, 18 et 22 de l’assemblée générale du 10 août 2021 sur le motif d’une violation des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il n’est pas utile d’apprécier les arguments des parties relatifs au contrôle par M. [J] des sociétés ATHENA, COTENTIN, LES BUIS et SECOIA.

1-1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17 :

La société [Localité 9] [Localité 10] INVEST et la SAS TISSOT INVESTISSEMENTS soutiennent que cette résolution procède d’un abus de majorité commis par les sociétés majoritaires de l’immeuble, dont l’objet est contraire aux intérêts de la copropriété puisqu’il vise une dépense inutile. Précisément, elles font valoir que selon la résolution n°17 de l’assemblée générale du 11 juin 2014, la société TISSOT INVESTISSEMENTS a été autorisée à procéder à une ouverture dans un mur porteur situé entre les lots n° 17 et 18, et que ces travaux ont déjà été contrôlés par l’architecte de la copropriété, M. [S] [E], avec le concours du bureau d’études techniques BCMG, dont les rapports ont été transmis au syndic par courriers des 1er septembre 2020 et 17 mai 2021 (pièces 6,7 et 8). Elles précisent que la note d’honoraires de M. [E], mandaté par le syndicat des copropriétaires, a classiquement été prise en charge par la société TISSOT INVESTISSEMENTS, bénéficiaire de l’autorisation, sans conflits d’intérêts.

Les demandeurs opposent aux arguments du syndicat des copropriétaires que :

— la question de la partialité de M. [A], architecte mandaté par le syndic, se pose : il a effectué sa scolarité pendant deux années au sein de l’école [N] avec l’un des enfants de M. [J], également architecte ; il a effectué une expertise dans un immeuble Haussmannien alors que son domaine de compétence est celui de la réfection de patrimoines exceptionnels,

— les travaux votés le 30 juin 2023, pour lesquels M. [A] est intervenu, n’ont pas de rapport avec la présente espèce,

— le syndicat des copropriétaires tente de légitimer le contrôle des biens de la société TISSOT INVESTISSMENT situés au 5ème étage de l’immeuble par le fait qu’un dégât des eaux a sinistré les parties communes au 4ème étage, alors que ces désordres n’ont aucun rapport avec les travaux autorisés par l’assemblée générale en 2014 et font l’objet d’une expertise amiable à l’issue de laquelle la société TECHNIBAT a établi un rapport révélant que ledit dégât des eaux n’avait pas pour origine le local de la société TISSOT,

— le compte-rendu de visite du 17 décembre 2021 établi par Monsieur [A] formule des suppositions,

— la société TISSOT INVESTISSEMENT a suivi les préconisations émises par M. [E] dans son rapport de recherche de fuite du 26 juillet 2016, en ne procédant à aucun raccordement supplémentaire d’un équipement sanitaire,

— les travaux réalisés au cours de l’année 2018 ne nécessitaient pas d’autorisation de la part de l’assemblée générale,

— le syndicat fait également état d’un problème de raccordement des lots n° 8, 9, 10 et 31, qui n’a pas le moindre rapport avec le contrôle mis à l’ordre du jour de l’assemblée, ces raccordements n’ayant jamais causé le moindre désordre au préjudice de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] oppose que la résolution n° 17 ne procède pas d’un abus de majorité parce qu’il s’avère que la société TISSOT INVESTISSEMENTS a confié, s’agissant des travaux autorisés en 2014, une mission de maîtrise d’œuvre à M. [E], de sorte que ce dernier n’était plus en mesure d’effectuer objectivement une mission de contrôle technique pour le compte du syndicat des copropriétaires et que le syndicat des copropriétaires avait intérêt à un contrôle extérieur. Il estime que la position des demandeurs relève d’une posture judiciaire puisqu’ils ont approuvé la mission de M. [A] lors de l’assemblée du 30 juin 2023, alors que, en cas de doute sur l’impartialité de ce dernier, ils avaient toute latitude pour présenter un autre maître d’œuvre à la copropriété. Il fait également valoir que l’objet de la résolution critiquée n’était pas seulement de vérifier la réalisation de l’intervention structurelle de réunion des lots n° 17 et 18 mais aussi de mesurer l’étendue des travaux d’aménagement effectués, ces lots correspondant à des chambres de service au 5ème étage de l’immeuble, au-dessus du lot n° 7 de la société SECOIA. Il expose à cet égard que les travaux menés sur les parties communes par la société TISSOT n’ont été autorisés par l’assemblée générale qu’à la condition que « ces travaux n’occasionnent aucun dommage et aucune nuisance pour la copropriété » et que :

— l’immeuble subit des désordres importants liés à la défaillance du réseau privatif des lots n° 17 et n° 18 de la société TISSOT INVESTISSEMENTS, ce qui génère donc d’importants dégâts des eaux au niveau du 4ème étage de l’immeuble,

— la société TISSOT INVESTISSEMENTS a réalisé des travaux sur les parties communes de l’immeuble, en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (alimentation des réseaux de plomberie de ses lots privatifs n° 8, 9, 10 et 31 depuis le couloir).

***

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

En l’espèce, la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 10 aout 2021 a voté, à la demande de la société SECOIA, la désignation de M. [U] [A], architecte, pour contrôler les travaux réalisés par TISSOT INVESTISSEMENTS sur les parties communes, selon sa proposition du 31 mars 2021.

Ladite proposition, annexée à la convocation de l’assemblée (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) mentionne : « au 5ème étage, les lots 17/18 ont été réunis. Le propriétaire, M. TISSOT, a fait réaliser des travaux, dans lesquels un mur porteur a été partiellement abattu. Notre présente mission consiste à aller vérifier, par une visite sur site, que ces travaux ont été réalisés dans les règles de l’art et conformément à la proposition présentée à la copropriété ». Elle est réalisée pour un montant de 450 € HT.

La résolution n° 17 de l’assemblée générale du 11 juin 2014 (pièce n° 5 des demandeurs) a autorisé la réalisation des travaux litigieux en ces termes : « l’assemblée générale, vu les articles 11, 5° du décret du 17 mars 1967 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, après en avoir débattu :

— Autorise la société TISSOT, propriétaire des lots n° 17 et 18 d’effectuer les travaux suivants : (dont il(s) assume(nt) l’intégralité des coûts ainsi que des frais annexes) : création d’une ouverture sur mur porteur entre les lots n° 17 et 18 – selon dossier joint à la présente convocation,

— reconnait que ces travaux n’affectent les parties communes que de manière conforme à leur destination,

— estime suffisants les éléments qui étaient joints à l’ordre du jour,

— soumet son autorisation au respect des conditions suivantes :

* que ces travaux soient exécutés par une entreprise qualifiée et assurée, dans le respect des règles de l’art, normes et DTU en vigueur,

* que ces travaux n’occasionnent aucun dommage et aucune nuisance pour la copropriété,

* que ces travaux soient en conformité avec la règlementation, et les règles de sécurité en vigueur,

* que tous les frais consécutifs à ces travaux soient à la charge des demandeurs,

* que ni la responsabilité de la copropriété, ni celle du syndic ne puissent être recherchées pour quelque cause que ce soit,

* que les conséquences dommageables directes ou indirectes qui pourraient résulter de ces travaux restent quoi qu’il arrive, à la charge des demandeurs,

* que les demandeurs se chargent si nécessaire de l’obtention des autorisations administratives,

— variantes :

* place le contrôle de la bonne exécution de ces travaux sous la responsabilité de l’architecte de la société TISSOT après avoir obtenu un avis favorable de Mr [E] architecte sur la faisabilité du projet technique,

* demande la souscription d’une assurance « dommage ouvrage » dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants. »

Cette résolution conditionne donc les travaux à une intervention préalable et non postérieure de l’architecte mandaté par la copropriété (M. [E]), consistant à donner un avis favorable sur la faisabilité du projet technique, avant exécution des travaux sous le contrôle de l’architecte de la société TISSOT INVESTISSEMENTS.

Le rapport de M. [E] en date du 11 février 2019 (pièce n° 7 des demandeurs) mentionne les sondages effectués le 13 novembre 2018, les plans du BET transmis le 19 janvier 2019, la visite du 31 janvier 2019 au cours de laquelle il préconise de reconstituer la continuité du boisseau avec maintien de la section intérieure et la reprise de celle-ci suivant photographies reçues de l’entreprise le 8 février 2019. Il conclut : « nos remarques ayant été prises en compte, vos travaux concernant les parties communes n’appellent plus de réserves de notre part ». Il est constant que ce rapport a été transmis au syndic (pièce n° 6 des demandeurs).

Certes, ce rapport mentionne que M. [E] a la qualité de « maître d’œuvre », alors que la note d’honoraires émise le 19 février 2019 (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires), qui rappelle les tâches précitées (« sondages 13 novembre, mise au point pour le dossier BET, visite de contrôle de la mise en œuvre, rapport »), est intitulée « vacations sur suivi du dossier pour le compte de la copropriété pour la création de l’ouverture entre le lot 17 et le lot 18 au 5ème étage ». Cette note d’honoraires a été adressée à la société TISSOT INVESTISSEMENTS et il n’est pas contesté qu’elle a été prise en charge par cette dernière. La société TISSOT INVESTISSEMENTS ne produit aucune pièce, et notamment pas le rapport de son BET qui lui a été demandé avant l’assemblée générale litigieuse par mail du syndic en date du 1er septembre 2020 (pièce n° 6 des demandeurs), permettant au tribunal de constater qu’elle aurait confié la maîtrise d’œuvre des travaux à un autre architecte que M. [E], qui se présente en cette qualité dans le rapport précité.

Néanmoins, le tribunal relève que la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 11 juin 2014 ne prévoyait pas un contrôle postérieur des travaux par un architecte mandaté par la copropriété. En outre, si ladite résolution conditionnait l’autorisation à l’absence de tout dommage consécutif aux travaux, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution critiquée était motivée par la survenance de désordres liés à des infiltrations. Or, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la proposition de contrôle de M. [A] en date du 31 mars 2021, adoptée par la résolution critiquée, était dédiée au contrôle des travaux consistant à ouvrir le mur porteur entre les lots n° 17 et 18. Elle ne comprenait pas l’étude de travaux d’aménagement effectués, étant à cet égard rappelé que l’autorisation de travaux accordée en juin 2014 ne portait pas sur d’autres travaux que l’ouverture du mur séparant les lots n° 17 et 18. Elle ne comprenait pas davantage l’étude des réseaux privatifs des lots n° 17 et 18, la recherche de fuites, l’étude de l’alimentation des réseaux de plomberie des lots privatifs n° 8, 9, 10, 31, 17 et 18. Au surplus, les pièces du syndicat des copropriétaires, afférentes à des dégâts des eaux affectant les planchers, ne sont relatives qu’à des désordres s’étant manifestés après l’assemblée générale du 10 août 2021.

Les demandeurs font donc à juste titre valoir que cette résolution est « sans objet », c’est à dire qu’elle a été adoptée sans motif valable, de sorte qu’il s’agit d’une dépense votée en contrariété avec les intérêts de la copropriété.

Dans ces conditions, la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 10 août 2020 sera annulée, pour abus de majorité, sans qu’il soit nécessaire de répondre aux autres moyens des parties et notamment, à ceux développés quant à la détermination de l’origine des désordres dénoncés et quant à la réalisation sans autorisation de l’assemblée générale de travaux portant sur les alimentations de plomberie des lots de la société TISSOT INVESTISSEMENTS, sans lien avec l’objet du présent litige.

1-2 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 18 et 22 :

La société TISSOT INVESTISSEMENTS et la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST soutiennent que la résolution n° 18, qui refuse l’emploi d’un concierge remplaçant et supprime ainsi ce poste, est nulle, dès lors que :

— elle a été votée à la majorité de l’article 24 alors qu’elle aurait dû l’être à l’unanimité, puisque le règlement de copropriété prévoit que la loge de la concierge est une partie commune et que son salaire doit être pris en charge par tous les copropriétaires, étant relevé que ce poste participe du « standing » de l’immeuble (destination de l’immeuble) et que la solution dite temporaire de faire appel à une société extérieure pour n’assurer que les tâches de ménage n’est satisfaisante ni pour les copropriétaires, ni pour les occupants qui doivent déplorer une dégradation des parties communes et ne bénéficient pas d’un service de conciergerie permanente permettant un entretien quotidien des parties communes,

— elle procède d’un abus de majorité, puisqu’elle est contraire à l’intérêt de la copropriété, et procède d’une volonté claire, pour les SCI ATHENA, CONTENTIN, LE BUIS et pour la SARL SECOIA, de limiter les dépenses collectives au détriment du standing d’un tel immeuble.

Elles estiment qu’il en va de même de la résolution n° 22 par laquelle l’assemblé générale a décidé de ne pas procéder à la rénovation de la loge de gardien, compromettant ainsi toute embauche à ce titre. Elles font valoir que le seul objectif de ce vote visait à limiter les dépenses au détriment du standing de l’immeuble, tout en procurant à la société SECOIA le bénéfice d’une indemnité d’occupation.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, les demandeurs expliquent que la double majorité désormais revendiquée par le syndicat des copropriétaires ne permettait pas, en tout état de cause, de voter une telle mesure à la majorité simple de l’article 24.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 11] expose que le règlement de copropriété prévoit explicitement un poste de gardien d’immeuble. Il indique que c’est à l’issue de la campagne de rénovation des parties communes de l’immeuble que le syndicat pourra statuer avec pertinence sur le devenir du poste d’employé d’immeuble logé, à la majorité de l’article 26 prévue par la loi du 10 juillet 1965 (deux tiers). Il soutient que les résolutions n° 18 et n° 22 portent respectivement sur :

— le remplacement de la gardienne et non sa suppression,

— la rénovation de la loge et non son aliénation,

de sorte que ces résolutions ont été valablement adoptées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de disposition légale imposant une autre majorité.

Il estime, en tout état de cause, que la suppression du poste de gardien relève de la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble puisque :

— le standing de l’immeuble est très dégradé par son mauvais entretien depuis des années et que le poste d’un gardien, avec ses prérequis à savoir la rénovation complète de la loge qui ne pourrait plus servir de local logistique pour les travaux, n’est absolument pas prioritaire et peut même avoir un caractère somptuaire eu égard à la masse financière qu’il représente par rapport aux priorités de la copropriété,

— l’ancienne gardienne ne faisait, dans les faits, que le ménage et ne fournissait aucun autre service à part la distribution du courrier,

— les solutions de substitution provisoires mises en place apportent à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont elle disposait antérieurement.

***

En application de l’article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale critiquée, sont « prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…) la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou du gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale ».

Le cinquième alinéa du même article prévoit que : « lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité ».

En l’espèce, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 29 janvier 2021 (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont pris note du départ à la retraite de la gardienne et de la mise en place d’une solution provisoire par une société extérieure, en décidant, à l’unanimité, que « la prochaine assemblée générale statuera sur la question ». En rejetant l’adoption de la résolution n° 18 critiquée, les copropriétaires ont décidé, le 10 août 2021, de ne pas recruter une nouvelle employée d’immeuble pour remplacer la gardienne (pièce n° 4 des demandeurs).

Toutefois, la suppression du service de gardien ne peut résulter du seul fait du non-remplacement de la gardienne, après son départ à la retraite, les copropriétaires restant libres de demander à tout moment l’inscription à l’ordre du jour, soit de l’embauche d’un nouveau gardien, soit de la suppression de ce service.

La résolution n° 18 se renfermant dans son objet et ne pouvant, sans dénaturation, être considérée comme décidant pour l’avenir la suppression du poste de gardiennage, elle a été votée à la majorité requise par cet objet (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 13 janvier 2016, n° RG 14/10630 ; 28 juin 2017, n° RG 15/16866, pourvoi rejeté : Civ. 3ème, 6 septembre 2018, 17-26.434).

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 18.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de l’immeuble établi le 22 avril 1960 (pièce n° 1 des demandeurs) qualifie « les locaux de la conciergerie et ses dépendances » de parties communes (article 3 du chapitre II) et « le salaire de la concierge et ses accessoires » de charges communes (article 8 du chapitre IV).

Aucune autre clause n’est relative au poste de gardien de l’immeuble. L’immeuble est, aux termes de l’article 3 de l’article 7 du chapitre 3 dudit règlement, à usage d’habitation, de profession, de commerce ou d’industrie. Ni l’état descriptif de division contractualisé inclus dans le règlement du 22 avril 1960 ni l’état descriptif de division modifié du 11 juin 1997 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) ne mentionnent la loge du gardien. Sa seule situation dans le 8ème arrondissement et le fait qu’il s’agisse d’un immeuble parisien haussmannien ne sont pas des éléments suffisants pour établir que le poste de gardien participerait de la destination de l’immeuble.

De même, la décision de ne pas rénover la loge du gardien ne correspond pas à une décision « d’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien », au sens de l’article 26 de la loi du 26 juillet 1965. La résolution n° 22 a donc été régulièrement votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de l’abus de majorité allégué, le tribunal relève que la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 10 août 2021, non contestée, a voté l’attribution à la société SECOIA d’une indemnité pour l’occupation, par l’employée d’immeuble, de sa chambre de service en 2019 et en 2020 et non pour l’avenir.

La décision de ne pas rénover la loge du gardien n’est donc pas corrélée à l’attribution, pour l’avenir, d’une indemnité d’occupation à la société SECOIA et à la perception au profit de cette dernière d’un bénéfice au détriment de la copropriété.

En outre, le syndicat des copropriétaires fait valoir la priorité donnée, dans l’intérêt de la collectivité, à des travaux de rénovation de parties communes. A cet égard, l’assemblée générale du 10 août 2021 a approuvé les comptes de charges de l’exercice 2020 pour un montant de 58.814,90 €, arrêté le budget prévisionnel 2021 à 53.208 €, adopté le budget prévisionnel 2022 (hors travaux, dépenses exceptionnelles ou imprévues) à 53.375 € et voté un certain nombre de travaux (remplacement de la carte électronique de l’ascenseur, adopté par la résolution n° 16 ; travaux d’assainissement des caves en ouvrant les soupiraux en en enlevant les encombrants pour un budget de 7.400 €, adoptés par la résolution n° 25 ; travaux de rénovation de l’électricité des parties communes pour un budget de 13.185, 40 €, adoptés par la résolution n° 28, « dans le cadre de travaux d’urgence nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble » ; travaux d’installation de boites aux lettres pour un budget de 2.604 €, adoptés par la résolution n° 30 avec le vote favorable de l’indivision [Z] et de la société TISSOT INVESTISSEMENTS ; travaux de révision de la couverture pour un budget de 6.378,90 €, adoptés par la résolution n° 32, « dans le cadre des travaux d’urgence nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble » ; travaux de contrôle d’accès par COEDELEC pour un montant de 14.000 €, adoptés par la résolution n° 34 ; travaux de restauration du hall d’entrée commun pour un budget de 74.917,20 €, adoptés par la résolution n ° 37 ; travaux de restauration de la cage d’escalier principale pour un budget de 122.340 €, adoptés par la résolution n° 42 ; travaux de rénovation de la cage d’escalier de service et du couloir du 5ème étage pour un budget de 30.000 €, adoptés en résolution n° 47).

Les demandeurs ne démontrent donc pas que le rejet de la rénovation de la loge du gardien aurait été motivé par une volonté de limiter les dépenses de la copropriété au détriment du standing de l’immeuble, dont aucun élément ne permet d’établir qu’il serait susceptible d’être qualifié de « haut standing » eu égard aux pièces versées aux débats et à l’analyse du règlement de copropriété précédemment réalisée.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 22.

2 – Sur la demande indemnitaire formulée par la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST et la société TISSOT INVESTISSEMENTS à l’encontre de la société ALBA OUEST

La société [Localité 9] [Localité 10] INVEST et la société TISSOT INVESTISSEMENTS soutiennent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que la société ALBA OUEST est « inféodée » à M. [J], n’agit que dans l’intérêt des sociétés qu’il contrôle et a commis les fautes suivantes :

— inscription à l’ordre du jour des résolutions n° 18 et 22 à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, en violation du règlement de copropriété,

— attitude négligente et vexatoire à leur égard, résultant de l’inscription à l’ordre du jour de la résolution n° 17,

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/14206 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQNZ

— manquement à son obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble, qui entraîne une diminution du niveau de prestations dans l’immeuble et, par conséquent, une perte de la valeur locative de leurs biens.

***

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3e, 6 mars 1991, no 89-18.758)

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de constater que, si les demandeurs ne justifient pas avoir notifié leurs dernières conclusions à la société ALBA OUEST, partie non comparante, les demandes formées à l’encontre de cette dernière sont identiques à celles formulées au sein de l’assignation.

La société ALBA OUEST a également reçu notification de l’intervention volontaire de la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST en lieu et place des consorts [Z] et de la reprise des demandes formulées initialement par ces derniers.

Sur le fond, en l’absence d’éléments versés aux débats par les demandeurs démontrant que la société ALBA OUEST a agi dans les intérêts des sociétés gérées par M. [J], il ne peut lui être reproché d’avoir inscrit à l’ordre du jour la résolution n° 17. Au surplus, le tribunal rappelle que le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les questions posées par les copropriétaires, en application de l’alinéa 1er de l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Le sens du vote émis ne relève pas de la responsabilité du syndic.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires relève à juste titre que, après le départ de la gardienne, le syndic a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 janvier 2021 la résolution n° 18 (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), par laquelle les copropriétaires ont pris note du départ à la retraite de la gardienne et de la mise en place d’une solution provisoire par une société extérieure, en décidant, à l’unanimité, que « la prochaine assemblée générale statuera sur la question ».

Le syndic a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 août 2020 le remplacement de la gardienne et la rénovation de la loge. Les demandeurs n’établissent pas avoir subi un préjudice direct et personnel du fait de l’inscription de ces résolutions. Le sens des votes émis ne relève pas de la responsabilité du syndic.

Il ne peut davantage être reproché au syndic la décision prise par le syndicat des copropriétaires, à l’unanimité, d’installer des boîtes aux lettres (résolution n° 30 de l’assemblée générale du 10 août 2020, non contestée, pièce n° 6 des demandeurs).

Les demandeurs ne démontrent par aucune pièce que la valeur locative de leurs lots aurait diminué et qu’une telle diminution serait la conséquence d’une dégradation de l’état d’entretien des parties communes, laquelle n’est soutenue que par la production :

— d’une mise en demeure en date du 25 janvier 2021 du laboratoire CDM Lavoisier, locataire de la société TISSOT INVESTISSEMENTS, aux termes de laquelle sont exposés à cette dernière une panne de l’ascenseur de février à septembre 2020 suivie d’un remise en état insuffisante, un retard dans la réparation de la chaudière, un éclairage défaillant des parties communes, l’arrêt du contrat avec la gardienne sans information préalable, la diminution de la fréquence du ménage des parties communes et la nécessité de sécuriser l’entrée de l’immeuble, la dégradation générale des parties communes liées à la survenance d’un dégât des eaux en septembre 2020 (pièce n° 9 des demandeurs),

— de courriels de ce même locataire en date des 9 février et du 20 février 2023, se plaignant « d’une problématique liée à la régularité de la sortie des poubelles et d’entretien général des parties communes de l’immeuble » (pièce n° 15 des demandeurs),

— d’un courriel de Mme [Z] au syndic en date du 24 janvier 2023 relatif au fait que les anciens tapis n’avaient pas été retirés des parties communes et que la porte du grand escalier ne fermait pas (pièce n° 12 des demandeurs),

— sans production aucune du moindre procès-verbal de constat.

Il convient donc de débouter les demandeurs de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société ALBA OUEST.

3 – Sur la demande reconventionnelle de condamnation pour procédure abusive des demandeurs formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’instance, ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par les demandeurs en introduisant la présente instance, qui aurait été de nature faire dégénérer leur action en abus de droit.

Partant, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle de condamnation en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

4 – Sur les autres demandes :

La société TISSOT INVESTISSEMENTS et la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST venant aux droits de Mme [V] [P], Mme [H] [Z] et M. [K] [Z], dont les prétentions ont été déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer, au titre des frais irrépétibles :

— la somme de 1.000 € à la société TISSOT INVESTISSEMENT,

— la somme de 1.000 € à la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST venant aux droits de Mme [V] [P], Mme [H] [Z] et M. [K] [Z].

La société TISSOT INVESTISSEMENT et la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST venant aux droits de Mme [V] [P], Mme [H] [Z] et M. [K] [Z] seront déboutés de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la société ALBA OUEST.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Les autres demandes plus amples ou contraires des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Annule la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] du 10 août 2021,

Déboute la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST venant en lieu et place de l’indivision [Z], et la SAS TISSOT INVESTISSEMENTS de leur demande d’annulation des résolutions n° 18 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] du 10 août 2021,

Déboute la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST venant en lieu et place de l’indivision [Z], et la SAS TISSOT INVESTISSEMENTS de l’intégralité de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société ALBA OUEST,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de condamnation de la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST, de Mme [X] [P], née [Z], de Mme [H] [Z], de M. [K] [Z] et de la société TISSOT INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Dispense la société TISSOT INVESTISSEMENT et la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST venant aux droits de Mme [V] [P], Mme [H] [Z] et M. [K] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], à payer à la société TISSOT INVESTISSEMENTS la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à la société [Localité 9] [Localité 10] INVEST venant aux droits de Mme [V] [P], Mme [H] [Z] et M. [K] [Z] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Rejette toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

La Greffière Le Président