DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

16 Avril 2026

N° RG 23/02186 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NBNZ

Code NAC : 50D

[I] [T]

C/

[F] [Z]

[K] [L] épouse [Z]

S.A.R.L. GAMS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Janvier 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, lequel a été prorogé à ce jour, Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [I] [T], née le 02 Décembre 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Béatrice VESVRES, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e David RICHARD, avocat plaidant au barreau de paris

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [Z], né le 16 Août 21989 à [Localité 2] demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [L] épouse [Z], née le 2 juin 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Dimitri DEBORD, avocat au barreau de Versailles

S.A.R.L. GAMS, immatriculée au RCS de Compiègne , sous le numéro 813 083 060 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-gaëlle LE ROY, avocat au barreau de Chartres

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié du 4 juin 2021, Madame [I] [T] a acquis auprès de Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z], un bien immobilier sis [Adresse 1], moyennant le prix de 235.000 €. La transaction a été réalisée par l’intermédiaire de la SARL GAMS.

Madame [I] [T] a rapidement découvert une inondation importante de la cave de la maison ainsi que des infiltrations par la toiture.

Procédure

Par ordonnance du 18 février 2022, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire.

Par actes en date du 7 avril 2023, Madame [I] [T] a fait assigner Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z] ainsi que la SARL GAMS devant le président du tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins, notamment, de paiement des travaux de reprises des vices cachés.

Par ordonnance du 22 février 2024, le juge de la mise en état a invité Madame [I] [T] à assigner de nouveau les parties « aux sûrs et aux fins ».

L’expert judiciaire mandaté pour l’expertise a déposé son rapport le 26 mars 2024.

Par actes en date des 2 et 4 avril 2024, Madame [I] [T] a fait assigner la SARL GAMS ainsi que Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE.

La SARL GAMS a fait l’objet d’une liquidation amiable. Celle-ci a été clôturée avec effet à compter du 31 mai 2024. La société a été radiée le 29 juillet 2024.

La clôture de l’instruction a été fixée au 11 septembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 19 janvier 2026. Le délibéré a été fixé au 23 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 13 avril 2026, afin que le conseil des époux [Z] transmette son dossier de plaidoiries, puis au 16 avril 2026, en raison d’une formation du greffier.

Prétentions et moyens des parties

A. En demande : Madame [I] [T]

Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 mars 2025 par voie électronique, Madame [I] [T] demande au tribunal de :

— Condamner solidairement les consorts [Z] et la SARLU GAMS à lui payer la somme de 88.683,10 € au titre des travaux de reprises des vices cachés ;

— Condamner solidairement les consorts [Z] et la SARLU GAMS à lui payer la somme de 7.400 € au titre du trouble de jouissance à réévaluer au jour de la décision du tribunal de céans ;

— Condamner solidairement les consorts [Z] et la SARLU GAMS à lui payer la somme de 2.000 € au titre des travaux de reprises des vices cachés ;

— Condamner solidairement les consorts [Z] et la SARLU GAMS à lui payer les dépens, y compris les frais d’expertise d’un montant de 6.905,04 € et 6.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [I] [T] expose que :

— L’expertise judiciaire démontre l’existence des désordres.

— Les vendeurs ont eux-mêmes réalisés des travaux pour remédier aux désordres, ils ont envoyé un courrier à la mairie en 2020 au sujet de certains désordres et une voisine a attesté de certains travaux réalisés par eux pour y remédier. Cela démontre que les vendeurs avaient connaissance des vices.

— La SARL GAMS, en sa qualité de professionnel, avait connaissance des désordres.

— Elle ne pouvait pas déceler l’ampleur des désordres affectant le bien acquis et les vendeurs ne l’ont pas informée de ceux-ci.

— Les vendeurs ainsi que l’agence immobilière doivent, solidairement, supporter le coût des travaux réparatoires, l’indemnisation du préjudice de jouissance ainsi que du préjudice moral.

B. En défense : Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z]

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 juin 2025, Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z] sollicitent du Tribunal de :

— Débouter Madame [I] [T] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Madame [I] [T] à payer la somme de 3.000 euros au titre des frais de justice de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z] font valoir que :

— L’acheteuse était informée de l’état du bien puisque l’expertise judiciaire relève que les désordres visuels ne passent pas inaperçus.

— Par ailleurs, l’acheteuse a été informée des infiltrations dans la cave par un SMS des vendeurs ainsi qu’oralement lors d’une visite.

— Certains désordres allégués par l’acheteuse, inexistants au jour de la vente, résultent en partie de la survenance d’un fait climatique aussi intense que rare qui a eu lieu le 5 juin 2021.

— S’agissant de la toiture, le dossier des diagnostics techniques daté du 28 décembre 2020 rapporte que ce matériau n’était pas dégradé.

— Les risques de remontées d’eau au sein de la commune sont de notoriété publique et ont fait l’objet d’arrêtés municipaux.

— La demanderesse a intenté cette action en justice afin de réaliser des travaux d’embellissement.

C. En défense : La SARL GAMS

Le conseil de la SARL GAMS a indiqué que puisque la société a été radiée depuis le 29 juillet 2024, la procédure ne peut plus lui être opposable.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

I. Sur les demandes dirigées à l’encontre de la SARL GAMS

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la SARL GAMS a fait l’objet d’une radiation, le 29 juillet 2024, suite à la clôture des opérations de liquidation amiable.

Si une société conserve une personnalité juridique tant que ses droits et obligations ne sont pas liquidés, il faut dans ce cas-là qu’un représentant soit désigné. Or, il ne ressort pas de la procédure que la mission du liquidateur amiable ait été prorogée au-delà de la radiation ou qu’un mandataire ad hoc ait été désigné.

Dans ces conditions, la SARL GAMS n’ayant plus de personnalité juridique, les demandes dirigées à son encontre sont irrecevables.

II. Sur les demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z]

A. Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Ainsi, en application de ces dispositions, l’acquéreur doit rapporter la preuve de la réunion des diverses conditions découlant de ces articles : l’existence d’un vice non-apparent, la gravité du vice et l’antériorité du vice par rapport à la vente.

Dans son rapport du 8 mars 2024, l’expert a relevé l’existence de nombreux désordres, notamment:

— Infiltration des eaux de pluies sous l’escalier de la cave,

— Remontées capillaires dans la cave et toute la maison,

— Décollement de plinthes,

— Passage de l’eau par la toiture,

— Infiltration des eaux au niveau du mur du pignon de la maison dans la salle de bain et dégradation de la fenêtre,

— Passage de l’eau de pluie au niveau de l’allège sous la fenêtre,

— Fissures dans les murs de la maison et tassement de la maison,

— Au niveau du velux du deuxième étage, infiltrations faisant gonfler le bois de la charpente,

— Humidité et moisissures dans certaines pièces.

L’existence de ces désordres est en lien avec plusieurs vices notés par l’expert, à savoir:

— La toiture en plastique qui recouvre les tôles en amiante a une pente entre 0 et 5°, ce qui constitue un défaut de pente. Par ailleurs, les solins sont décollés du mur. Du rafistolage non conforme laisse passer l’eau.

— La stabilité des fondations n’est pas assurée en lien avec les infiltrations des eaux de pluie par la chaussée dû au mauvais entretien de la chaussée par la commune. Cette perte de résistance mécanique des fondations cause des fissures sur le mur du pignon.

— La chaussée abîmée à l’extérieur est la cause des infiltrations au niveau de la cave.

— Le mur côté grande rue n’est pas isolé.

Au regard de tous ces éléments, l’habitation est affectée d’importants vices. Les infiltrations affectent la stabilité de la structure et dégradent l’intérieur du domicile. Dans ces conditions, il n’est pas possible de jouir paisiblement des lieux au regard des désordres énoncés. Le bien est donc impropre à l’usage auquel il est destiné.

Les désordres présents à l’intérieur de la maison sont décelables au niveau visuel. Toutefois, pour un acheteur profane, la présence de ces désordres ne permet pas d’avoir connaissance des vices structurels affectant le bien ainsi que de leur ampleur.

Les vendeurs allèguent que les désordres ne sont pas antérieurs à la vente. Toutefois, il ressort de la pose de palette dans la cave pour surélever des objets, la pose d’enduits dans la cave qui n’a jamais séché, le rafistolage au niveau de la toiture ou encore des travaux non conformes au niveau de l’allège de la fenêtre, que les désordres étaient bien antérieurs à la vente. Par ailleurs, par courrier en date du 15 juin 2020, les époux [Z] ont indiqué à la mairie que la rue est abîmée, l’eau pluviale stagne et s’infiltre dans la cave. Ces éléments démontrent que les vices ont préexisté à la vente.

Les défendeurs soutiennent que la demanderesse avait été informée des désordres. S’agissant du SMS du 23 décembre, les vendeurs déclarent : « pour la cave ça arrive quand il pleut qu’il y ai de l’eau on va nettoyer ce soir. La rue est pas très bien foutue et du coup l’eau stagne et s’infiltre un peu ». Dans ce message, les vendeurs n’indiquent en rien l’ampleur de tous les vices. En outre, il n’y est précisé ni l’année d’envoi du SMS, ni l’indication du destinataire. Par ailleurs, si les vendeurs déclarent avoir évoqué des désordres lors d’une visite, ils n’en rapportent pas la preuve. De plus, les époux [Z] font état de l’événement climatique du 5 juin 2021 qui aurait entraîné ces désordres. Mais l’expertise judiciaire a bien établi l’existence de vices structurels, qui ne sont donc pas en lien avec un événement climatique. Au surplus, les défendeurs ne produisent aucun arrêté relatif à ces événements climatiques sur la commune dans laquelle le bien est situé. Enfin, s’agissant du diagnostic technique du 28 décembre 2020, il ne relève pas un résultat négatif quant aux moisissures ou taches d’humidité, comme allégué par les défendeurs. Il est notamment relatif à la présence de plomb et d’amiante mais ne concerne pas les moisissures.

Dès lors, au regard de tous ces éléments, le bien vendu par les époux [Z] est affecté d’un vice caché et Madame [I] [T] n’avait pas connaissance des vices.

B. Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En vertu de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’acte de vente prévoit une clause d’exonération de garantie selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et cachés. Toutefois, cette clause d’exonération de garantie ne s’applique pas s’il est prouvé que le vendeur avait connaissance des vices cachés.

Or, il ressort du courrier du 15 juin 2020 que les vendeurs avaient connaissance de défaut d’entretien de la chaussée qui cause des infiltrations et déstabilise les fondations. En outre, il ressort des pièces versées que Madame [Q] [D], voisine, a vu à plusieurs reprises Monsieur [F] [Z] réparer la dalle de ciment adjacente à son domicile car la précédente dalle se fissurait ce qui causait des infiltrations dans le sous-sol. Enfin, les nombreux travaux de rafistolage démontrent la connaissance par les vendeurs des vices, puisqu’ils ont tenté d’y remédier.

La clause d’exonération de garantie ne peut donc pas jouer. Les époux [Z] sont donc tenus d’indemniser la demanderesse de ses préjudices.

S’agissant des travaux réparatoires, les travaux relatifs à la chaussée relèvent de la compétence de la commune. Pour le reste, l’expert chiffre les travaux de reprise à la somme de 88.683,10 € TTC, comprenant l’étanchéité du côté mur (19.954 € TTC), la mise en conformité de la couverture et la remise en état de la poutre et du vélux de la deuxième chambre (4.107 € HT), la mise en place d’aération aux fenêtres (660 € HT), la mise en conformité d’une isolation sous l’allège de la salle de bains (285 € HT) ainsi que la reprise des enduits des façades (41.510 € HT).

Les époux [Z] seront donc condamnés au paiement de la somme de 88.683,10€ au titre des travaux réparatoires.

S’agissant du préjudice de jouissance, l’expert estime le loyer de la maison à la somme de 1.000 €. Il évalue le trouble de jouissance à la somme de 20% de la valeur du bien, soit la somme mensuelle de 200 euros.

Les époux [Z] seront donc condamnés à la somme de 11.533,33 euros, au titre du préjudice de jouissance s’étendant de la date d’acquisition du bien au délibéré (57 mois et 20 jours).

S’agissant du préjudice moral, la demanderesse sollicite la somme de 2.000 € dans ses conclusions. Toutefois, dans son dispositif, elle sollicite cette somme au titre des travaux de reprises des vices cachés. Il apparaît qu’il s’agit d’une erreur matérielle.

Madame [I] [T] a acquis ce bien immobilier pour garantir la stabilité de sa famille. En raison des vices cachés présents, un stress et des tracasseries ont été causés à l’acheteuse. La somme de 2.000 € préconisée par l’expert apparaît cohérente, au regard de ces éléments et de la durée du préjudice subi.

Les vendeurs seront donc condamnés à régler la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral.

III. Sur les demandes accessoires et les dépens

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z], qui succombent à l’instance, seront condamnés, in solidum, aux dépens.

B. Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z], qui supportent les dépens, seront condamnés, in solidum, à payer à Madame [I] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. La demande de Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z] à l’encontre de Madame [I] [T] sera rejetée.

C. Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevables les demandes dirigées à l’encontre de la SARL GAMS ;

DIT que le bien immobilier sis [Adresse 1] vendu par Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z] est affecté par des vices cachés ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z], solidairement, à payer à Madame [I] [T] la somme de 88.683, 10 euros au titre des travaux de reprise des vices cachés ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z], solidairement, à payer à Madame [I] [T] la somme de 11.533,33 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z], solidairement, à payer à Madame [I] [T] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ;

MET les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire à la charge de Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z], qui seront condamnés in solidum ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] et Madame [K] [L] épouse [Z], in solidum à verser à Madame [I] [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé le 16 avril 2026, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY