TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/09379 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YEFS

N° de MINUTE : 25/00615

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son Syndic

SARL A.C.G.P – Syndic

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0429

Madame [Z] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0429

DEMANDEURS

C/

Monsieur [W] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Shameer RUHOMAUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 260

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] est propriétaire, au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] (Seine-Saint-Denis), de deux appartements situés au premier étage, dont l’un d’eux est en-dessous d’un appartement appartenant à M. [N] situé au deuxième étage.

Se plaignant respectivement de l’appropriation de certaines des parties communes et de travaux réalisés par M. [N] sur sa chaudière courant mars 2017 à l’origine de désordres, le syndicat des copropriétaires et Mme [R] ont, par acte d’huissier en date du 21 septembre 2017, assigné en référé M. [N] devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny pour solliciter :

— la dépose des installations réalisées par M. [N] ;

— la remise en état de la façade et du conduit de cheminée,

— la condamnation de Monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires une somme provisionnelle de 10 000 euros au titre des travaux de remise en état ;

— la condamnation Monsieur [N] à régler une somme provisionnelle de 4.000 euros au titre des travaux devant être réalisés sur la chaudière de Madame [R] ;

— au besoin, une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 16 mars 2018, le juge des référés a fait droit à la seule demande d’expertise judiciaire et a désigné pour y procéder M. [K], qui a rendu son rapport d’expertise le 28 novembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [R] ont, par acte d’huissier en date du 19 septembre 2023, assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [N] aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires et Mme [R] demandent au tribunal de :

— ordonner la remise dans son état antérieur de la façade et du conduit de cheminée, sous astreinte au bénéfice du syndicat des copropriétaires de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner M. [N] à payer à Mme [R] la somme de 12 593,60 euros au titre des travaux de réparation sur la chaudière ;

— condamner M. [N] à payer à Mme [R] la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour mise en danger de sa vie ;

— condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] à payer à Mme [R] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, M. [N] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires et Mme [R] de leurs demandes ;

— condamner tout succombant à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire ;

— à titre subsidiaire, accorder un délai de paiement de 24 mois.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

Sur demande du juge, le syndicat des copropriétaires et Mme [R] ont produit une note en délibéré le 15 juillet 2025 pour préciser les bénéficiaires de leurs demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise en état de la façade et du conduit de cheminée et la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qu’un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser des travaux affectant des parties communes, ni, a fortiori, des travaux sur des parties communes, sauf s’il y a été autorisé par l’assemblée générale.

Il résulte des articles 25 et 26 de cette même loi qu’un copropriétaire doit être condamné à démolir tous travaux non autorisés par une décision expresse de l’assemblée générale et, notamment, tous travaux non conformes à des travaux expressément autorisés par une décision d’assemblée générale.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à M. [N] d’avoir supprimé dans son appartement le conduit de cheminée vertical par lequel les gaz brûlés de la chaudière de l’appartement de Mme [R] s’évacuaient, et d’avoir modifié les façades en procédant à l’évacuation de ces gaz vers l’extérieur.

M. [N] soutient qu’il n’est pas établi qu’il ait procédé lui-même à la suppression du conduit de cheminée, ni au percement de trous d’évacuation sur la façade ; que, de surcroît, les plans de l’immeuble ne font pas apparaître un tel conduit de cheminée et qu’il est impossible d’établir la date et l’origine des multiples trous présents sur la façade ; que les conduits présents ne constituent pas des parties communes au sens du règlement de copropriété.

Le tribunal entend relever, sur la base des éléments constants et non contestés de la procédure et du rapport d’expertise que :

— le système d’évacuation d’origine de la chaudière de Mme [R] comprenait un conduit de cheminée traversant verticalement la salle de bain d’appartement de M. [N] jusqu’en toiture ;

— la salle d’eau de M. [N] ne présente aucun conduit vertical et un bac à douche prend toute la largeur de la zone où il passait ;

— l’évacuation des gaz brûlés se fait désormais par un conduit qui débouche directement sur l’extérieur à la suite de travaux opérés en avril 2017 par M. [N] afin de ne plus être incommodé par les émanations de gaz dans son appartement ;

— la chaudière de Mme [R], installée dans un placard ne disposant pas de la ventilation appropriée, a été changée en décembre 2016, puis à nouveau en décembre 2018, où elle a été remplacée par une chaudière à ventouse ;

— l’appartement de M. [N] ne comporte pas de chaudière à gaz.

L’examen du règlement de copropriété prévoit en son article 4 que les « les conduits de fumée » et « les colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz et d’électricité (sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l’usage exclusif de ceux-ci) » constituent des parties communes dans la mesure où il n’est pas contestable que la colonne d’évacuation des gaz brûlés n’était pas à l’usage exclusif de l’appartement de M. [N] qui le traversait.

Le tribunal n’entend pas faire siennes les conclusions de l’expert, aux termes desquelles, M. [N] a supprimé le conduit de fumée, partie commune, qui traversait son appartement (salle de bain) et par lequel les gaz brûlés de la chaudière de Mme [R] s’évacuaient.

En effet, il sera retenu que la thèse de l’expert, à laquelle renvoie le syndicat des copropriétaires, consiste à soutenir, ainsi que le comprend le tribunal, que, primo, la seule explication possible à l’intervention de M. [N] sur la chaudière de sa voisine est qu’il ait lui-même préalablement supprimé le conduit de fumée à l’occasion de travaux dans sa salle de bain ; que, deusio, cette suppression est nécessairement intervenue entre le 16 décembre 2016, jour de la mise en service de la chaudière de Mme [R] sur laquelle il est intervenu, et le 18 avril 2017, jour où il est constaté par la société ELM Leblanc que ladite chaudière est affectée d’une panne totale requérant son intervention et où Mme [R] écrit au syndic « la société ELM Leblanc est passée à mon domicile afin de rétablir le gaz. Il constate une modification de la sorte de gaz de la chaudière » ; que, tertio, cette suppression a été à l’origine des nuisances dans l’appartement de M. [N] dont ce dernier ne se plaignait pas auparavant ; que, cependant, cette thèse repose sur l’hypothèse suivant laquelle M. [N] a réalisé des travaux dans sa salle de bain – ce qui n’est pas établi et ce que contredit M. [N] – ; qu’il n’est donc pas exclu que la naissance des nuisances dont M. [N] s’est plaint procède d’un changement des branchements d’évacuation au moment de la mise en installation de la chaudière de Mme [R] en décembre 2016, ce qui est concordant, d’une part, avec les écritures du demandeur qui soutient avoir dévié l’évacuation de la chaudière vers l’extérieur, à l’horizontal, via un conduit déjà existant, et d’autre part, avec le fait que M. [N] ait présenté, au cours des opérations d’expertise, une grille de conduit d’évacuation qu’il indique avoir retirée au moment des travaux, et qui confirme l’existence préalable d’un trou en façade.

Partant, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que M. [N] a procédé à des travaux sur les parties communes.

La responsabilité de M. [N] n’est pas engagée.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de leur remise en état et de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes de Mme [R]

Il est un principe selon lequel engage de plein droit sa responsabilité celui qui occasionne à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, Mme [R] fait valoir que M. [N] est intervenu sur sa chaudière sans respecter les règles de l’art et les normes de conformité, l’a ainsi obligée à en changer, en même temps qu’il l’a mise en danger en raison d’une fuite de dioxyde carbone.

Le tribunal entend relever que les troubles anormaux de voisinage supposent des rapports entre voisins et doivent, pour être retenus, dériver de l’exercice du droit de propriété, ce qui, à supposer établis les faits allégués par la demanderesse, n’est pas le cas en l’espèce dans la mesure où Mme [R] soutient que ses les troubles subis procèdent d’une intervention de M. [N] chez elle, et non depuis l’appartement de ce dernier.

Par conséquent, les troubles anormaux de voisinages ne sont pas caractérisés et Mme [R], qui n’invoque pas d’autre fondement juridique au soutien de ses demandes, sera déboutée de celles-ci.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [R] seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [R], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à M. [N] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires et Mme [R] de leurs demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires et Mme [R] aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires et Mme [R] à payer à M. [N] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,