TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/12178 – N° Portalis DB3S-W-B7G-XCCU

N° de MINUTE : 25/00318

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [5], SITUE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, venant aux droits de la société ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPROETE (AGCOP), SAS.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

DEFENDEUR

Madame [T] [E] [F] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-richard NORZIELUS de la SELEURL RICHARD AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1702

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [E] [F] est propriétaire du lot n°16 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93).

Par jugement du 14 décembre 2016, le Tribunal de grande instance de BOBIGNY a condamné Mme [E] [F] épouse [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 25 479,58 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 13 octobre 2016, la somme de 964,53 euros au titre des frais de recouvrement et la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 22 mars 2017, le Tribunal d’instance d’AULNAY-SOUS-BOIS a condamné Mme [T] [E] [F] épouse [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis à [Adresse 1] la somme de 3 083,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2016 et une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par acte de commissaire de justice du 07 décembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] a assigné Mme [T] [E] [F] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de paiement de la somme de 21 927,37 euros au titre des charges de copropriétés pour la période du 1er janvier 2017 au 28 novembre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus.

Par dernières conclusions notifiées le 05 février 2024 par le RPVA le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— recevoir le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5], situé [Adresse 1] en toutes ses demandes et y faire droit ;

— débouter Mme [T] [E] [F] de toutes ses demandes ;

— débouter Mme [T] [E] [F] de sa demande de délai de grâce sur une période de deux années ;

— condamner Mme [T] [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] la somme actualisée de 26 708,02 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er janvier 2017 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2017 inclus) au 05 février 2024 (appel provisionnel de charges du 1 er trimestre 2024 et appel travaux loi Alur du 1er janvier 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 07 décembre 2022, date de la signification de l’assignation introductive d’instance ;

— condamner Mme [T] [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner Mme [T] [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] la somme de 180 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL » ;

— condamner Mme [T] [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,

— condamner Mme [T] [E] [F] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 08 novembre 2023 par le RPVA, Mme [T] [E] [F] demande au Tribunal de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [5] de l’ensemble de ses demandes, ou à défaut :

— octroyer à Mme [T] [E] [F] un délai de grâce de deux ans pour payer la somme réclamée par le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [5] ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [5] à payer à Mme [T] [E] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [5] aux entiers dépens.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 21 novembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 et le délibéré a été prorogé au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] verse à l’appui de ses demandes :

— le contrat de syndic pour la période du 20 janvier 2021 au 19 janvier 2024 et le contrat de syndic pour la période du 17 mai 2023 au 16 mai 2026 ;

— une matrice cadastrale éditée le 29 novembre 2022 ;

— une fiche d’immeuble datée du 08 décembre 2022 ;

— un tableau intitulé « DECOMPTE DETAILLE SDC [5] – [Localité 4] / Mme [T] [S] » daté du 12 octobre 2022 détaillant les charges échues et non comprises dans les précédents jugements pour la période du 07 novembre 2016 au 1er octobre 2022 avec un solde arrêté au 12 octobre 2022 d’un montant de 21 923,37 euros (pièce demandeur n°3) ;

— un tableau intitulé « DECOMPTE DETAILLE SDC [5] – [Localité 4] / Mme [T] [S] » daté du 04 septembre 2023 détaillant les charges échues et non comprises dans les précédents jugements entre le 07 novembre 2016 et le 1er juillet 2023 avec un solde daté du 04 septembre 2023 d’un montant de 24 819,75 euros (pièce demandeur n°76) ;

— un tableau intitulé « DECOMPTE DETAILLE SDC [5] – [Localité 4] / Mme [T] [S] » daté du 05 février 2024 détaillant les charges échues et non comprises dans les précédents jugements entre 07 novembre 2016 et le 1er janvier 2024 avec un solde daté du 05 février 2024 d’un montant de 26 708,02 euros (pièce demandeur n°86) ;

— des appels de fonds et de régularisation de charges datés du 20 décembre 2016 au 21 septembre 2022 (pièces demandeur n°4 et 6 à 38), du 20 décembre 2022 au 16 juin 2023 (pièces demandeur n°77 à 80) et du 15 septembre 2023 au 19 décembre 2023 (pièces demandeur n°87 et 88) ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2017, 12 avril 2018, 19 juin 2019, 20 janvier 2021, 27 mai 2021, 1er juin 2022, 17 mai 2023 ayant approuvé respectivement les comptes des exercices du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que deux attestations déclarant l’absence de recours contre ces assemblées ;

— le jugement rendu le 14 décembre 2016 par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY;

— le jugement rendu le 22 mars 2017 par le Tribunal d’instance d’AULNAY-SOUS-BOIS.

Il résulte de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] ne verse aux débats aucun décompte comptable du compte copropriétaire de Mme [T] [E] [F], mais uniquement des tableaux qu’il a lui-même établis (pièces demandeur n°3, 76 et 86).

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] ne rapporte la preuve ni de la réalité de sa créance à l’encontre de Mme [T] [E] [F] ni du quantum de cette créance, une telle preuve ne pouvant résulter des seuls appels de fonds versés aux débats, en l’absence de décompte comptable permettant de corroborer les sommes réclamées par les appels de fonds et de décompter les paiements effectués par Mme [T] [E] [F].

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] de sa demande de charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2017, appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2017 inclus, au 05 février 2024.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de Mme [T] [E] [F].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] à payer à Mme [T] [E] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] de sa demande de charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2017, appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2017 inclus, au 05 février 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] située [Adresse 1] à payer à [T] [E] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 20 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame Z. AIT Madame G. HIRIART