TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/00223 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PTR

Minute :

Monsieur [I] [N]

Madame [B] [G] épouse [N]

Représentant : SPE [U], avocats au barreau de LYON

C/

Monsieur [S] [P]

Madame [W] [C] épouse [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BRUMM

Copie délivrée à :

M. et Mme [P]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 5]

Madame [B] [G] épouse [N], demeurant [Adresse 5]

poursuites et diligences de SAS LAMY, [Adresse 3], en qualité de mandataire

représentés par le cabinet SPE BRUM et ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [P], demeurant “[Adresse 12] [Adresse 7]

Madame [W] [C] épouse [P], demeurant “[Adresse 12] [Adresse 7]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 novembre 2018, M. [I] [N] et Mme [B] [G], épouse [N] ont donné à bail à M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] un logement situé [Adresse 11], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 809,77 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 120,00 €.

Par jugement rendu le 13 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny a condamné solidairement M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] à payer une somme de 1 290,04 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 11 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 inclus, a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au bail au 09 avril 2023 et en a suspendu les effets moyennant l’octroi de délais de paiement. La dette a été réglée avant la signification du jugement.

Des loyers étant à nouveau impayés, M. [I] [N] et Mme [B] [G], épouse [N] ont fait signifier à M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P], par exploit de commissaire de justice du 25 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 854,01 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, M. [I] [N] et Mme [B] [G], épouse [N] a fait assigner M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025.

M. [I] [N] et Mme [B] [G], épouse [N], comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner solidairement M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] à payer :

? la somme de 5 635,46 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec les intérêts au taux légal ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure et de ses suites.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappellent que le bail en date du 30 novembre 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] n’ont pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré.

M. [S] [P] a comparu à l’audience du 27 janvier 2025 pour demander un renvoi mais n’a pas comparu à l’audience du 19 mai 2025.

Mme [W] [C], épouse [P], assignée à étude, n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 22 janvier 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que les locataires ont deux enfants à charges, que leurs ressources mensuelles globales s’élèveraient à la somme de 1 144,47 euros du fait d’un retard dans le versement de diverses prestations sociales.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 27 mai 2025, autorisée par le juge, M. [I] [N] et Mme [B] [G], épouse [N] ont adressé une note en délibéré comprenant un décompte actualisé de leur créance.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [W] [C], épouse [P] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 30 novembre 2018 que M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] doivent payer un loyer d’un montant de 809,77 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 120,00 €. Le loyer appelé, charges comprises, s’est élevé au jour de l’assignation à la somme de 1 062,72 euros.

Les bailleurs produisent un décompte démontrant que M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] restaient devoir la somme de 5 804,77 € euros à la date du 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

C’est à tort, cependant, qu’ils soutiennent que les paiements effectués par les locataires et les versements effectués par la CAF de Seine-Saint-Denis depuis le prononcé du jugement rendu le 13 novembre 2023 doivent être imputés en priorité sur les sommes mises à la charge des défendeurs par ledit jugement.

Il est, en effet, acquis que les versements effectués par la CAF 93 doivent être imputés sur les loyers et charges du mois en cours. Les autres paiements effectués par les débiteurs ne comportent aucune indication relative à leur imputation. Ce faisant, il convient de considérer que les débiteurs avaient plus intérêt à acquitter, d’abord, l’arriéré des loyers et des charges visé par le jugement rendu le 13 novembre 2023 pour anéantir les effets de la clause résolutoire, puis les loyers et charges courants afin d’éviter l’accroissement de leur dette locative.

Il convient donc de déduire du décompte fourni à la cause le montant de 1 030,44 euros, retirée par le jugement rendu le 13 novembre 2023 au titre de divers frais, les frais imputés au décompte pour une somme de 508,40 euros et de nouveaux frais de procédure.

Ce faisant, la dette doit être ramenée à la somme de 4 948,43 €, arrêtée au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] au paiement d’une somme de 4 948,43 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2018 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 25 juin 2024 pour la somme en principal de 2 854,01 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

Le commandement de payer a également visé la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement, de sorte qu’il y a lieu de retenir que la résiliation de ce contrat est intervenue à la même date que celle du contrat principal.

L’expulsion de M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 27 août 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 30 novembre 2018.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P], in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’ils ne succombent pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2018 entre M. [I] [N] et Mme [B] [G], épouse [N] et M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] à verser à M. [I] [N] et Mme [B] [G], épouse [N] la somme de 4 948,43 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] à payer à M. [I] [N] et Mme [B] [G], épouse [N] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024, terme de novembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] à payer à M. [I] [N] et Mme [B] [G], épouse [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [P] et Mme [W] [C], épouse [P] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION