TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

SITE DE JERICHO

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/02070 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOR5

AFFAIRE : S.A. [Adresse 3] C/ [X] [F]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame Camille MABILLON, auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [X] [F]

née le 20 Décembre 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2018, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, a donné à bail à Madame [X] [F], un logement sis [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 495,69 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [X] [F] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 18 novembre 2024 dénoncé à la CCAPEX le 19 novembre 2024.

La CAF a préalablement été saisie des impayés de loyers le 04 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025 et dénoncé à la préfecture de la Charente maritime le 24 juin 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [X] [F] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 3.907,94 euros, en deniers ou quittance, au titre des loyers impayés à la date de l’assignation outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre, 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens, et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 27 octobre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Madame [X] [F] était non comparante bien que régulièrement citée.

Le bailleur maintient ses demandes initiales et actualise la dette locative à la somme de 4.709,25 euros. Il souligne que le paiement intégral du loyer avant l’audience n’a pas repris.

Le bailleur ajoute qu’une procédure de surendettement est en cours de traitement, Madame [X] [F] ayant été déclarée recevable à la procédure de surendettement par décision en date du 27 aout 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification et du commandement de payer et de l’assignation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

En l’espèce, il y a lieu de relever que Madame [X] [F] a déposé un dossier de surendettement devant la commission de surendettement de la Charente maritime déclarée recevable le 27 août 2025, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d’expulsion peut suivre son cours. Le bailleur peut seulement obtenir, sur le fondement de l’article 24 paragraphe V, la suspension des effets de cette clause.

De même, l’effacement des dettes dans le cadre d’un rétablissement personnel ultérieur n’empêchera pas la reprise du plein effet de la clause résolutoire, si le locataire cesse les règlements prescrits par la décision suspendant cette clause.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 18 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 18 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, que par dérogation à la première phrase du V (octroi de délai de paiement), lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

Le bailleur produit la décision de recevabilité de la commission de surendettement datée du 08 aout 2025 s’orientant vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Madame [X] [F] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas présentée au diagnostic social et financier malgré deux convocations du 29 juillet 2025 et du 02 septembre 2025.

Néanmoins à la lecture du décompte, Madame [X] [F] n’a pas repris le paiement courant de son loyer et des charges avant l’audience, puisqu’elle a versé au mois de juillet 2025 la somme de 332 euros, puis 100 euros les mois suivants alors que son loyer s’élève à la somme de 592,21 euros.

En conséquence, en l’absence de reprise de paiement intégral du loyer avant l’audience les dispositions précédentes de l’article 24 VI – 1° de la loi du 06 juillet 1989 ne trouvent pas à s’appliquer, et, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 19 janvier 2025, Madame [X] [F] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Aux termes de l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, bien que Madame [X] [F] ne s’est ni présentée à l’audience, ni rendue aux convocations devant l’enquêteur social, le diagnostic social et financier fait état de la complexité de sa situation personnelle et financière et ce après avoir recueilli des informations auprès du bailleur et du travailleur social. Il est indiqué qu’elle a deux enfants mineurs à charge dont un sur liste d’attente pour intégrer un établissement ITEP ; elle serait séparée de son compagnon depuis le mois d’avril 2025. Elle a subi une réduction du montant des allocations familiales.

Il résulte du décompte du bailleur que Madame [X] [F] a néanmoins fait des efforts dans l’exécution de ses obligations reprenant le versement du loyer sur la période de janvier 2025 à avril 2025 puis en maintenant des versements de 100 euros pour régler son loyer.

Compte tenu de la situation de la situation de Madame [X] [F], une expulsion sans délai aurait des conséquences d’une particulière gravité et nécessite qu’un délai lui soit accordé pour rechercher un nouveau logement et quitter les lieux.

Ainsi compte tenu des efforts de la locataire et de sa situation personnelle et familiale, il lui sera accorder un délai de 10 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dans un délai de 10 mois à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [X] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 janvier 2025. Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [F] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 21 octobre 2025.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner le locataire à lui payer la somme de 4.709,25 euros arrêtée au 21 octobre 2025 au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés sous réserve des mesure ultérieures décidées par la commission de surendettement.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de ne pas faire droit à la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [X] [F], succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail du 27 décembre 2018, conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [X] [F] portant sur un logement sis [Adresse 6] à [Localité 4] à la date du 18 janvier 2025 ;

— CONSTATE l’absence de reprise de paiement des loyers courants ;

— DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [X] [F], sans préjudice des mesures qui pourraient être prises dans le cadre de la procédure de surendettement.

— ORDONNE à Madame [X] [F] de quitter les lieux dans un délai de 10 mois à compter de la signification du présent jugement

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [F] à compter du 19 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 4.709,25 euros (QUATRE MILLE SEPT CENT NEUF EUROS ET VINGT CINQ CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 21 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision sans préjudice des mesures qui pourront être prises dans le cadre de la procédure de surendettement ;

— CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— CONDAMNE Madame [X] [F] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER