TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/06091 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3H4I

Minute : 25/00840

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Madame [F] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [F] [M]

Le

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Juillet 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 12 octobre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [F] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.388,06 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Madame [F] [M] à lui verser la somme de 3.733,78 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir, outre 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusiveCondamner le défendeur à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025.

A cette date, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré un décompte actualisé, et indique accepter l’octroi de délais de paiement à la condition que les versements allégués par la locataire soient effectivement encaissés et couvrent le montant du loyer courant.

Madame [F] [M] comparaît en personne. La décision sera contradictoire. Elle reconnaît le principe de la dette mais indique avoir réglé le loyer courant avant la date de l’audience. Elle est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré au tribunal une preuve de paiement.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

Par message électronique parvenu au greffe le 12 juin 2025, Madame [F] [M] rapporte la preuve d’un paiement d’un montant de 852,32 euros intervenu le 10 juin 2025 au bénéfice de la SA CDC HABITAT SOCIAL.

Par note en délibéré en date du 23 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait parvenir au tribunal un décompte actualisé établissant la dette à hauteur de 5.358,23 euros au 10 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, et faisant apparaître le paiement du loyer courant avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 3 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SA CDC HABITAT SOCIAL est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires 14 janvier 2025, pour la somme en principal de 3.388,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 15 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 5.358,23 euros au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 14 janvier 2025, date du commandement, sur la somme de 3.388,06 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts

La demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée au visa des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la société demanderesse ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du seul retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, ni de la mauvaise foi de la débitrice.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, renonçant du même fait à se prévaloir de l’absence éventuelle de reprise du versement intégral du loyer courant.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 35 mensualités de 100 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [F] [M], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [F] [M] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 15 mars 2025 du contrat de bail conclu le 12 octobre 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [F] [M],

CONDAMNE Madame [F] [M] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.358,23 euros au titre de sa dette locative au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, portant intérêts à compter du 14 janvier 2025, date du commandement, sur la somme de 3.388,06 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [F] [M] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 100 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Madame [F] [M] devra quitter les lieux situés [Adresse 4] en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Madame [F] [M] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Madame [F] [M] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur

CONDAMNE Madame [F] [M] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [F] [M] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection