TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01989 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4D7P

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 MARS 2026

MINUTE N° 26/00565

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Nous,Madame Aliénor CORON, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 Février 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame, [L], [I],

demeurant, [Adresse 1]

Monsieur, [Q], [J],

demeurant, [Adresse 1]

Monsieur, [V], [T],

demeurant, [Adresse 1]

Monsieur, [P], [Y],

demeurant, [Adresse 2]

Madame, [Z], [M],

demeurant, [Adresse 1]

La société KMTD 16,

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

Madame, [K], [N],

demeurant, [Adresse 1]

tous représentés par Maître Carlo BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1933

ET :

Le Syndicat des Copropriétaires du, [Adresse 4], représenté par son syndic la Société Foncia Chadefaux, Lecoq,

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263, non comparant

La société FONCIA CHADEFAUX, [S],

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CO AND CO était propriétaire d’un immeuble sis, [Adresse 6] (93).

Un état descriptif de division a été établi le 25 février 2022, soumettant l’immeuble au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le même jour, le règlement de copropriété a désigné la société FONCIA CHADEFAUX, [S] en qualité de syndic.

La société KMTD 16, Mesdames, [L], [I],, [Z], [M] et, [K], [N] ainsi que Messieurs, [Q], [J],, [V], [T],, [P], [Y] ont acquis auprès de la SCI CO AND CO les lots n°2, 8, 12, 13, 14 et 15 au sein de l’ensemble immobilier.

Mandaté par la société FONCIA CHADEFAUX, [S] en sa qualité de syndic, Monsieur, [R], [H], architecte, a rendu un rapport d’expertise le 14 avril 2025, s’agissant de l’affaissement du plancher bas de l’appartement du 2ème étage.

Un deuxième rapport d’expertise a été établi le 25 juin 2025 par la société ELLY EXPERTISE, également mandatée par le syndic, faisant état de divers désordres structurels affectant l’immeuble (humidité des logements, infiltrations, vétusté de la couverture, dysfonctionnement des systèmes de ventilation notamment).

Le même jour, un rapport a été rendu par la société DIGISECUR s’agissant de l’installation électrique.

Par acte du 20 novembre 2025, la société KMTD 16, Mesdames, [L], [I],, [Z], [M] et, [K], [N] ainsi que Messieurs, [Q], [J],, [V], [T],, [P], [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que la société FONCIA CHADEFAUX, [S] devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé afin de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner un administrateur ad hoc.

Au terme de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la société KMTD 16, Mesdames, [L], [I],, [Z], [M] et, [K], [N] ainsi que Messieurs, [Q], [J],, [V], [T],, [P], [Y] sollicitent du juge des référés de:

— ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer l’origine et la teneur des désordres affectant l’immeuble, et de préconiser les mesures destinées à y remédier,

— ordonner la désignation d’un administrateur ad hoc chargé d’accomplir les missions de syndic, et notamment :

• d’assister à toutes opérations d’expertise, produire les pièces utiles, formuler toutes observations techniques et demandes complémentaires de mission ;

• prendre toutes mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la sécurité des occupants, y compris, en cas d’urgence, la décision de faire exécuter des travaux provisoires ou de sécurité, sous réserve d’en informer sans délai le juge des référés et les copropriétaires ;

• établir, si nécessaire, un plan de trésorerie permettant de financer l’expertise, les mesures conservatoires et les travaux urgents, en proposant à l’assemblée générale les appels de fonds appropriés ;

• saisir le juge des référés de toute difficulté d’exécution de sa mission, en particulier en cas de refus de coopération du syndic sortant, de la SCI CO AND CO ou de tout autre intervenant.

• rendre un rapport d’étape au juge des référés à l’issue des six premiers mois de sa mission, présentant les mesures prises et celles à prévoir pour assurer la sauvegarde de la copropriété ;

En tout état de cause,

— dispenser la société KMTD 16, Mesdames, [L], [I],, [Z], [M] et, [K], [N] ainsi que Messieurs, [Q], [J],, [V], [T],, [P], [Y], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA CHADEFAUX, [S] à leur payer la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA CHADEFAUX, [S] aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande d’expertise, se fondant sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que sur les rapports précités, ils font valoir que l’immeuble est affecté de graves désordres structurels, dissimulés par la SCI CO AND CO lors de la vente des lots. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires est empêché d’agir en justice, la SCI CO AND CO étant copropriétaire majoritaire.

Au soutien de leur demande de désignation d’un administrateur ad hoc, se fondant sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 49 du décret du 17 mars 1967, ils soutiennent que, pourtant dûment informée depuis plusieurs mois de l’existence de divers désordres faisant peser de graves risques quant à la sécurité des biens et des personnes, la société FONCIA CHADEFAUX, [S] n’a mis en œuvre aucune mesure destinée à y remédier efficacement.

Au terme de ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la société FONCIA CHADEFAUX, [S] sollicite du juge des référés de :

— DEBOUTER Madame, [L], [I], Monsieur, [Q], [J], Monsieur, [V], [T], Monsieur, [P], [Y], Madame, [Z], [M], La société KMTD16 et Madame, [K], [N] de leurs demandes à son encontre ;

— La METTRE HORS DE CAUSE

— DEBOUTER Madame, [L], [I], Monsieur, [Q], [J], Monsieur, [V], [T], Monsieur, [P], [Y], Madame, [Z], [M], la société KMTD16 et Madame, [K], [N] de leur demande d’expertise judiciaire ;

— DEBOUTER Madame, [L], [I], Monsieur, [Q], [J], Monsieur, [V], [T], Monsieur, [P], [Y], Madame, [Z], [M], la société KMTD16 et Madame, [K], [N] de leur demande de désignation d’un administrateur ad hoc ;

— CONDAMNER Madame, [L], [I], Monsieur, [Q], [J], Monsieur, [V], [T], Monsieur, [P], [Y], Madame, [Z], [M], la société KMTD16 et Madame, [K], [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire, si une expertise devait être ordonnée :

— PRENDRE ACTE des Protestations et Réserves du cabinet FONCIA CHADEFAUX, [S] sur l’opportunité et l’étendue de la mission d’expertise ;

— METTRE les frais d’expertise à la charge exclusive des demandeurs à l’instance ;

— RESERVER les frais irrépétibles et les dépens.

Elle sollicite à titre liminaire sa mise hors de cause, faisant valoir qu’elle a accompli en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 toutes les diligences nécessaires dès qu’elle a eu connaissance des désordres en avril 2025.

Elle s’oppose à la demande d’expertise, faisant valoir que les différents experts mandatés par ses soins n’ont pas évoqué de péril imminent. Elle ajoute que la réalisation des travaux de réhabilitation a été votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 10 février 2026, et que Madame, [K], [N], demanderesse, s’est déjà opposée à ce que des travaux soient réalisés sur ses lots.

S’agissant de la demande de désignation d’un administrateur ad hoc, se fondant sur l’article 49 du décret du 17 mars 1967 ainsi que sur l’article 1353 du code civil, elle indique avoir missionné divers experts après avoir été informée des désordres affectant l’immeuble, et que le gérant de la SCI KMTD16 lui a demandé de ne pas valider la prestation de l’architecte avant le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle ajoute que les dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 prévoient l’envoi d’une mise en demeure, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Le Syndicat des Copropriétaires du, [Adresse 4] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIVATION

Sur la demande de mise hors de cause

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

En l’espèce, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence saisi d’une demande d’expertise, de se prononcer sur l’éventuelle responsabilité du syndic dans la gestion de l’immeuble.

Il convient par conséquent de débouter la société FONCIA CHADEFAUX, [S] de sa demande de mise hors de cause.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, le fait que des travaux aient été votés ou que la société FONCIA CHADEFAUX, [S] ait accompli ou non les diligences qui lui incombaient est sans rapport avec la nécessité d’établir l’existence de désordres et l’antériorité de ceux-ci aux actes de vente.

Les demandeurs justifient, par la production des rapports d’expertise réalisés par Monsieur, [H], la SAS DELFY ainsi que Monsieur, [A], rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

L’expertise sera par conséquent ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur la demande de mandat ad hoc

L’article 49 du décret du 17 mars 1967 prévoit que dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas avoir adressé à la société FONCIA CHADEFAUX, [S] une quelconque mise en demeure, ni qu’il y ait urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique.

Leur demande de désignation d’un administrateur ad hoc sera par conséquent jugée irrecevable.

Il convient en équité de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandeurs seront déboutés de leur demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Déboutons la société FONCIA CHADEFAUX, [S] de sa demande de mise hors de cause,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur, [G], [O],

[Adresse 7], [Localité 1], [Adresse 8]

Tél :, [XXXXXXXX01] Fax :, [XXXXXXXX02]

Port. : 06.80.25.76.37

Email :, [Courriel 1]

Expert près la Cour d’appel de Paris

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

— Se rendre sur les lieux sis, [Adresse 9], [Localité 2] (93) après y avoir convoqué les parties ;

— Examiner les désordres allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes ;

— Pour chacun des désordres, préciser si les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropres à sa destination;

— Fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixons à la somme de 4 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société KMTD 16, Mesdames, [L], [I],, [Z], [M] et, [K], [N] ainsi que Messieurs, [Q], [J],, [V], [T],, [P], [Y] à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de Bobigny pour le 14 mai 2026 ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, toute partie ayant intérêt pourra consigner en lien et place des demandeurs dans un délai supplémentaire de 15 jours ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de Bobigny (Contrôle des Expertises) avant le 14 avril 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Jugeons irrecevable la demande formée par la société KMTD 16, Mesdames, [L], [I],, [Z], [M] et, [K], [N] ainsi que Messieurs, [Q], [J],, [V], [T] et, [P], [Y] en désignation d’un administrateur ad hoc,

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles ;

Déboutons la société KMTD 16, Mesdames, [L], [I],, [Z], [M] et, [K], [N] ainsi que Messieurs, [Q], [J],, [V], [T] et, [P], [Y] de leur demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 MARS 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE