TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 23/09688 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XSKD

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Rémi GIROUTX, avocat au barreau de LILLE

Mme [M] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Rémi GIROUTX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A.R.L. BR IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

Mme [Z] [O]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE

M. [N] [X]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 28 Février 2025.

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Décembre 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 3 mars 2023, Mme [M] [D] et M. [B] [Y], ci-après les époux [Y] ou les acquéreurs, ont fait l’acquisition auprès de Mme [Z] [O] et de M. [N] [X], ci-après les époux [X] ou les vendeurs, d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] au prix de 235.000 euros.

La vente s’est faite par l’intermédiaire de l’agence BR Immobilier. L’annonce mentionnait une surface habitable de 90 m2.

Soutenant avoir découvert postérieurement à la vente que la surface de la maison était en réalité de 80,80 m2, les époux [Y] ont pris attache avec les vendeurs et l’agence immobilière aux fins d’arrangement amiable.

En l’absence de réponse, leur assureur protection juridique, par courriers en date du 6 juin 2023, les a mis en demeure de verser aux époux [Y] une indemnisation à hauteur de 20.000 euros.

Suivant exploit délivré le 19 octobre 2023, Mme [M] [D] et M. [B] [Y] ont fait assigner Mme [Z] [O] et M. [N] [X] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir engager leur responsabilité contractuelle. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/10068.

Suivant exploit délivré le 23 octobre 2023, Mme [M] [D] et M. [B] [Y] ont fait assigner la société BR Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir engager sa responsabilité délictuelle. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/09688.

Par ordonnance en date du 27 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le numéro RG 23/09688.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 17 décembre 2024 pour Mme [M] [D] et M. [B] [Y], le 25 février 2025 pour Mme [Z] [O] et M. [N] [X] et le 17 décembre 2024 pour la société BR Immobilier.

La clôture des débats est intervenue le 28 février 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 6 octobre 2025.

* * * *

Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [M] [D] et M. [B] [Y] demandent au tribunal de :

juger que la responsabilité contractuelle des époux [X] est engagée pour manquement à la délivrance de contenance légale conforme, manquement au devoir d’information contractuelle et pour dol vice du consentement,juger que la responsabilité délictuelle de l’agence BR Immobilier est engagée pour :* manquement à son devoir d’information et de conseil,

* dissimulation d’informations,

* négligence fautive quant à la vérification des travaux énoncés,

juger que l’erreur commise sur la surface habitable leur cause un préjudice certain dès lors qu’ils revendront à ce jour pour une surface réelle moindre,

En conséquence,

condamner solidairement les époux [X] et l’agence BR Immobilier au paiement de la somme de 24.022 euros en indemnisation du manquement au devoir d’information sur la contenance légale constitutive d’un dol,condamner solidairement les époux [X] et l’agence BR Immobilier au paiement de la somme de 5. 000 euros en réparation du préjudice moral subi,condamner l’agence BR Immobilier au remboursement des honoraires payés, soit la somme de 9.000 euros, au titre de sa responsabilité délictuelle,condamner les époux [X] à les garantir de toutes sommes réclamées en raison de travaux non déclarés, condamner solidairement les époux [X] et l’agence BR Immobilier au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,dépens comme de droit.

Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [Z] [O] et M. [N] [X] demandent au tribunal de :

A titre principal :

constater que leur responsabilité ne saurait être engagée,

En conséquence :

débouter M. [B] [Y] et de Mme [M] [D] del’ensemble de leur demande en paiement de la somme de 24.022 euros en réparation d’unmanquement à la délivrance et en restitution proportionnelle du prix,débouter M. [B] [Y] et de Mme [M] [D] de leurdemande en paiement de la somme de 5.000 euros en dommage et intérêts fondée sur un préjudice moral,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, leur responsabilité devaitêtre retenue :

dire que l’agence BR Immobilier sera condamnée solidairement au paiement dessommes prononcées à leur encontre,condamner solidairement M. [B] [Y] et de Mme [M] [D] à leur payer à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières écritures, la société BR Immobilier demande au tribunal de :

débouter les consorts [I] et les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

condamner les consorts [X] à la garantir de l’ensemble des condamnations éventuellement prononcées à son encontre,

En toute hypothèse,

condamner, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, les consorts [I] et les consorts [X] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, les consorts [I] et les consorts [X] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “juger” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la responsabilité des vendeurs

Les acquéreurs invoquent à titre principal deux moyens : le défaut de délivrance conforme et le manquement au devoir d’information à l’origine d’un dol. A titre subsidiaire, ils invoquent la garantie des vices cachés.

Sur le défaut de délivrance conforme

L’article 1616 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées ».

Selon l’article 1617 du même code, « si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat.

Si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir d’une diminution proportionnelle du prix ».

En cas de manquement grave, la résolution de la vente peut être prononcée. L’acquéreur peut également obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

La charge de la preuve de la non conformité pèse sur l’acquéreur.

En l’espèce, les acquéreurs font valoir qu’il leur a été vendu une maison d’une surface habitable de 90m2, ainsi que cela ressortait de l’annonce de l’agence immobilière et du diagnostic de performance énergétique, alors qu’en réalité la surface véritable est de 80,80 m2 soit une différence de 9,2 m2. Sur la base d’un prix au m2 de 2.611 euros, ils réclament ainsi une diminution du prix de vente à hauteur de 24.022 euros.

Les vendeurs font valoir que la surface habitable n’a pas à être prise en compte dans la vente d’immeuble individuel, contrairement à la vente d’un immeuble en copropriété, cette surface n’étant nullement mentionnée dans l’acte de vente. Ils précisent que la contenance visée à l’article 1617 du code civil correspond à la superficie de la parcelle cadastrale et non à la surface habitable. Ils ajoutent que les combles ne sont pas aménagés et que, lorsqu’ils le seront, la surface sera bien de 90m2. Enfin, ils indiquent que les acquéreurs ont pu visiter le bien et étaient à même de calculer la surface indiquée, que cette surface n’était pas un élément déterminant de leur consentement et que l’acte de vente contient une clause de non garantie de la superficie des constructions.

Comme le font valoir à juste titre les vendeurs, seule la vente de lots en copropriété impose la mention dans l’acte de vente de la surface privative des dits lots et prévoit une action spécifique en diminution du prix en cas de moindre mesure en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette disposition ne s’applique pas à la vente de maison individuelle. Ainsi, la superficie n’a pas à être mentionnée dans l’acte de vente.

Ce n’est que dans l’hypothèse où l’acte de vente mentionnerait la superficie de l’immeuble individuel que les vendeurs s’exposeraient, en application des articles 1616 et 1617 précités, à une réduction du prix de vente si la superficie réelle était inférieure.

Dans la présente espèce, ni l’acte authentique de vente du 3 mars 2023, ni le compromis de vente du 30 décembre 2022 ne mentionnent la surface habitable de la maison vendue. Les vendeurs ne se sont pas engagés à vendre telle surface de sorte qu’il est indifférent que l’annonce publiée par l’agence immobilière mentionnait une surface habitable de 90 m2 tout comme le diagnostic de performance énergétique réalisé avant la vente. En effet, ce qui définit les caractéristiques du bien entrées dans le champ contractuel sont celles expressément mentionnées à l’acte de vente, parmi lesquelles ne figure pas celle de la surface habitable.

En outre, l’acte de vente prévoit expressément, en page 8, que le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions.

Cette clause de non garantie est parfaitement licite et connue des acquéreurs de sorte qu’ils sont mal fondés à agir sur le fondement de la délivrance non conforme.

Sur le manquement au devoir d’information constitutif d’un dol

L’article 1112-1 du code civil dispose que :

« [Localité 8] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en état tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’article 1137 alinéa 2 du même code prévoit quant à lui que :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Pour être caractérisée, la réticence dolosive suppose à la fois un manquement à l’obligation d’information procédant de l’intention de tromper qui ne soit donc ni une erreur, ni une négligence, et un manquement qui provoque effectivement une erreur elle-même déterminante du consentement de l’erans.

Le dol est une cause de nullité relative du contrat. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

En l’espèce, les acquéreurs reprochent aux vendeurs de ne leur avoir transmis aucune information s’agissant des travaux réalisés en 2009 et de leur avoir fourni une information erronée s’agissant de la surface du bien, laquelle est selon eux inférieure de 9,2 m2 par rapport à celle annoncée.

Ils leur reprochent également de ne pas leur avoir indiqué qu’ils avaient réalisé l’aménagement des combles sans obtenir de déclaration préalable ce qui les exposent à un risque de rattrapage d’imposition ou de démolition de la construction, outre le fait qu’ils ont payé le bien à un prix supérieur à la surface réelle. Enfin, ils leur reprochent, au titre des travaux entrepris depuis moins de 10 ans, de ne pas avoir remis la facture relative au changement de chaudière et celle relative à la réalisation d’un pavage extérieur.

Les vendeurs font valoir que l’obligation de déclarer les travaux concerne ceux réalisés depuis moins de 10 ans afin de faciliter les démarches de l’acquéreur en cas de sinistre survenant sur des ouvrages soumis à garantie décennale de sorte qu’aucune réticence dolosive ne peut être retenue au titre des travaux réalisés en 2009. Ils ajoutent que la facture d’entretien de la chaudière était bien annexée à l’acte de vente et qu’ils n’ont pas fait réaliser le pavage extérieur par la société CP Pavage, M. [N] [X] l’ayant réalisé lui-même avec son neveu. Ils indiquent qu’ils n’ont jamais dissimulé la surface de la maison de 80 m2 puisqu’il s’agit de celle déclarée auprès d’EDF et de la publicité foncière.

A titre liminaire, le tribunal relève que les développements relatifs au défaut d’information s’agissant de la chaudière et du pavage extérieur sont sans incidence sur l’objet du litige puisque les acquéreurs reprochent essentiellement aux vendeurs de leur avoir caché la surface véritable de la maison et de ne pas les avoir informés de la réalisation de travaux sans permis ou déclaration, en particulier de ce que les combles auraient été aménagés sans déclaration préalable, et ce en violation des règles du code de l’urbanisme. Ils admettent d’ailleurs dans leurs conclusions qu’il s’agit d’un manquement minime.

S’agissant de la pergola, il ressort de la pièce n°9 versée par les acquéreurs eux-mêmes que les époux [X] avaient déposé une déclaration préalable le 30 avril 2009 pour la réalisation d’une pergola. Ils soutiennent que cette déclaration préalable ne leur a été communiquée que postérieurement à l’acte de vente par l’agent immobilier, ce qu’ils ne démontrent aucunement. En effet, ils ne produisent pas les prétendus échanges avec l’agence immobilière par lesquels cette dernière aurait transmis la déclaration préalable de 2009 postérieurement à la vente. En outre, le tribunal relève qu’ils ont versé aux débats l’acte de vente sans les annexes ne mettant pas le tribunal en mesure de vérifier si cette déclaration préalable était ou non annexée à l’acte de vente.

Ainsi, il n’est nullement démontré que les époux [X] auraient manqué à leur obligation d’information s’agissant des travaux réalisés pour la pergola.

S’agissant des combles, les vendeurs, dont les développements sont peu clairs sur le sujet, semblent contester avoir aménagé les combles puisqu’ils indiquent, en page 4, que « les époux [Y] ont acquis un immeuble d’une surface de 90m2 comprenant les combles, dont 80m2 sont actuellement habités ». Ils indiquent également en page 5 que « lorsqu’ils [les combles] seront aménagés, l’assiette foncière se fera sur 90 m2 ».

Pourtant, l’annonce publiée par l’agence BR Immobilier mentionne que les combles sont aménagés.

Dans ces conclusions, l’agence immobilière, qui a nécessairement visité le bien, confirme que les combles étaient déjà aménagés et habités. Et il ressort du rapport du cabinet Activ Expertise, sollicité par les acquéreurs en décembre 2023 pour un métrage et un diagnostic de performance énergétique, que les combles sont aménagés (page 4/11 du rapport, pièce 21 en demande).

Si le tribunal regrette qu’aucune photographie des dits combles n’ait été versée aux débats, il considère néanmoins qu’il est manifeste que les combles ont bien été aménagés avant la vente aux époux [Y].

Depuis le 1er mars 2012, l’article R421-17 du code de l’urbanisme prévoit que les travaux qui ont pour effet la création d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher supérieure à 5m2, sans dépasser 20m2, doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. Avant cette date, et depuis le 1er octobre 2007, l’obligation de déclaration préalable était exigée pour les travaux ayant pour effet la création d’une surface hors oeuvre brute supérieure à 2m2 et inférieure ou égale à 20m2.

Il appartient aux acquéreurs de démontrer que l’aménagement des combles aurait été fait en violation des règles d’urbanisme et que les vendeurs leur auraient sciemment dissimulé cette information.

L’acte de vente comprend une clause ainsi rédigée (page 11) :

« Absence d’opération de construction ou de rénovation depuis dix ans

Le vendeur déclare qu’à sa connaissance :

• aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années

• aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai ».

Les époux [X] ont ainsi déclaré n’avoir effectué aucune construction ou rénovation dans les dix dernières années, soit depuis l’année 2013. Il ne leur a pas été demandé de déclarer d’éventuels travaux effectués depuis plus de 10 ans.

Il convient de rappeler que la bonne foi est présumée et qu’aucun élément ne permet de considérer que les combles auraient été aménagés depuis moins de 10 ans au moment de la vente et que les époux [X] auraient ainsi fait de fausses déclarations dans l’acte de vente. Il n’est en effet versé aucun élément en ce sens par les acquéreurs. Les combles ont donc été aménagés depuis plus de 10 ans, soit avant 2013.

Alors que les termes de l’article R421-17 du code de l’urbanisme ont été modifiés à effet au 1er mars 2012 et qu’aucun élément ne permet de dater l’aménagement des combles, il n’est pas justifié de ce que cet aménagement aurait été, à l’époque, soumis à l’obligation de déclaration préalable.

En outre, il convient de rappeler que les époux [X] ne sont pas des professionnels de l’immobilier et que le notaire ne leur a pas demandé de déclarer des travaux effectués depuis plus de 10 ans. Dans ces conditions, il ne peut leur être reproché de ne pas avoir évoqué dans l’acte de vente la manière dont les travaux d’aménagement des combles avaient été réalisés.

Par ailleurs, il ne peut être considéré qu’il était déterminant du consentement des acquéreurs de savoir dans quelles circonstances les travaux d’aménagement des combles avaient été réalisés alors que, ayant par eux-mêmes constaté cet aménagement, ils ne justifient pas avoir questionné les vendeurs ou l’agent immobilier sur les éventuelles autorisations administratives obtenues de sorte que cette question n’est pas entrée dans le champ contractuel.

De manière surabondante, le tribunal relève que les acquéreurs, pour solliciter des dommages et intérêts, invoquent un risque de se voir imposer une démolition de la construction et de se voir réclamer un rattrapage d’imposition, risque qui, à ce stade et au vu de ce qui vient d’être dit, n’est qu’hypothétique et ne peut donner lieu à indemnisation.

Aucun dol n’est donc caractérisé s’agissant de la réalisation des travaux d’aménagement des combles.

S’agissant enfin de la surface de la maison, il a été dit plus haut que l’acte de vente ne mentionne nullement cette surface laquelle n’est donc pas entrée dans le champ contractuel convenu entre les parties.

Il est exact que l’annonce de l’agence immobilière mentionnait une surface habitable de 90 m2 reprenant en cela les mentions figurant dans le diagnostic de performance énergétique réalisé avant la vente sans qu’il ne soit possible de déterminer de quelle manière cette surface a été calculée.

Lors de leur emménagement le 20 août 2002, les vendeurs ont déclaré auprès d’EDF une surface de 80 m2. Ils ont fait de même lors de la déclaration préalable déposée le 30 avril 2009. L’architecte de l’époque avait calculé une surface totale habitable de 80,80 m2. C’est effectivement la surface retenue par le service des impôts pour le calcul de la taxe foncière.

Il a été dit plus haut que la déclaration préalable de 2009 est produite par les acquéreurs et qu’il n’est nullement démontré qu’ils auraient obtenu cette pièce postérieurement à la vente. Il en va de même de leur pièce 11 qui correspond à la souscription par les époux [X] d’un abonnement EDF lors de leur emménagement en 2002. Ainsi, il n’est pas démontré qu’ils auraient ignoré que la surface habitable de la maison était davantage de 80 m2.

Ils versent aux débats le rapport du cabinet Activ’Expertise qui mentionne une surface habitable totale de 76,58 m2, soit une surface qui se rapproche davantage des 80 m2 initiaux que des 90 m2 mentionnés dans l’annonce.

Dans le rapport, il est indiqué que, selon l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitat, la surface habitable d’une logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Le rapport mentionne l’existence de combles aménagés sans pour autant qu’une surface habitable ne soit retenue pour ces combles, ce qui peut s’expliquer par le fait que la hauteur sous plafond serait inférieure à 1,80 m2.

Le seul fait que la surface des combles aménagés ne correspondent pas à la surface habitable au sens du code de la construction et de l’habitat ne signifie pas qu’ils ne pouvaient pas être effectivement occupés. Les acquéreurs ne soutiennent d’ailleurs pas qu’au moment des visites les combles n’étaient pas habités.

Ils constituent donc une surface utile qui a pu être prise en compte dans les 90 m2 mentionnés dans l’annonce.

De toute évidence, les époux [X], qui ne sont pas spécialistes du métrage, ont pu légitimement penser que leur maison faisait 90 m2 plutôt que 80 m2 du fait de l’aménagement des combles. En toutes hypothèses, ils ne se sont pas engagés contractuellement à délivrer telle surface plutôt que telle autre et rien ne vient établir qu’ils auraient sciemment menti sur la surface de leur bien.

Aucune réticence dolosive n’est ainsi caractérisée.

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » .

Pour faire obstacle à l’application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices.

En l’espèce, les acquéreurs font valoir que le non respect des règles du droit de l’urbanisme en cas de travaux réalisés sans autorisation préalable est un défaut viciant la chose vendue, qu’il s’agit d’un défaut caché qui diminue l’usage du bien puisqu’il nuit à la jouissance paisible et fait courir un risque certain. Ils ajoutent qu’il n’auraient pas acquis le bien, ou à moindre prix en diminuant la surface non déclarée et non officielle.

Les vendeurs n’ont pas répondu à la demande fondée sur la garantie des vices cachés.

Il a été dit plus haut que la date d’aménagement des combles n’était pas connue et qu’il n’était pas démontré qu’à l’époque de cet aménagement une déclaration préalable était obligatoire.

Ainsi, le défaut invoqué par les acquéreurs, à savoir le non respect des règles du droit de l’urbanisme, n’est pas établi.

En outre, rien n’établit que le non respect des règles du droit de l’urbanisme, à le supposer établi, diminuerait tellement l’usage du bien que les époux [Y] ne l’aurait pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’il avait eu connaissance de ce non respect.

De manière surabondante, le tribunal relève que l’acte de vente contient classiquement une clause d’exonération de la garantie des vices cachés qui ne peut être écartée que s’il est prouvé par l’acquéreur que le vendeur avait connaissance du vice caché. Or, il n’est pas établi que les époux [X] auraient délibérément réalisé ou fait réaliser des travaux en violation des règles d’urbanisme de sorte que la clause d’exonération des vices cachés doit s’appliquer.

La garantie des vices cachés ne peut donc s’appliquer.

Compte tenu de ce qui précède, les époux [Y] seront déboutés en intégralité des demandes formées à l’encontre des époux [X].

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité de l’agent immobilier pour les dommages subis par toutes les personnes parties à une opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles a un fondement contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

Un manquement d’ordre contractuel peut être constitutif d’un manquement délictuel envers le tiers au contrat.

L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

A l’égard des tiers, l’agent immobilier est tenu de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

L’agent immobilier est tenu, au titre de son obligation d’information et de conseil, de se renseigner sur l’état du bien vendu, sans s’arrêter aux informations données par le vendeur, d’alerter les acquéreurs sur les conséquences des vices apparents et de rendre apparents ceux que sa qualité de professionnel lui permet de déceler.

En l’espèce, les époux [Y] recherchent la responsabilité délictuelle de l’agence BR Immobilier. Ils font valoir que cette dernière a manqué à son devoir d’information et de conseil en présentant le bien comme ayant une surface habitable de 90 m2 alors qu’elle savait qu’il en faisait en réalité 80,80 m2. Ils lui reprochent également de ne pas avoir sollicité auprès de ses clients le permis de construire ou la déclaration préalable pour l’aménagement des combles ainsi que la déclaration d’achèvement des travaux. Enfin, à titre complémentaire, ils affirment que l’agence immobilière a commis un dol en gardant pour elle des documents qu’elle avait en sa possession depuis le début de son mandat ou à tout le moins avant la signature du compromis. Ils estiment ainsi qu’elle s’est rendue complice du dol commis par les vendeurs et qu’elle doit être condamnée solidairement avec ces derniers.

La société BR Immobilier rappelle qu’il n’existe aucune obligation légale, s’agissant des maisons individuelles non soumises au régime de la copropriété, d’indiquer la surface du bien vendu dans le contrat de vente. Elle ajoute que la preuve de l’écart de surface n’est nullement rapportée par les acquéreurs. A supposer que la surface du bien soit un élément contractuel et qu’il existerait une différence de surface, elle estime qu’elle n’a commis aucune faute dès lors qu’elle n’avait pas à remettre en cause les mesures réalisées par le diagnostiqueur de performance énergétique. S’agissant des combles, elle rappelle que les vendeurs ont déclaré qu’ils n’avaient fait aucun travaux de construction ou de rénovation dans les dix dernières années de sorte qu’elle n’avait pas à vérifier si les travaux étaient couverts par une garantie décennale ou s’ils avaient été faits conformément aux règles d’urbanisme. Enfin, elle fait valoir que le dol suppose d’établir l’intention de tromper l’acquéreur, ce qui n’est pas démontré, et qu’il doit porter sur un élément déterminant du consentement, ce qui n’est pas le cas.

Sur le dol, il a déjà été dit plus haut qu’il n’était pas démontré par les acquéreurs que l’agence immobilière leur aurait transmis, postérieurement à la vente, des documents sur lesquels était mentionnée une surface habitable de 80,80 m2 de sorte qu’aucune réticence dolosive ne peut être reprochée à ce titre à l’agence immobilière.

S’agissant de l’erreur sur la surface du bien, comme indiqué plus haut, l’indication d’une surface dans l’annonce immobilière destinée à la commercialisation du bien n’a pas de valeur contractuelle et le bien de l’espèce n’est pas soumis à la loi Carrez dès lors qu’il ne s’agit pas d’un bien en copropriété. Les parties n’ont pas fait entrer dans le champ contractuel la surface de la maison. Si tel avait été le cas, elle aurait été mentionnée dans l’acte de vente, ce qui n’a pas été fait.

En outre, rien ne démontre que l’agence immobilière aurait eu connaissance des documents sur lesquels apparaît une surface de 80,80 m2. Elle s’est basée, pour faire son annonce, sur la surface de 90m2 mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique préalable à la vente.

Il ne peut être reproché à l’agence immobilière de ne pas avoir procéder elle-même à un métrage du bien alors que les acquéreurs ont pu le visiter et ont été en mesure de se convaincre de sa consistance et de faire les vérifications qu’ils estimaient nécessaires, notamment en termes de superficie. Ils ne démontrent ni n’allèguent s’être questionnés sur la surface réelle du bien en le visitant, étant rappelé que les combes étaient aménagés, et avoir demandé à l’agence immobilière de procéder à un nouveau métrage.

Aucune faute ne peut être retenue à ce titre.

De manière surabondante, le tribunal relève que les époux [Y] sollicitent la condamnation solidaire de l’agence immobilière au paiement de la somme de 24.022 euros correspondant à la réduction du prix de vente du fait de la surface selon eux erronée de l’habitation. Or, il est constant que la restitution du montant de la réduction du prix, qui est une obligation spécifique du vendeur, ne constitue pas un préjudice indemnisable qui l’autoriserait à en demander la garantie au professionnel ayant réalisé les mesures. En effet, il s’agit de la restitution d’une somme indûment perçue par le vendeur au titre de la délivrance d’une superficie moindre à celle annoncée. Ainsi, à supposer qu’une faute puisse être retenue à l’encontre de l’agence immobilière s’agissant de la surface du bien, les acquéreurs seraient mal fondés à obtenir la condamnation solidaire de celle-ci à la restitution d’une partie du prix de vente.

S’agissant enfin des combles, il a été dit plus haut que les éléments versés au dossier ne permettaient pas de dater leur aménagement et d’établir si les règles d’urbanisme alors en vigueur avaient été respectées. Les vendeurs ont déclaré n’avoir fait aucun travaux de construction ou de rénovation dans les dix dernières années et l’agence immobilière n’avait aucune raison de remettre en cause leurs déclarations. Il ne peut ainsi lui être reproché de ne pas avoir recherché la date exacte d’aménagement des combles et de ne pas avoir vérifié les règles d’urbanisme alors en vigueur et leur respect ou non respect.

Au surplus, au titre du préjudice dont les époux [Y] réclament réparation, ils invoquent un risque de rattrapage fiscal ou de demande de démolition de la construction, risque qui, au vu des pièces versées aux débats, est à ce stade purement hypothétique.

Aucune faute n’étant retenue à l’encontre de l’agence immobilière, les demandes des époux [Y] formées à son encontre seront entièrement rejetées.

Eu égard au sens de la décision, il n’y a pas lieu de se prononcer sur les appels en garantie réciproques formés par les vendeurs et l’agence immobilière.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Les époux [Y], qui succombent, supporteront la charge des dépens, ce qui entraîne rejet de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de les condamner in solidum à verser aux époux [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à l’agence immobilière la somme de 2.000 euros au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Mme [M] [D] et M. [B] [Y] de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de Mme [Z] [O] et M. [N] [X],

Déboute Mme [M] [D] et M. [B] [Y] de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la société BR Immobilier,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum Mme [M] [D] et M. [B] [Y] aux dépens,

Condamne in solidum Mme [M] [D] et M. [B] [Y] à payer à Mme [Z] [O] et M. [N] [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [M] [D] et M. [B] [Y] à payer à la société BR Immobilier la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier, La présidente,