TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/10015

N° Portalis DB3S-W-B7I-2EAD

Minute : 249/25

Société ANTIN RESIDENCES S.A. D’HLM

Représentant : M^e LEGITIA, avocat au barreau

de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [B] [T]

Madame [C] [K] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Cabinet LEGITIA

Copie délivrée à :

M. [B] [T]

MME [K] [O]

Le 17 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société ANTIN RESIDENCES, S.A. D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Patricia ALMEIDA, Avocat au Barreau du Val-de-Marne, substituant le Cabinet LEGITIA, Avocats au Barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 8]

Non comparant

Madame [C] [K] [O], demeurant [Adresse 8]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Le 9 janvier 2024, Antin Résidences a fait délivrer à Mme [K] [O] et M. [B] [T] un commandement de payer la somme en principal de 6468,95€ arrêtée à la date du 13 décembre 2023, en vertu d’un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 5].

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 septembre 2024, Antin Résidences a fait citer Mme [K] [O] et M. [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

o prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement graves et répétés des locataires à leur obligation principale de paiement,

o ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o les condamner solidairement au paiement de la somme de 5315,66€ au titre de la dette locative, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux,

o de dire que le sort des meuble sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

o les condamner solidairement à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation,

o rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil que le non-paiement des loyers est une inexécution suffisamment grave, que les locataires mis en demeure ne se sont pas exécutés et qu’il convient dès lors d’ordonner la résiliation judiciaire du bail.

A l’audience du 16 décembre 2024, Antin Résidences, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6338,65€ arrêtée à la date du 12 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement

Mme [C] [K] [O], comparante, a indiqué que M. [B] [T] a quitté le logement en février 2023. Elle a indiqué percevoir 600 euros par mois et avoir fait une demande pour percevoir l’allocation adulte handicapé ainsi qu’une demande auprès du fonds de solidarité logement et du fonds social énergie. Elle a indiqué que sa fille paye actuellement les loyers. Elle conteste le montant de la dette et affirme avoir réglé 910 euros le 13 décembre 2024. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 40 euros en sus du loyer courant.

M. [B] [T], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier reçu par la juridiction mentionne que Madame [C] [K] [O] a rencontré le travailleur social en compagnie de sa fille. Elle l’a informé que Monsieur [B] [T] a quitté le domicile en février 2023 sans prévenir le bailleur. Cette séparation a causé une baisse de revenus pour Madame [K] [O], qui suite à un accident de la vie, a du stopper son activité professionnelle, et a été licenciée pour inaptitude. Madame [K] [O] bénéficie désormais d’un suivi social lui permettant de faire une demande d’allocation personnalisée au logement, une demande de FSL et une demande FSE. Sa fille l’aide dans le règlement des loyers dans l’attente de la mise en place de l’APL.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 17 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 16 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Antin Résidences justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 16 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [C] [K] [O] indique que M. [B] [T] a quitté les lieux. Ce dernier ne justifie toutefois pas avoir valablement donné congé au bailleur et reste en conséquence encore tenu de respecter les obligations du bail.

Mme [C] [K] [O] affirme également avoir réglé la somme de 910 euros. A défaut de justifier dudit règlement, ce dernier ne sera pas déduit des sommes réclamées.

Antin Résidences produit un décompte indiquant que Mme [K] [O] et M. [B] [T] restent devoir la somme de 6338,65 € arrêtée à la date du 12 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 45,72 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par ANTIN RESIDENCES pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Mme [K] [O] et M. [B] [T] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 6 292,93 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du Code civil.

A défaut de clause de solidarité contractuelle, cette condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle les contrats sont soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 12 décembre 2024, que la dette s’élève à 6 292,93 euros.

L’examen du décompte démontre des paiements importants suite à la délivrance du commandement de payer et la reprise du paiement du loyer courant depuis cette date, toutefois insuffisants pour rembourser l’intégralité de la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, Mme [K] [O] justifie, à l’audience, d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif, la mise en place d’aides financières, en sus de celle apportée par sa fille, étant en cours.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de Mme [K] [O] et M. [B] [T] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera dès lors fixée une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-4 du code civil, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, Antin Résidences n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [O] et M. [B] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Antin Résidences, Mme [K] [O] et M. [B] [T] seront condamnés à lui verser une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [C] [K] [O] et M. [B] [T] à verser à Antin Résidences la somme de 6 292,93 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus ;

AUTORISE Mme [C] [K] [O] et M. [B] [T] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 40 euros, et un 24ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le bail verbal concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 5] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [C] [K] [O] et M. [B] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [C] [K] [O] et M. [B] [T] à payer à Antin Résidences une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués,

CONDAMNE Mme [C] [K] [O] et M. [B] [T] à verser à Antin Résidences une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [C] [K] [O] et M. [B] [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 17 février 2025.

La greffière, Le juge