N° RG 25/02689 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYL

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/02689 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYL

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7], sise [Adresse 10] [Localité 5] [Adresse 11], représenté par son syndic le cabinet AGENCE [Localité 12] IMMOBILIERE, SAS inscrite au RCS de [Localité 12] sous le n° 312.478.274. prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSE :

Madame [U] [B],

demeurant [Adresse 1]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de greffier

OBJET : Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par assignation délivrée le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Groupe Ziegelfeld sise [Adresse 9] à 67100 Strasbourg (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait Mme [U] [B] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

— condamner Mme [U] [B] à cesser toutes atteintes au règlement de copropriété de la résidence [7] sise [Adresse 8] à [Localité 12], représentée par son syndic le cabinet ASI, ainsi qu’à cesser tous les troubles qu’elle occasionne au voisinage et consistant notamment en :

* la dégradation de la façade de la copropriété au feutre ;

* l’affichage et pose de pancartes proférant des menaces envers les copropriétaires ;

* l’atteinte à l’esthétique du bâtiment en raison de l’encombrement de son balcon et des rebords de fenêtres ;

* des insultes et agressions envers les voisins et copropriétaires ;

* l’utilisation de lampes / phares braqués en direction des fenêtres de voisins au [Adresse 4] ;

* des nuisances sonores par l’utilisation d’une stéréo en continu ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 € par infraction constatée ;

— condamner Mme [U] [B] à déposer tous ses objets et effets personnels des rebords de fenêtres balcons et balustrades, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [U] [B] à remettre la façade en son état antérieur avant dégradation et inscriptions au feutre, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [U] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son syndic le cabinet ASI, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [U] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son syndic le cabinet ASI, la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [U] [B] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au fondement des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 1253 du code civil, que Mme [U] [B], copropriétaire, cause d’importantes nuisances aux occupants de l’immeuble ainsi qu’aux voisins de la copropriété par ses agissements graves et répétés, et qu’elle porte atteinte à l’harmonie et à l’esthétique de l’immeuble, comportements par ailleurs constitutifs de troubles anormaux du voisinage.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [U] [B] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 14 octobre 2025, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Il découle de ce texte qu’un syndicat des copropriétaires peut agir pour défendre l’intérêt collectif des copropriétaires soit du fait de l’atteinte à des parties communes, soit du fait du préjudice personnel subi par l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque les préjudices subis par les copropriétaires du fait des nuisances affectant tant les parties privatives des copropriétaires que notamment une façade de la copropriété qui est une partie commune. Le syndicat des copropriétaires bénéficie par conséquent de la qualité et d’un intérêt à agir pour faire cesser les nuisances générées par Mme [U] [B].

2. Sur la demande principale

2.1 Sur la demande tendant à faire cesser les nuisances

En application des dispositions de l’article 8, I. de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9, I. de la même loi dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est constant que les obligations imposées aux copropriétaires par le règlement de copropriété sont de nature contractuelle, de sorte que le copropriétaire qui les a méconnues met en jeu sa responsabilité contractuelle.

Tout copropriétaire, ainsi que le syndicat des copropriétaires, peuvent obtenir la cessation de l’infraction au règlement sans même avoir à justifier de l’existence d’un préjudice. Les sanctions sont celles du droit commun des contrats, donc, en principe, l’exécution en nature, sauf impossibilité.

Enfin, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation.

En l’espèce, l’article 16 du règlement de copropriété prévoit que :

« a) Chaque copropriétaire doit veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble et de ne pas troubler la jouissance des voisins par des bruits ou des odeurs quelconques.

e) aucun objet ne doit être déposé sur les bordures des fenêtres ou balcons, les propriétaires sont invités à mettre des fleurs sur les balcons ou fenêtres, à condition de prendre toutes les dispositions nécessaires pour assurer la sécurité des tiers (leur responsabilité se trouverait engagée) et que l’arrosage ne salisse pas les façades et n’incommode pas les voisins.

j) aucun des copropriétaires ou occupants ne pourra encombrer les parties communes, cour, passages, vestibules d’entrée, escaliers, paliers, arrière-vestibule, sorties etc… ni laisser séjourner des objets quelconques notamment les vélos ou les voitures d’enfants sauf tolérance que l’assemblée générale pourra toujours révoquer. »

L’article 17, intitulé « Usage des parties communes », dispose pour sa part que :

« Il ne doit rien être fait qui puisse modifier l’aspect des parties communes.

Seules sont autorisées les plaques de profession d’un format et d’une matière déterminée par décision du conseil syndical.

Les parties communes ne doivent pas être encombrées d’objets ni être utilisées par les copropriétaires pour leur usage personnel.

[…]

D’une manière générale, il ne doit rien être fait qui soit de nature à nuire à la propreté ou à la sécurité des immeubles et des garages.

Toutes dégradations causées aux choses communes par le fait d’un copropriétaire, de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui, sont réparées aux frais du copropriétaire intéressé. »

Le syndicat des copropriétaires produit les attestations de huit occupants de la copropriété qui font état d’insultes et d’agressions verbales quotidiennes de la part de Mme [U] [B] à leur encontre, de l’installation d’un spot par cette dernière braqué sur la façade du bâtiment situé [Adresse 3] qu’elle laisse allumé la nuit, et qu’elle allume parfois la radio à un volume très élevé y compris la nuit. Ils ajoutent que sur son balcon sont entreposés de nombreux objets et pancartes, lesquelles comportent des messages diffamatoires et insultants à l’égard de ses voisins. Ils relatent enfin qu’à la fin de l’été 2024 elle a dégradé la façade de l’immeuble en écrivant un message diffamatoire à l’égard de M. [M].

Ces attestations, établies en 2025, reprennent une partie des doléances déjà exprimées par leurs auteurs dans des courriels datant de 2023, à savoir un comportement erratique de Mme [U] [B] accompagné de cris et de propos incohérents, ainsi que l’éclairage intempestif de la façade en face de son appartement.

Ces déclarations sont encore corroborées par la production de la photographie d’un balcon recouvert d’objets entreposés, dont une pancarte avec les inscriptions suivantes : « Si quelqu’un entre sur mon balcon pour me voler manque d’éducation et d’humanité. A tous les journalistes de FRANCE et de NAVARRE venez voir comment mon voisin me vole et m’harcèle constamment. [M] = VOLEUR !!! ». Une autre pancarte présente sur le même balcon indique : « MES VOISINS RACISTES ME HARCÈLENT ». Enfin, sur la partie de la façade immédiatement attenante à ce balcon sont inscrits les mots : « VOLEUR [M] VOLEUR VOLEUR ».

Sont également produites trois plaintes déposées par M. [M] entre décembre 2023 et juillet 2024, ainsi qu’une main courante déposée par Mme [Y] au mois de novembre 2024, dénonçant les faits repris dans leurs attestations établies en 2025.

Il résulte de ces éléments que les faits dénoncés par le syndicat des copropriétaires sont suffisamment établis, étant relevé que Mme [U] [B] ne formule aucune observation faute de comparaître dans le cadre de la présente instance.

S’agissant d’une part des insultes et agressions commises par Mme [U] [B] envers les voisins et copropriétaires, ainsi que l’utilisation de lampes et phares braqués volontairement en direction des fenêtres des voisins du [Adresse 3], à dessein afin de les importuner, tel ne constitue pas une jouissance abusive des parties privatives contraire au règlement de copropriété ni un trouble anormal du voisinage, mais des comportements de nature à engager la responsabilité délictuelle de leur auteur, sans que ce fondement ne soit toutefois évoqué au soutien de la demande. Par conséquent, les demandes à ce titre seront rejetées.

S’agissant d’autre part des faits de dégradation de la façade de la copropriété au feutre, de l’encombrement du balcon et des rebords de fenêtres, de l’affichage et la pose de pancartes proférant des menaces envers les copropriétaires ainsi que des nuisances sonores occasionnées par l’utilisation d’une stéréo en continu, ces comportements sont directement contraires aux dispositions du règlement de copropriété dont la teneur a été rappelée ci-dessus, s’agissant de faits nuisant à la jouissance des voisins et à la bonne tenue de l’immeuble ainsi qu’à son harmonie.

Il est constant que le juge peut, même d’office, assortir sa décision d’une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision en application des dispositions de l’article L. 131-1, alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, compte tenu de l’inertie de Mme [U] [B] pendant plusieurs années, afin d’assurer l’effectivité de la présente décision il convient de la condamner à cesser ces atteintes au règlement de copropriété, sous astreinte de 50 € par infraction constatée à compter de la signification de la présente décision.

Il y a de même lieu de la condamner à débarrasser les balcons et rebords de fenêtres et à remettre la façade en état, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

2.2 Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

L’article 1231-4 du même code dispose que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires d’expliciter ni a fortiori de justifier de l’existence d’un préjudice l’affectant de façon directe et personnelle susceptible de recevoir indemnisation, sa demande de ce chef sera rejetée.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, Mme [U] [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

3.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Mme [U] [B] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

CONDAMNE Mme [U] [B] à cesser les atteintes au règlement de copropriété de la résidence Groupe Ziegelfeld sise [Adresse 9] à [Localité 6] consistant en la dégradation de la façade de la copropriété au feutre, l’affichage et la pose de pancartes proférant des menaces envers les copropriétaires, l’encombrement de son balcon et des rebords de fenêtres ainsi que les nuisances sonores par l’utilisation d’une stéréo en continu, et ce sous astreinte provisoire de 50 € (cinquante euros) par infraction constatée à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [U] [B] à déposer tous ses objets et effets personnels des rebords de fenêtres, balcons et balustrades de son appartement situé au sein de la résidence Groupe Ziegelfeld sise [Adresse 9] à [Localité 6], et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 50 € (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, dans la limite maximale de 60 jours ;

CONDAMNE Mme [U] [B] à remettre en son état antérieur la façade attenante au balcon de son appartement situé au sein de la résidence Groupe Ziegelfeld sise [Adresse 9] à [Localité 6], par la suppression de l’inscription « VOLEUR [M] VOLEUR VOLEUR », et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 50 € (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, dans la limite maximale de 60 jours ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Groupe Ziegelfeld sise [Adresse 9] à [Localité 6] de sa demande indemnitaire ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Groupe Ziegelfeld sise [Adresse 9] à [Localité 6] du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de Mme [U] [B] ;

CONDAMNE Mme [U] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Groupe Ziegelfeld sise [Adresse 9] à [Localité 6] une indemnité de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY