TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/10416 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4LD

N° de MINUTE : 25/01409

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES IMMEUBLE [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet BSGI, SAS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me [O], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE est propriétaire des lots n°98, 388 et 667 au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] et situé [Adresse 1] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 1] à Noisy-le-Grand (93160), représenté par son syndic en exercice le cabinet BSGI (S.A.S.), a fait assigner la S.C.I. [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins, notamment, d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Le juge de la mise en état ayant relevé des irrégularités dans cette assignation, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a fait signifier une nouvelle assignation à la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE le 12 mars 2025, demandant à la présente juridiction de :

— condamner la S.C.I. [Adresse 8] à lui payer la somme de 6634,61 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal capitalisables à compter de l’assignation ;

— condamner la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE à lui payer la somme de 504 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

— condamner la S.C.I. [Adresse 8] à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE à lui payer la somme de 2429 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la S.C.I. [Adresse 8] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 1] à [Localité 9] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE,

— le décompte de la créance réclamée à la S.C.I. [Adresse 8], arrêté au 19 juillet 2024, faisant apparaître un solde de 6634,61 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 25 juin 2022 et 10 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, et les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds adressés à la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à son ou à ses lots ;

— les relevés annuels de répartition des charges de l’exercice et les états des dépenses joints,

— la mise en demeure du 19 février 2024 adressée à la S.C.I. [Adresse 8].

L’examen de ces pièces fait apparaître qu’il convient de retrancher du décompte versé aux débats :

— les sommes de 1058,97, 33,30 et 108,39 euros figurant sur le décompte à la date du 01/01/2023 sous les intitulés, respectivement, de « APPEL 1ER TRIM 2003 », « 3 PORTILLONS COTE LAC 2/3 » et « 3 PORTILLONS COTE LAC 2/3 » qui se trouvent déjà incluses dans les causes du précédent jugement rendu le 11 mai 2023 par le tribunal de proximité du Raincy, celui-ci ayant au terme de son dispositif condamné la défenderesse au paiement de « la somme de 8651,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 12 janvier 2023, appel du 1er trimestre 2023 inclus »,

— la somme de 19,80 euros figurant sur le décompte à la date du 15/02/2023 sous l’intitulé « 2 badges SCI DU PONT D MONTEGIORE BOSKER », aucun justificatif pour rapporter la preuve de son bien-fondé ne se trouvant versé aux débats,

soit un total de 1220,46 euros à déduire.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 19 juillet 2024 s’élève donc à la somme de 6634,61 – 1220 soit 5414,15 euros.

De son côté, la S.C.I. [Adresse 8], non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 5414,15 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2023 et le 1er juillet 2024 inclus (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 19 juillet 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date de signification de l’assignation – régulière – introduisant la présente instance, ainsi que le sollicite le demandeur.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 12 mars 2025 date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée à la défenderesse le 19 février 2024 (48 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 12 mars 2024 (36 euros), constituent bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Il ne peut en revanche être fait droit à la demande au titre des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 180 euros facturés le 4 juin 2024, ces frais correspondant aux honoraires d’avocats qui seront arbitrés dans le cadre de la demande formée au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile, examinée ci-après.

Quant aux honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la transmission du dossier à l’avocat facturés le 19 juillet 2024 pour un montant de 240 euros, ils seront également écartés s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Par conséquent, la S.C.I. [Adresse 8] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 48 + 36 soit 84 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – la défenderesse n’ayant effectué aucun paiement pour apurer les charges courantes échues depuis le 1er avril 2023.

Il est par ailleurs établi que la S.C.I. [Adresse 8] a d’ores et déjà été condamnée, par quatre précédents jugements rendus par le tribunal judiciaire de Bobigny ou le tribunal de proximité du Raincy, à verser au syndicat des copropriétaires demandeur diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Les manquements répétés de la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré quatre précédentes condamnations, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues, ont en outre nécessairement entraîné un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, et plus généralement de fonctionner dans des conditions non conformes au statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 1800 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels ne sauraient comprendre le coût de l’assignation signifiée le 17 octobre 2024, du fait des irrégularités qui l’affectaient et qui ont justifié qu’une nouvelle assignation soit délivrée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. [Adresse 8] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 1] à [Localité 9] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 1] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 5414,15 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2023 et le 1er juillet 2024 inclus (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 19 juillet 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 12 mars 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 1] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 84 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 ;

— la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la S.C.I. DU PONT DE MONTEFIORE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 1] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 8] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût de de l’assignation signifiée le 17 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 24 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES