TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

N° RG 26/00334 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MASB

JUGEMENT DU :

27 Avril 2026

S.D.C. [Adresse 4]

C/

[V] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Avril 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 02 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 5], situé [Adresse 6], représenté par son syndic la SASU CELAVI SYNDIC

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant, substitué par M^e Yohann KERMEUR, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [V] [X]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [X] est propriétaire des lots de copropriété n°80 et 170, correspondants respectivement à un studio et un parking au sein de la Résidence [Etablissement 1], située [Adresse 10] à [Localité 4].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], situé [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI SYNDIC, et par l’intermédiaire de son conseil, a adressé une mise en demeure de payer lesdites sommes à M. [V] [X], par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 13 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], située [Adresse 10] à RENNES (35000), représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI SYNDIC, a fait assigner M. [V] [X] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement desdites sommes.

Ainsi au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 10, le syndicat des copropriétaires sollicite de voir :

Condamner M. [V] [X] au paiement des sommes suivantes :- 5.545,56 euros au titre des appels de fonds pour charges et travaux échus,

—  272 euros au titre des frais de recouvrement du syndicat,

—  15 euros au titre des frais de recherche auprès du Service des Publicités foncières,

— Outre les intérêts de droit capitalisés à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance en application de l’article 1343-2 du Code civil.

Condamner M. [V] [X] au paiement de la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi, Condamner M. [V] [X] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu, oralement, se référer aux termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires relève que malgré plusieurs mises en demeure le copropriétaire ne paie pas les charges afférentes à ses lots au sein de la copropriété et ce bien que les budgets provisionnels et les comptes aient été régulièrement approuvés par les assemblées générales. Il considère que cette absence de paiement est préjudiciable à l’ensemble de la copropriété et que l’inertie du copropriétaire justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice remis à domicile, M. [V] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de règlement des charges de copropriétés et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [V] [X] concernant les lots n°80 et 170 de la copropriété litigieuse.

Il produit le contrat de syndic applicable du 29 mars 2025 au 30 juin 2027, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire ainsi que les frais liés à la constitution du dossier et son suivi à un avocat.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 24 septembre 2021, 10 juin 2022, 14 avril 2023, 8 mars 2024, 28 mars 2025 ayant, entre autres, approuvé les comptes du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024, voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2026, et les travaux mis en œuvre avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Le décompte, arrêté au 31 octobre 2025, mentionne un solde débiteur de 5.817,56 euros.

Il convient de relever que ce décompte comporte des frais de recouvrement. Ainsi, il en ressort des relances et mises en demeures imputées les 28 juillet 2021, 18 novembre 2022, pour un montant de 40 euros chacune, également le 8 février 2024 pour 62 euros, le 21 janvier 2025 pour 72 euros et le 27 janvier 2025 pour 60 euros, soit un montant global de 274 euros. Force est de constater qu’il n’est produit aucun document confortant la réalité de ces mises en demeure et de leurs envois effectifs. Faute d’être justifiés, ces frais seront écartés.

Ainsi, la créance peut être arrêtée à la somme de 5.543,56 euros (soit 5.817,56 € – 274 €).

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation de M. [V] [X] à la somme de 15 euros au titre des frais de recherche auprès du Service des Publicités foncières. Il justifie des formalités accomplies à cette fin et de leur coût. Il sera mis effectivement à la charge du copropriétaire.

En conséquence, M. [V] [X] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], situé [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI SYNDIC, la somme de 5.543,56 euros au titre de l’arriéré de charges et des frais arrêtés au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 15 janvier 2026.

Il sera également condamné au paiement de la somme de 15 euros au titre des frais de recherche auprès du service des publicités foncières.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [V] [X] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [V] [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], situé [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI SYNDIC, la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], situé [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI SYNDIC, la somme de 5.543,56 euros au titre de l’arriéré de charges arrêtés au 31 octobre 2025, appels de charges et de fonds travaux du 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 15 janvier 2026,

CONDAMNE M. [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], situé [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI SYNDIC, la somme de 15 euros au titre des frais de recherche auprès du service des publicités foncières, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 15 janvier 2026,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], situé [Adresse 10] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], situé [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU CELAVI SYNDIC, la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [X] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,