TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06122 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTYS

Minute : 25/161

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

Représentant : Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

C/

Madame [R] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF),

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Geneviève CARALP-DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Madame [R] [C],

demeurant [Adresse 2]

Bât. 3 – Esc. B – 7ème étage – porte 1 – constituant le lot n°462

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 2 juin 2022, Monsieur [K] [I] a vendu à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) un bien immobilier situé batiment 3, 7eme étage, lot 462, avec cave (lot 651) et emplacement de stationnement (lot 2251), au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2023, l’EPFIF a mis à disposition à Madame [R] [C] le logement situé [Adresse 2], à [Localité 6], pour une indemnité de 562,50 euros, dont 168,75 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, l’EPFIF a fait signifier à Madame [R] [C] une sommation de payer les indemnités d’occupation visant la clause résolutoire pour un montant de 1638,05 euros en principal, au titre des échéances impayées.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 8 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, l’EPFIF a fait assigner Madame [R] [C] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,déclarer la résiliation de la convention d’occupation précaire à compter du 5 mai 2024,condamner Madame [R] [C] au paiement de 1758,55 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, au 5 mai 2024,la condamner à payer à l’EPFIF la somme de 562,50 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 5 mai 2024,à titre subsidiaire,prononcer la résiliation judiciaire de la convention,condamner Madame [R] [C] au paiement de 1196,05 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, au 6 mai 2024, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la sommation de payer du 5 avril 2024,la condamner à payer à l’EPFIF la somme de 562,50 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la décision,en tout état de cause,ordonner l’expulsion de Madame [R] [C] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, ordonner la séquestration des biens mobiliers sur place ou au garde meuble à ses frais et risques,fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer soit 562,50 euros,la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 8] par voie dématérialisée le 15 juillet 2024.

À l’audience du 12 décembre 2024, l’EPFIF, représenté, maintient ses demandes. Il ne formule aucune observation quant à la demande de délais de paiement.

L’EPFIF soutient que Madame [R] [C] qui occupe le logement dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, dans l’attente de son relogement, n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois après la délivrance de la sommation de payer du 5 avril 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement aux obligations justifiant la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil.

À l’audience, Madame [R] [C] reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle explique qu’elle n’a pas de revenus à la suite de la perte d’un emploi depuis juillet 2024, ni aucune indemnité de chômage en raison de sa situation administrative. Elle précise que son titre de séjour est renouvelé par période de trois mois et qu’elle parvient à trouver du travail pendant les périodes. Elle ajoute qu’elle vit seule avec ses 3 enfants à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, le contrat contient à l’article 9 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme d’indemnité d’occupation, et après le délai d’un mois après délivrance d’une sommation de payer restée sans effet, le contrat sera résilié de plein droit.

La sommation de payer signifiée par commissaire de justice en date du 5 avril 2024 vise et reproduit la clause résolutoire insérée au contrat. Il ressort des pièces communiquées que les sommes réclamées n’ont pas été réglés dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la sommation de payer, soit, le 5 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 février 2023 à compter du 6 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [R] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du contrat et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale à 562,50 euros, et de condamner Madame [R] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation :

Selon l’article 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, conformément à l’article 5 du contrat, l’occupante est tenue de s’acquitter d’une indemnité d’occupation précaire en contrepartie de la mise à disposition du logement, fixée à montant de 562,50 euros, charges comprises, selon l’article 6.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence, et du décompte de la créance actualisé au 5 mai 2024 que l’EPFIF rapporte la preuve de l’arriéré d’indemnités d’occupation.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [C] à payer à l’EPFIF la somme de 1196,05 euros, au titre des sommes dues au 5 mai 2024.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des observations de Madame [R] [C], qui justifie de sa situation personnelle et financière et des éléments contenus dans l’enquête sociale, que celui-ci n’est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois. Toutefois il justifie de la reprise de règlement plus réguliers, supérieurs au montant de l’indemnité d’occupation ayant permis de la réduire.

Au regard de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de la sommation de payer et de saisine de la CCAPEX. Il n’y a pas lieu à distraction, s’agissant d’une procédure sans représentation obligatoire.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’EPFIF les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [R] [C] à payer à l’EPFIF la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d’occupation précaire conclue le 15 février 2023 entre l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF)d’une part, et Madame [R] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 6], sont réunies à la date du 6 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du contrat à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [C] à compter du 6 mai 2024, date de la résiliation du contrat, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 562,50 euros,

CONDAMNE Madame [R] [C] à payer à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) la somme de 1196,05 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtés au 5 mai 2024 échéance d’avril incluse,

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CONDAMNE Madame [R] [C] à payer à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 mai 2024, échéance de mai, et jusqu’à complète libération des lieux,

ACCORDE un délai à Madame [R] [C] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [R] [C] à s’acquitter de la dette en dix fois, en procédant à neuf versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus de l’indemnité d’occupation mensuelle,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Madame [R] [C] à payer à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la sommation de payer du 5 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT