TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00304 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2L26

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01540

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 25 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI BAY

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Carla FERNANDES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E503

ET :

Monsieur [B] [F]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 302

INTERVENTION VOLONTAIRE:

La société SCI DE ROSNY

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 302

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI BAY est propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 8], sur lequel elle a fait réaliser des travaux de surélévation.

Par acte en date du 27 décembre 2024, la SCI BAY a fait assigner M. [B] [F] devant le président de ce tribunal aux fins de :

Être autorisé à faire installer un échafaudage sur la propriété de M. [B] [F] afin de réaliser des travaux de ravalement du mur pignon de sa propriété, contigu à la propriété de ce dernier, sise au [Adresse 4], sous astreinte ;

Désigner un huissier pour établir un constat de l’état du jardin avant et après l’exécution des travaux ;Condamner M. [B] [F] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après deux renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 25 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI BAY maintient ses demandes, et y ajoutant, demande de prendre acte de l’intervention volontaire de la SCI de [Adresse 9], de condamner la SCI de [Adresse 9] de procéder au retrait de toute végétation non conforme, soit les bambous, sous astreinte, débouter la SCI de ROSNY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et à titre subsidiaire, si un doute subsistait sur les servitudes de vue, de renvoyer l’affaire au fond au titre de l’article 837 du code de procédure civile. Elle porte en outre sa demande de condamnation de M. [B] [F] au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.500 euros.

La SCI BAY expose en substance que son voisin refuse de laisser temporairement l’accès à sa propriété dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, pour lui permettre de faire procéder aux travaux de ravalement sur le mur pignon contigu, alors que ces travaux sont indispensables et qu’il n’existe pas d’autre solution technique. Elle souligne avoir pourtant proposé une méthodologie précise fixée par un architecte et tenté une conciliation.

M. [B] [F] et la SCI de [Adresse 9] demandent au juge des référés de :

A titre liminaire, juger irrecevables les demandes de la SCI BAY à l’encontre de M. [B] [F] et recevoir l’intervention volontaire de la SCI de [Adresse 9] ; A titre principal, débouter la SCI BAY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire, ils demandent de conditionner la servitude de tour d’échelle à certaines modalités, notamment une indemnisation forfaitaire de 5.000 euros ; A titre reconventionnel, ils demandent d’ordonner à la SCI BAY de mettre fin aux servitudes de vue illégalement créées par l’ouverture de fenêtres sur le mur contigu à la propriété de la SCI de [Adresse 9] et sur la terrasse, sous astreinte ; En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de la SCI BAY à régler à la SCI de [Adresse 9] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En substance et sur le fond, la partie défenderesse soutient que la SCI BAY ne justifie ni de la nécessité absolue d’accéder à sa parcelle pour réaliser le ravalement, ni de l’absence de solution alternative, ni de l’urgence à faire procéder aux travaux. Par ailleurs, elle fait valoir que la SCI BAY a créé du fait des travaux des servitudes de vue qu’il convient de faire cesser.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIVATION

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir et l’intervention volontaire

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

D’après l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Par ailleurs, selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il est constant que M. [B] [F], assigné en son nom personnel, n’a pas qualité à défendre, puisque c’est la SCI de ROSNY, dont il est le gérant, qui est propriétaire du bien immobilier situé au [Adresse 2] à Montreuil.

Il y a donc lieu de déclarer l’action irrecevable à l’encontre de M. [B] [F] et d’accueillir la demande d’intervention volontaire de la SCI de ROSNY, représentée par son gérant, M. [B] [F].

Sur la servitude de tour d’échelle

Sur le principe de la servitude

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, il est de jurisprudence constante qu’en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, un propriétaire peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer tous travaux indispensables, sous réserve que ceux-ci ne puissent être réalisés autrement et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

Pour être autorisée par le juge des référés, la servitude temporaire de passage pour travaux dite de tour d’échelle suppose pour les demandeurs de démontrer que les travaux sont nécessaires, qu’il n’existe pas d’autre solution technique pour les réaliser et que l’atteinte portée au droit de propriété des défendeurs apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies, en étant enfermée dans des conditions de durée et de nuisance encadrées.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble de ces constatations et préconisations techniques que les demandeurs justifient avec l’évidence requise en référé de la nécessité d’entreprendre, dans les meilleurs délais, le ravalement sollicité afin d’achever les travaux entrepris, d’assurer l’étanchéité du mur et d’assurer la conservation du bâtiment.

Il est également démontré, notamment par l’attestation d’architecte et le procès-verbal de constat du 20 juin 2025, que compte tenu de la configuration des lieux, les travaux de ravalement ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin.

Enfin, compte tenu des modalités proposées, il est démontré qu’il n’en résultera pas pour le voisin une sujétion intolérable et excessive, n’excédera pas les inconvénients normaux du voisinage et ne sera pas disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux.

Par ailleurs, la partie défenderesse ne démontre pas l’existence d’une quelconque contestation sérieuse s’opposant à l’exercice du droit sollicité, le moyen tiré de la prétendue création de vues irrégulières n’étant pas de nature à remettre en cause la servitude de tour d’échelle sollicitée et justifiée.

Sur les demandes annexes

Il est justifié, pour la préservation des intérêts de chacune des parties, de faire droit à la demande de désignation d’un commissaire de justice, aux frais de la partie demanderesse, pour dresser constat des lieux avant et après l’intervention.

S’agissant de la végétation, la SCI BAY forme une demande de retrait, en particulier les bambous, au motif que leur emplacement et leur hauteur ne seraient pas conformes à la réglementation, il y a lieu de relever que celle-ci se heurte à d’évidentes contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

La SCI de [Adresse 9] demande quant à elle la remise en état de la végétation présente le long du mur pignon. Il convient de prévoir que les végétaux qui seraient dégradés lors des travaux devront être remplacés aux frais de la SCI BAY.

S’agissant de la demande de la SCI de [Adresse 9] visant à conditionner la mise en oeuvre de la servitude de tour d’échelle au versement d’une indemnité d’un montant forfaitaire de 5.000 euros, il y a lieu de relever que le quantum n’est nullement motivé. Elle ne peut donc qu’être rejetée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de la SCI BAY, suivant modalités fixées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de fixer une astreinte.

Sur la demande reconventionnelle

Au vu des pièces produites, l’appréciation de la régularité des vues et de l’existence d’une servitude de vue ne relèvent nullement de l’évidence.

Aussi, la demande visant à ordonner à la SCI BAY de mettre fin aux servitudes de vue qui auraient été illégalement créées par l’ouverture de fenêtres sur le mur contigu à la propriété de la SCI de ROSNY et sur la terrasse, se heurte à des contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés et relève d’un débat au fond.

Sur les demandes accessoires

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner chacune des parties à conserver la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Par provision,

Déclarons l’action irrecevable à l’encontre de M. [B] [F] ;

Accueillons l’intervention volontaire de la SCI de [Adresse 9], représentée par son gérant, M. [B] [F] ;

Autorisons les entrepreneurs désignés par la SCI BAY à passer dans le jardin de la propriété de la SCI DE [Adresse 9] et d’y installer un échafaudage le long du mur pignon du [Adresse 7] Montreuil, donnant vers le [Adresse 2] à MONTREUIL, provisoirement, pour la durée des travaux de ravalement du bardage bois et de la façade surélevée de l’ensemble immobilier, pour une durée maximale de 15 jours ouvrés ;

Désignons la SCP DUCHAUCHOY-CREUZIN et [Y], commissaires de justice associés, [Adresse 1] à LE BOURGET, pour dresser un état des lieux avant et après l’intervention, aux frais de la SCI BAY ;

Disons que l’intervention devra se dérouler selon les modalités suivantes :

Accès par un véhicule utilitaire pour déposer l’échafaudage en pieds d’immeuble ;Montage d’un échafaudage d’environ 1m à 1,2m de largeur sur toute la longueur du pignon ;Ravalement aux horaires de chantier de 08h30 à 18h00 la semaine uniquement ;Repli des installations de chantier ; Obligation pour toute personne intervenant sur la propriété de la SCI de ROSNY de présenter une pièce d’identité, garantissant ainsi la sécurité des lieux ; Remise en état intégrale du terrain à l’issue des travaux, y compris les végétaux situés le long du pignon concerné, étant précisé que les végétaux qui seraient dégradés devront être remplacés aux frais de la SCI BAY ; Concertation préalable avec le propriétaire concernant les dates précises d’intervention, avec délai de prévenance d’au moins 15 jours avant le début des travaux ;

Rejetons toute autre demande ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT